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Faut-il acheter maintenant ou attendre une nouvelle baisse des prix de l’immobilier ?
Après plusieurs années compliquées pour les investisseurs immobiliers, l’année 2024 montre des évolutions favorables. Les taux d’intérêt et les prix des logements commencent à baisser, et de nombreux acquéreurs se demandent s’il est judicieux d’investir maintenant, ou s’il vaut mieux attendre. Faisons le point sur les opportunités immobilières de cette année.
Le marché immobilier en 2024
Les taux d’intérêt n’ont cessé de grimper ces dernières années, ce qui a fermé les portes de l’investissement immobilier à une grande partie des acquéreurs potentiels. En effet, de nombreux dossiers ont été refusés, car le taux annuel effectif global (TAEG) dépassait le taux d’usure en vigueur.
Depuis le début de l’année 2024, on observe heureusement une stabilisation des taux d’intérêt, ainsi qu’une diminution progressive. Selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA, tous les taux sont repassés sous la barre des 4% à partir de février 2024. Cette courbe est restée descendante pendant les mois suivants, si bien que nous nous attendons à des taux moyens d’environ 3,25% à la fin de l’année.
Le marché immobilier est désormais bien plus favorable pour les acheteurs, qui se retrouvent en position de force pour négocier. On constate en effet depuis quelques mois une diminution des prix de l’immobilier dans de nombreuses villes françaises. Si les prix des logements neufs restent élevés, ceux de l’ancien ont tendance à s’amoindrir.
Les investisseurs qui n’ont pas pu emprunter pendant les deux dernières années ont aujourd’hui beaucoup plus d’opportunités pour concrétiser leur projet immobilier. Ceux qui ont réussi à obtenir leur financement lorsque les taux étaient les plus élevés peuvent quant à eux tenter de renégocier leur crédit.
Les opportunités pour les primo-accédants
Le prêt à taux zéro
Le PTZ s’obtient sous condition de ressources et se rembourse généralement sur une période de 20 à 25 ans, avec une possibilité de remboursement différé de 5, 10 ou 15 ans.
En tant que primo-accédant, le PTZ représente une opportunité intéressante pour investir dans l’immobilier en 2024, car plusieurs changements ont été apportés par la loi de finances pour 2024 :
- Le dispositif est prolongé jusqu’en 2027.
- Les plafonds des deux premières tranches de revenus ont été augmentés.
- Les emprunteurs les plus modestes peuvent désormais emprunter jusqu’à 50% du montant de leur investissement (contre 40% en 2023).
- L’État double ses aides envers les locataires des logements sociaux.
- Une 4ème tranche de revenus est créée, afin d’élargir encore davantage le nombre de foyers éligibles.
Grâce au nouveau barème de ressource du PTZ, ce sont environ 29 millions de foyers fiscaux supplémentaires qui peuvent accéder à ce prêt.
Les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience a instauré l’interdiction de location des passoires thermiques entre 2024 et 2034. Dès 2025, tous les logements anciens classés G ne pourront plus être loués. Les logements classés F seront concernés en 2028, et les logements classés E en 2034. De ce fait, de nombreux propriétaires bailleurs décident de mettre leur bien en vente, car ils n’ont pas les moyens ou la volonté de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour continuer de les louer. L’arrivée massive de ces habitations énergivores sur le marché impacte inévitablement leur prix de vente, qui est généralement plus bas que les autres types de biens comparables. En tant que primo-accédant, les passoires thermiques peuvent être une bonne alternative, car elles sont plus facilement accessibles, à condition de pouvoir financer des travaux de rénovation énergétique. Si vous n’avez pas un gros budget, vous pouvez opter pour cet achat abordable, puis utiliser certaines aides de l’état pour effectuer les travaux de rénovation énergétique, en vérifiant les conditions d’éligibilité qui peuvent exister.
On pense notamment à MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), le certificat d’économie d’énergie (CEE), ou encore la TVA réduite à 5,5%.
Les opportunités pour les investisseurs locatifs
Avec la baisse des taux d’intérêt, le climat immobilier est aussi favorable pour les investisseurs locatifs.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
La loi Pinel prendra fin le 31 décembre 2024. Il ne reste donc que très peu de temps pour profiter des avantages fiscaux. Ce dispositif permet de réduire une partie de vos impôts, grâce à un investissement locatif dans le neuf ou en VEFA.
Les conditions à respecter sont les suivantes :
- Acquérir un bien immobilier : qu’il s’agisse d’un bien neuf ou en VEFA, d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation ou de réhabilitation, d’un local transformé en habitation, ou encore de la construction d’un logement.
- Investir dans un secteur éligible, à savoir dans une zone tendue : Abis, A ou B1.
- Respecter le niveau de performance énergétique globale.
- Louer le bien à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, en location nue, dans un délai de douze mois à compter de son achèvement ou de son acquisition.
- Respecter les plafonds d’investissements, de loyers et de ressources locataires.
- Ne pas réaliser plus de deux investissements Pinel dans l’année.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)
Le dispositif LMNP (loueur meublé non professionnel) n’est pas réellement un dispositif de défiscalisation. Cependant, il permet de réduire une partie ou la totalité de l’imposition sur les revenus locatifs en location meublée. Les avantages fiscaux dépendent du choix du régime fiscal. Le régime micro-bic applique un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % en fonction du type de location (saisonnière ou à l’année) et de la nature du bien (meublé de tourisme classé ou non). Le régime réel permet quant à lui de déduire la totalité des charges locatives, pour leur montant réel.
Pour être éligibles au statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou ne pas représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal. Dans le cas contraire, c’est le statut LMP (loueur meublé professionnel) qui s’applique.
La rénovation des passoires thermiques
Le marché immobilier est de plus en plus favorable aux investisseurs depuis le début de l’année 2024. Les taux d’intérêt sont en baisse, et de plus en plus d’emprunteurs réussissent à concrétiser leur projet immobilier. Il peut être tentant de patienter encore plusieurs mois, voire un an, afin d’obtenir des taux encore plus avantageux. Cependant, l’évolution reste toujours incertaine. De ce fait, si vous avez l’occasion de concrétiser un projet immobilier qui correspond à vos attentes en 2024, nous vous conseillons de vous lancer sans attendre.
