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Est-il obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?
La gestion d'une copropriété rassemble de nombreuses tâches qui sont réalisées par le syndic, également appelé mandataire. Désigné lors d’un vote à la majorité absolue au cours d’une assemblée générale (AG), il représente le syndicat des copropriétaires et a la responsabilité de veiller au bon fonctionnement de l’immeuble. Les obligations du syndic de copropriété sont définies par la loi et son contrat précise ses missions ainsi que sa rémunération.
Un bien immobilier en indivision peut-il se passer d'un syndic ? La loi impose-t-elle de recourir aux services d'un syndic professionnel ou est-il possible pour un copropriétaire particulier d’assumer cette mission ? Découvrez les points essentiels à connaître sur les syndics pour y voir plus clair sur la gestion de votre immeuble.
Le syndic est-il indispensable dans une copropriété ?
La présence d'un syndic est une obligation pour une copropriété. Professionnel, coopératif ou particulier bénévole, il a le pouvoir de convoquer l’assemblée des copropriétaires et de faire appliquer les décisions adoptées au cours de cette réunion.
Le syndic joue donc un rôle clé au sein d'une copropriété. Sans représentant, le syndicat des copropriétaires n'a pas les moyens de faire exécuter des tâches importantes concernant la gestion de l’immeuble : travaux urgents ou entretien des parties communes, rémunération du gardien ou des fournisseurs, comptabilité…
Syndic de copropriété : ce que dit la loi
L’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété d’un immeuble indique : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. ».
La désignation d'un syndic est donc obligatoire dans toute copropriété, quels que soient sa taille, son nombre de lots et son budget de fonctionnement. En revanche, la loi est plus souple sur le statut du syndic. Vous avez la possibilité de recourir aux services d'un syndic professionnel, bénévole ou coopératif, la seule exigence étant qu’il soit élu à la majorité des voix par l’assemblée des copropriétaires.
Si votre syndicat de copropriétaires décide de confier l'exécution de ses décisions à une personne qui n'a pas été élue officiellement, vous êtes hors-la-loi.
Que se passe-t-il lorsque des copropriétés se retrouvent sans syndic ?
Certaines situations peuvent priver une copropriété d'un syndic : décès du bénévole qui remplissait ce rôle, faillite de la société mandatée, non-renouvellement du contrat du syndic en place sans désignation d’un successeur…
Si vous êtes face à cette situation, le conseil syndical doit réagir sans attendre.
La loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 prévoit qu’en cas d'empêchement du syndic en place, une assemblée générale exceptionnelle puisse être convoquée afin de désigner un nouveau syndic, qui peut être un professionnel, mais aussi n'importe quel copropriétaire. Cette assemblée peut être organisée par le conseil syndical ou par des copropriétaires disposant d’un pourcentage minimal de voix précisée dans le règlement intérieur (à défaut, la proportion requise est de 25 %). Si un copropriétaire détient à lui seul cette proportion des voix, il peut convoquer l’AG.
Si aucun syndic de copropriété ne parvient à être élu (par exemple en cas de désaccord des copropriétaires), le tribunal peut en désigner un. La saisie du tribunal peut être effectuée par n’importe quel copropriétaire ou par la mairie.
Parce qu'un bien détenu en commun a besoin d'une organisation efficace pour garantir son bon fonctionnement et le bien-être de ses occupants, la loi impose la désignation d'un syndic dans tout immeuble en copropriété pour en assurer la gestion. Si le syndic manque a ses obligations, il est nécessaire de désigner rapidement un nouveau mandataire.
