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3 points-clés pour comprendre le contrat de réservation
Vous avez décidé d’acheter un logement neuf et de profiter des avantages de l’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ? Pour cette opération, il est recommandé de passer par la signature d’un contrat de réservation, document préalable à l’acte de vente définitif. Voici 3 points essentiels pour bien comprendre cet engagement crucial.
Qu’est-ce qu’un contrat de réservation en VEFA ?
Un contrat préliminaire qui engage vendeur et acheteur
Le contrat de réservation est un acte précontractuel spécifique à un achat en VEFA. Il est signé avant l’acte authentique de vente chez le notaire, généralement très en amont puisque le bien est acquis sur plan. Ce contrat préliminaire a une vraie valeur juridique et engage réciproquement le promoteur et l’acquéreur :
- Le promoteur s’engage à réserver le bien à l’acheteur, à le construire conformément au plan et au descriptif annexés au contrat et à le lui vendre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
- L’acquéreur s’engage à acheter le logement neuf aux conditions prévues (prix, plan, prestations, délai) si ces conditions sont remplies (obtention du prêt, permis de construire purgé de tout recours, état de pré-commercialisation suffisant).
Les mentions essentielles que doit contenir le contrat
Pour être valable, le contrat de réservation VEFA doit comporter un certain nombre d’éléments essentiels, notamment :
- la description précise du bien vendu et du programme auquel il appartient (localisation dans le programme, surface habitable, nombre et répartition des pièces, dépendances, dégagements, normes et labels de construction, performances énergétiques, etc.) ;
- le prix de vente définitif ou prévisionnel et, le cas échéant, ses modalités de révision éventuelle, l’échelonnement des appels de fonds, ainsi que le plan de financement prévisionnel ;
- la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique chez le notaire ;
- le délai de livraison prévisionnel avec trimestre et année ;
- les conditions suspensives (obtention du permis de construire, des financements, de crédit immobilier, pré-commercialisation d’un pourcentage des lots, etc.) ;
- Les garanties souscrites par le promoteur protégeant l’acquéreur en cas de défaillance ;
- les conditions de dédit et de remboursement des sommes versées en cas d’annulation.
- Les conditions d’exercice du droit de rétractation.
- Le montant du dépôt de garantie.
Le contrat est complété par de nombreux documents annexes, notamment : plan de situation, plan côté du logement, descriptif technique détaillé, notice descriptive conforme à un modèle-type, l’état des risques et pollutions et l’état des nuisances sonores aériennes (selon les zones) Ce contrat peut également être complété par des éléments supplémentaires : travaux réservés, travaux modificatifs acquéreurs….
Le dépôt de garantie : montant et conditions
Lors de la signature, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie. Aussi appelé indemnité d’immobilisation, ce paiement matérialise son engagement. Son montant est légalement plafonné à :
- 5% du prix si le délai de réitération prévu au contrat est inférieur à 1 an ;
- 2% du prix si ce délai est compris entre 1 et 2 ans.
Aucun dépôt ne peut être demandé si la vente définitive est prévue au-delà de 2 ans.
Il est restitué intégralement dans plusieurs cas de figure, par exemple si l’acquéreur exerce son droit de rétractation ou encore si l’une des conditions suspensives empêche la réalisation de la vente (refus de prêt, recours sur le permis, etc.). Sinon, il s’impute sur le prix de vente lors de la signature définitive.
Quels sont les droits et obligations de chaque partie ?
Les engagements du promoteur immobilier
En signant le contrat de réservation, le promoteur s’engage à :
- construire l’immeuble et achever les travaux du logement vendu en parfaite conformité avec les plans, descriptifs et caractéristiques prévus ;
- livrer le bien dans un délai prévisionnel précisé au contrat (en moyenne 30 mois selon l’Observatoire de la VEFA fin 2022) ;
- supporter les risques liés à d’éventuels dommages, destruction ou perte de l’immeuble jusqu’à sa livraison ;
- fournir à l’acquéreur toutes les garanties légales prévues dans l’intérêt de l’acheteur (garanties d’achèvement, de remboursement, assurances, etc.).
En cas de retard de livraison (sauf, principalement, en cas de force majeure ou de motifs légitimes), de défauts ou de non-conformités, la responsabilité contractuelle du promoteur pourra être engagée.
Le droit de rétractation de l’acquéreur
Un des points forts pour l’acheteur est son délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le contrat. Pendant ce délai, il peut renoncer à son achat sans avoir à motiver sa décision ni à payer de pénalité, par simple lettre recommandée avec accusé de réception. C’est un droit d’ordre public auquel il ne peut renoncer.
Depuis août 2015 et la loi Macron, ce délai a été porté de 7 à 10 jours pour permettre à l’acquéreur de disposer d’un week-end de plus pour étudier à tête reposée son engagement.
