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Qu'est-ce que l’achat en VEFA dans l’immobilier ?
La Vente en état futur d’achèvement (VEFA) consister à acheter son appartement ou sa maison sur plan : la transaction se réalise avant la construction ou l’achèvement du bien. L’achat en VEFA est une particularité de l’immobilier neuf et présente plusieurs avantages pour les acquéreurs.
Acheter en VEFA : Comment ça marche ?
La commercialisation d’un programme neuf débute avant sa construction : c’est lorsque qu’un certain pourcentage minimum de réservation est atteint que le promoteur débute l’opération. Et la Vente en l’état futur d’achèvement se prolonge durant les travaux et permet à des acheteurs de réserver les derniers logements disponibles avant leur livraison. Dans les deux cas, il s’agit d’un achat sur plan : une maquette 3D de la résidence neuve et de l’appartement ou de la maison permettent de représenter le rendu final, ainsi que les plans des pièces décrivant les volumes et les équipements. D’autres informations fournies par le promoteur aident l’acquéreur à se projeter, comme les matériaux et les revêtements des sols et des murs.
L’échelonnement des paiements
Dans le cadre d’une vente sur plan, le promoteur est l’interlocuteur unique de l’acheteur : il demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la livraison du logement neuf. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenu. À partir de la signature de l’acte authentique ainsi qu’à chaque étape de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux. L’acte authentique ne pourra être régularisé qu’à la condition que les travaux aient atteint un stade correspondant à 20% d’avancement (stade : ouverture du chantier).
L'état d'avancement des travaux lors d’un achat en VEFA sera le suivant :
| STADE D'AVANCEMENT | ÉCHELONNEMENT | CUMUL |
|---|---|---|
| Ouverture du chantier | 20% | 20% |
| Achèvement des fondations | 15% | 35% |
| Première dalle de béton | 20% | 55% |
| Murs en élévation | 10% | 65% |
| Hors d'eau | 5% | 70% |
| Menuiseries extérieures posées | 15% | 85% |
| Achèvement | 10% | 95% |
| Mise à disposition | 5% | 100% |
Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Chaque versement réclamé par le promoteur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Il est préférable que le remboursement du capital emprunté n’intervienne qu’à la livraison.
Ainsi, il est opportun de demander à l’établissement bancaire de différer à la livraison du bien :
- soit le remboursement du capital (franchise partielle)
- soit le remboursement du capital et des intérêts (franchise totale)
Le contrat de réservation en VEFA
Pour l’achat d’un appartement sur plan ou d’une maison sur plan, vous devez signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie sur un compte séquestre. Il correspond à 5% du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans. Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception dans le cadre de la loi SRU.
À compter du lendemain de la première présentation du recommandé avec AR, vous disposerez d’un délai de réflexion de dix jours au cours duquel vous pourrez renoncer à votre contrat de réservation en VEFA. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.
Important : À réception du contrat, vous devrez porter attention aux conditions de la vente (date, prix, délais, etc.), ainsi qu’à la description précise du logement neuf, des annexes et des équipements collectifs.
Les garanties de l'achat en VEFA
La vente en l’état futur d’achèvement est fortement encadrée afin de protéger l’acquéreur. Le promoteur est tenu de souscrire plusieurs garanties :
- la garantie de parfait achèvement couvre durant 12 mois tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux ;
- la garantie biennale couvre durant 24 mois les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre) ;
- la garantie décennale assure pendant 10 ans contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination ;
- l’assurance dommage ouvrage prévoit une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité. Elle est souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte.
Avant la régularisation de l’acte authentique lors d’un achat en VEFA, le notaire est chargé de vérifier que le promoteur dispose de ces garanties obligatoires et nécessaires au bon aboutissement de la construction.
En cas de vente achevée, le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique et les clefs seront directement remises à l’acquéreur.
Pour tous les types de ventes, VEFA ou vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, l’acquéreur bénéficie des frais d’acte d’acquisition réduits (environ 2 à 3% du prix de vente). Parallèlement, si l’acquéreur finance son acquisition par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, il devra s’acquitter de frais supplémentaires : frais de garantie de prêt (frais d’hypothèque ou frais de caution), frais de dossier bancaire.
