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Le marché de l’immobilier neuf en 2023
Acheter un logement neuf cette année peut s’avérer assez délicat, car le marché connait des fluctuations importantes. Cependant, ce type d’acquisition présente de nombreux avantages. Dans cet article, nous allons passer en revue les points forts et les points faibles du marché de l’immobilier neuf en 2023.
Les points positifs du marché immobilier neuf
Les performances énergétiques de La RE2020
Le premier avantage de l’immobilier neuf (ou VEFA) en 2023 est bien entendu la performance énergétique optimale des logements. En effet, toutes les constructions dont le permis de construire a été déposé après le premier janvier 2023 sont soumises à la RE2020. Cette nouvelle réglementation environnementale applique des directives très ambitieuses, afin de maximiser l’efficacité énergétique des nouveaux logements.
Un achat immobilier neuf permet donc de construire un patrimoine durable et particulièrement performant. La RE2020 impose notamment des critères stricts en termes d’isolation. Elle impose également l’utilisation d’énergies renouvelables pour les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
En outre, devenir propriétaire d’un bien neuf permet de faire de grandes économies sur vos factures énergétiques. La RE2020 privilégie même les bâtiments à énergie positive, qui produisent donc plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Cela représente un avantage financier considérable, par rapport à des biens immobiliers anciens.
Une rentabilité à long terme pour les bailleurs
La performance énergétique optimale des logements neufs permet également aux investisseurs locatifs d’éviter les contraintes du marché ancien, telles que la réforme des DPE. Se tourner vers l’immobilier neuf peut en effet être la meilleure option pour contourner les interdictions de locations qui touchent actuellement les passoires thermiques. Les biens neufs ne nécessiteront aucuns travaux de rénovation avant de nombreuses années.
Aides au financement et défiscalisation
Plusieurs aides financières et dispositifs de défiscalisation sont disponibles pour investir dans un bien immobilier neuf en 2023.
Le Prêt à Taux zéro
Tout d’abord le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un type d’emprunt très prisé par les investisseurs français. Il est en effet particulièrement avantageux pour les foyers aux revenus modestes, puisqu’il permet de financer votre acquisition neuve ou la construction de votre logement sans payer d’intérêts.
Le PTZ est accessible sous conditions de ressources. Le montant maximal que vous pouvez obtenir dépendra donc de vos revenus fiscaux, mais également de la composition de votre foyer et de votre zone géographique. N’hésitez pas à faire une simulation en ligne pour estimer le montant du PTZ que vous pouvez obtenir.
BON A SAVOIR : Le Prêt à taux zéro se présente comme une aide complémentaire. Vous devez donc contracter un autre type d’emprunt en parallèle, comme un prêt conventionné, un prêt d’accession sociale (PAS), un Prêt Épargne Logement, ou encore un prêt immobilier standard.
La Loi Pinel
La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation dédié à l’investissement locatif neuf le plus connu. Il permet aux bailleurs de réduire une partie de leurs impôts, grâce à la location d’un bien neuf. La loi Pinel impose la location à titre de résidence principale pendant une durée de 6, 9 ou bien 12 ans. Le taux de défiscalisation que vous pourrez obtenir dépendra de cette période, ainsi que de la date de votre investissement. En effet, depuis la réforme Pinel 2021, les incitations fiscales sont revues à la baisse pour les années 2023 et 2024.
L’achat d’un logement neuf en 2023 peut cependant vous permettre de bénéficier des taux pleins, grâce au dispositif Super Pinel. Celui-ci permet, en effet, de conserver les meilleurs taux, en respectant des critères stricts d’aménagement et de performances énergétiques.
BON À SAVOIR : Les critères d’éligibilité de la loi Pinel comportent des plafonds de ressources locataires, ainsi que des plafonds de loyers en fonction du zonage.
Avantages financiers
Acheter un bien immobilier neuf en 2023 comporte certains avantages financiers, même si les nouvelles constructions ont un prix d’achat plus élevé que les logements anciens. On peut, par exemple, citer la TVA réduite, voire même récupérable dans certains cas (investissement LMNP par exemple). En outre, l’immobilier neuf permet d’accéder à des frais de notaire réduits et à une exonération de la taxe foncière pendant au moins deux ans.Les tensions sur le marché immobilier neuf en 2023
Pour comprendre pourquoi le marché de l’immobilier neuf est un marché sous tensions en 2023, il est nécessaire de faire un point sur les évolutions observées pendant les deux années précédentes.
Que retenir des années 2021 et 2022 ?
La hausse progressive des taux d’intérêt après la baisse historique de 2021 est sans aucun doute l’élément le plus marquant de l’année 2022. En effet, rappelons qu’en 2021, certains crédits immobiliers étaient accordés à des taux inférieurs à 1%. Ce phénomène a grandement participé à l’augmentation massive des transactions, ainsi qu’au déséquilibre entre la forte demande et l’offre limitée. La reprise de la courbe haussière en 2022 était donc inévitable.
Cette rapide augmentation des taux d’intérêt s’est heurtée à la problématique des taux d’usure, qui évoluent beaucoup plus lentement. Ces derniers ne sont actualisés qu’une fois par trimestre. Ce déséquilibre entre ces deux taux a bloqué l’accès au crédit immobilier pour de plus en plus de ménages. En ajoutant l’assurance emprunteur aux taux d’intérêt, il était en effet très simple d’atteindre un TAEG supérieur au taux d’usure. Dans ces cas-là, les dossiers emprunteurs sont refusés.
*TAEG = Taux annuel effectif global des frais engendrés par l’emprunt.
**Taux d’usure = Le taux d’intérêt maximal légal applicable par une banque.
Le nombre de transactions immobilières a donc diminué, surtout pendant les derniers mois de l’année 2022. Les taux d’usure ne sont cependant pas les seuls responsables. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière a durci les conditions d’emprunt, afin de protéger les investisseurs contre les risques de surendettement. Parmi les directives transmises aux organismes bancaires, on peut notamment citer l’augmentation de l’importance de l’apport personnel, le taux d’endettement qui ne peut excéder les 35%, ainsi que la période de remboursement maximale plafonnée à 25 ans.
Les conséquences sur le marché immobilier neuf en 2023
Toutes les tensions que nous venons de citer perdurent en 2023. Le durcissement des conditions d’emprunt a tout d’abord entrainé une baisse significative du nombre de transactions dans le neuf. Selon l’Observatoire Crédit Logement, le nombre de crédits immobiliers acceptés a baissé de 23,5% à la fin du mois de janvier 2023.
Malgré la baisse des prix de l’immobilier dans plusieurs grandes villes Françaises, le pouvoir d’achat des investisseurs est en baisse. Les taux d’intérêt augmentent en effet plus vite que les prix ne diminuent. De ce fait, les acquéreurs ont de plus en plus de mal à concrétiser leur projet immobilier. Ces difficultés concernent aussi bien les primo accédants que les investisseurs locatifs.
Bien que le marché présente des tensions notables, investir dans un bien immobilier en 2023 est loin d’être impossible. Pour maximiser vos chances de concrétiser votre projet, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un courtier qui pourra gérer votre dossier de façon optimale.