Les autres possibilités d’annulation par l’acheteur
Au-delà du délai de rétractation, l’acquéreur peut se libérer du contrat de réservation dans certains cas bien précis, par exemple :- la non-réalisation d’une des conditions suspensives (refus ou insuffisance des prêts demandés, recours des tiers contre le permis de construire, etc.) ;
- L’acte de vente n’a pas été conclu dans les délais prévus par le contrat ;
- la hausse du prix de vente supérieure à 5% par rapport au prix prévisionnel quelles qu’en soient les causes ;
- des modifications substantielles du projet initial et des prestations prévues (changement de plan, de surfaces, d’équipements promis) au point qu’il ne correspond plus à la description du contrat ;
- l’absence de l’une des garanties obligatoires (d’achèvement ou de remboursement).
Dans ces situations, il notifie sa décision au promoteur et récupère son dépôt de garantie ainsi que toute somme déjà versée sans aucune pénalité.
Les garanties légales protégeant l’acquéreur
Signer un contrat de réservation en VEFA fait bénéficier l’acheteur sur plan de plusieurs assurances et garanties obligatoires :
- La garantie financière d’achèvement assure l’acquéreur contre les risques d’inachèvement de la construction, grâce à une caution bancaire solidaire ou à une assurance.
- La garantie de remboursement l’assure de récupérer les fonds déjà versés en cas de non-réalisation de la vente définitive.
- La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an à compter de la réception des travaux les malfaçons et non conformités apparentes que l’acquéreur a signalées à la réception du bien ou durant l’année qui suit, sauf celles dues à un mauvais entretien ou à l’usure normale.
- La garantie biennale (ou de bon fonctionnement) couvre pendant 2 ans les éléments d’équipement dissociables du bâti, en cas de défaillance non apparente à la réception des travaux.
- La garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages, non décelables lors de la réception des travaux, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
- L’assurance dommages-ouvrage est complémentaire de la garantie décennale en ce qu’elle couvre les mêmes risques et pour la même durée. Elle s’active à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement. Elle est souscrite par le maître d’ouvrage lors de la construction de l’immeuble et a vocation à préfinancer tous les travaux de reprise des désordres, afin que l’acquéreur obtienne une indemnisation rapide.
Comment sécuriser la signature de votre contrat de réservation ?
Les points de vigilance avant de signer
Avant de vous engager, il est impératif de :
- vérifier très attentivement le contenu du contrat et sa conformité avec l’offre commerciale (description de la construction, prestations techniques et équipements, prix ferme ou révisable, délais, pénalités de retard, plans, surfaces habitables/annexes, labels et normes, plan de financement etc.) ;
- vous assurer de la parfaite concordance entre le bien réservé et les informations communiquées par le promoteur dans les documents remis (plaquette, plan de masse ou encore descriptif sommaire) ;
- être vigilant sur les conditions suspensives incluses ou à insérer et sur la définition des possibilités de dédit ;
- vérifier la crédibilité, les références et la santé financière du promoteur via les avis et informations publiques ;
- prendre le temps d’une lecture attentive des nombreux documents annexés (notamment cahier des charges, descriptifs détaillés).
Bien utiliser le délai de réflexion et le droit de rétractation
La période critique se situe entre la réception du contrat et la fin du délai de rétractation. Il faut impérativement prendre ce temps pour :
- relire posément, en vous projetant dans l’usage du logement, et faire relire le contrat et ses annexes à des proches avisés ;
- bien vous assurer en amont de la faisabilité de votre plan de financement et déposer sans attendre vos demandes de prêts pour obtenir des offres fermes ;
- prendre le temps d’une ultime comparaison avec d’autres biens et programmes neufs disponibles pour conforter votre choix ;
- mettre en concurrence les banques sollicitées une fois obtenues des offres de prêt écrites.
Au moindre doute ou désaccord, mieux vaut renoncer avant l’expiration du délai légal plutôt que de vous engager sous pression dans un projet immobilier risqué et de le regretter.
Prévoir les bons mécanismes de protection dans le contrat
L’acquéreur prudent veillera à faire insérer plusieurs clauses protectrices comme :
- Si le bien est financé à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers, une condition suspensive inhérente à l’obtention du crédit ;une clause fixant un délai maximum d’achèvement et de livraison du bien, avec application de pénalités de retard en cas de dépassement ;
- une clause encadrant strictement les possibilités de modification du projet par le promoteur sans l’accord de l’acheteur ;
- des garanties complémentaires à la seule garantie légale d’achèvement (garantie financière d’achèvement par exemple) ;
- la possibilité de se faire représenter par son notaire lors de la signature de l’acte authentique.
Vous faire accompagner par un notaire
Au moindre doute sur une clause, il est prudent de faire relire et vérifier votre contrat de réservation par un notaire avant toute signature. Ses conseils seront précieux lors de la signature de l’acte authentique de vente et il veillera scrupuleusement à sa conformité avec toutes les stipulations du contrat préliminaire signé quelques mois avant.
Le secret : vous accorder le temps d’une relecture à froid avant signature, vous assurer du respect de tous ses intérêts contractuels, vous entourer au besoin de professionnels (courtiers, notaires, avocats) et de ne jamais hésiter à renoncer en cas de pression du promoteur ou de doute sur certaines clauses. Une bonne information et un accompagnement compétent restent les meilleurs alliés des acquéreurs pour un achat immobilier serein et réussi.
