Connaître les moyens de financement

Le principal moyen de financement pour l’achat d’un bien immobilier est avant tout le prêt bancaire. Les taux sont bas, profitez-en ! Toutefois, les banques sont plus exigeantes que par le passé. Pour bénéficier d’un prêt, il faut faire la preuve d’une solide stabilité professionnelle et financière. Aujourd’hui, l’apport personnel doit représenter en général au moins 10% du montant de la transaction et couvrir à minima les frais de  dossier et les frais de notaire. Vous pouvez réduire la durée d’emprunt pour limiter les intérêts et rassurer la banque. Cependant, vous ne pourrez souvent pas aller au-delà de 33% d’endettement.

Avec un taux de rémunération qui a chuté de 1,5% en février 2016, le Plan d’Épargne Logement (PEL) a perdu de sa superbe. Néanmoins, il peut encore s’avérer très pratique pour financer un projet immobilier. En clôturant votre PEL au moins 4 ans  après son ouverture, vous pouvez bénéficier d’un prêt épargne logement à un taux privilégié. L’obtention de ce prêt vous  donne droit à une prime versée par l’État. Sachez enfin que le prêt obtenu à l’issu de la clôture de votre PEL peut être  considéré comme un apport personnel. C’est donc un atout supplémentaire pour négocier un second prêt bancaire.

Si votre achat concerne votre future résidence principale et que vous êtes primoaccédant, vous pouvez bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro, ou PTZ (de nombreux outils existent pour simuler la complémentarité des financements). Il ne peut concerner qu’une partie de la somme totale empruntée. Sur cette part, vous ne remboursez que le capital, sans payer d’intérêts. L’attribution d’un Prêt à Taux Zéro est assujettie à des conditions de ressources. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans. Le montant du PTZ est calculé en fonction de l’emplacement du bien et du nombre d’enfants à charge de l’acquéreur.

Si votre projet immobilier concerne l’achat d’un logement destiné à la location en meublé, vous bénéficiez d’un statut particulier qui vous donne droit à certains avantages fiscaux. En effet, d’un point de vue fiscal, les revenus issus de cette mise en location entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celle des revenus fonciers. En fonction du niveau de vos revenus locatifs, vous êtes considéré soit comme un loueur en meublé non  professionnel (LMNP), soit comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Ces deux statuts donnent droit à des avantages spécifiques.

Si vous percevez moins de 23 000 Euros par an de revenus,  vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel. Cela vous permet de déduire vos charges foncières (taxe foncière, charges d’entretien et de travaux, frais d’assurances, etc.) de votre revenu locatif global. De plus, la loi Censi- Bouvard vous donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement. Pour bénéficiez de cette réduction, vous devez vous engager à louer en meublé  pendant au minimum 9 ans en statut non professionnel.

Si vous percevez plus de 23 000 Euros par an de revenus locatifs et que ces revenus constituent l’essentiel des recettes de votre foyer fiscal, vous entrez dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels. Comme pour les non  professionnels, ce statut vous permet de déduire toutes vos charges foncières de votre revenu locatif global. Il vous exonère également de plus value si vous revendez le bien concerné après l’avoir loué au moins 5 ans en meublé. Ce  statut vous oblige en revanche à vous inscrire au registre du Commerces et des Sociétés et à vous affilier au RSI.