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Les effets de la loi de finances 2024 sur l’immobilier
La loi de finances 2024 prend des mesures décisives pour le budget français. Elle a un impact sur plusieurs secteurs d’activité, dont l’immobilier. Si vous souhaitez investir en 2024 où dans les prochaines années, plusieurs nouveautés notables sont à connaitre. Accès à la propriété, éligibilité au prêt à taux zéro, investissement locatif, réduction d’impôt, travaux de réhabilitation, performance énergétique : voici ce que vous devez savoir sur les mesures de la loi de finances 2024 concernant le secteur de l’immobilier.
Qu’est-ce que la loi de finances 2024 ?
La loi de finances 2024 (PLF) a été adoptée le 29 décembre 2023. Il s’agit d’un texte ambitieux, qui comporte de nombreuses mesures relatives à l’équilibre budgétaire de la France. L’objectif est de remanier le budget accordé à divers secteurs d’activité d’ici l’année 2027. La loi de finances concerne notamment la transition écologique et les dépenses liées, la lutte contre l’inflation, ainsi que la réduction du déficit public.
Bien entendu, certaines mesures sont dédiées au parc immobilier français. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
L’impact de la loi de finances 2024 sur le prêt à taux zéro
La loi de finances 2024 impacte le marché immobilier de plusieurs manières. L’une des mesures les plus importantes concerne le prolongement du prêt à taux zéro jusqu’en 2027. Le dispositif est non seulement renouvelé pour les trois prochaines années, mais également modifié afin de profiter à plus d’acquéreurs potentiels. En effet, la loi de finances 2024 élargit le champ d’application du PTZ, pour permettre à plus de foyers de financer leur investissement immobilier.
Les changements majeurs du PTZ 2024 sont :
- Un nouveau plafonnement de revenus.
Les conditions de ressources du PTZ ont été actualisées, afin d’augmenter les plafonds de revenus. Les foyers aux revenus intermédiaires sont désormais éligibles à ce dispositif, auparavant réservé aux revenus les plus modestes. Cette hausse des plafonds de ressources permet à près de 6 millions de nouveaux foyers d’accéder au prêt à taux zéro à partir de 2024.
- Une augmentation du montant maximal du PTZ.
Le montant du PTZ se calcule en pourcentage du prix d’achat du logement. Toutefois, le dispositif imposait un montant maximal, ainsi qu’une part maximale à ne pas dépasser. Avant la loi de finances 2024, le PTZ pouvait financer jusqu’à 40% de l’investissement immobilier, pour une somme maximale de 80 000 euros. Désormais, la part est rehaussée à 50% du montant de l’opération, pour une somme maximale de 100 000 euros.
- De nouvelles villes éligibles au PTZ.
209 nouvelles villes sont éligibles au prêt à taux zéro à partir de 2024. Le dispositif privilégie les zones tendues, afin de redynamiser le marché immobilier et d’accompagner les investisseurs dans les secteurs où l’accès à la propriété est le plus difficile.
La loi de finances 2024 prévoit la rénovation du parc immobilier
La transition énergétique fait partie des priorités de la loi de finances 2024. L’État prévoit donc d’injecter un budget conséquent dans la rénovation des logements, afin d’obtenir un parc immobilier plus respectueux de l’environnement.
L’enveloppe totale correspond à un budget de 4 milliards d’euros pour l’année 2024.
2,4 milliards d’euros sont consacrés au dispositif MaPrimeRénov’, qui aide les ménages à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. 1,6 milliard d’euros supplémentaires ont été ajoutés pour accélérer la transition énergétique et sortir au plus vite des énergies fossiles. Ce budget doit financer la rénovation d’environ 200 000 logements au cours de l’année 2024.
La TVA appliquée aux travaux de rénovation non énergétique est quant à elle maintenue à 10%. Il ne s’agit pas d’un changement de la loi de finances 2024 à proprement parler, mais plutôt du rejet d’une préconisation de l’inspection générale des finances. Cette dernière avait en effet proposé d’appliquer un taux de TVA de 20% pour les travaux de rénovation non énergétique. Cependant, la loi de finances a rejeté cette proposition.
Enfin, la loi de finances 2024 maintient les mesures prises concernant les passoires thermiques. Pour rappel, les logements anciens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025. La mise en location des logements classés F sera interdite à partir de 2028, et celle des logements classés E à partir de 2034.
L’impact de la loi de finances 2024 sur l’immobilier de tourisme
La loi de finances 2024 durcit les règles applicables aux loueurs de meublés de tourisme non classés.
Jusqu’à aujourd’hui, l’abattement fiscal des logements meublés de tourisme classés s’élevait à 71%, contre 50% pour les locations meublées classiques et les logements meublés de tourisme non classés.
A compter de la loi de finances pour 2024, cet abattement est ramené de 50% à 30% pour les loueurs de meublés de tourisme non classés.
En outre, la limite d’application du régime micro-BIC est abaissé pour ces locations. Dorénavant, le régime micro-BIC s’applique pour les loueurs de meublés de tourisme non classés lorsque le chiffre d'affaires hors taxe de l'année civile précédente ou de la pénultième année n'excède pas 15 000 euros (contre 77 700 euros avant la loi de finances).
A contrario, les loueurs de meublés de tourisme classés en zone rurale bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21% pour le chiffre d’affaires afférent à cette activité sous conditions.
En outre, les particuliers qui louent une pièce de leur résidence principale bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est disponible pour les particuliers qui génèrent moins de 760 euros de revenus grâce à cette location, et est maintenu par la loi de finances 2024.
L’évolution des dispositifs de défiscalisation immobilière
La loi Pinel et le dispositif Pinel +
Le marché immobilier locatif est lui aussi impacté par les mesures de la loi de finances 2024. En tête de liste se trouve le dispositif de défiscalisation le plus connu en France : la loi Pinel.
Depuis sa mise en place en 2014, la loi Pinel permet aux investisseurs locatifs d’obtenir une réduction d’impôts en louant un bien immobilier neuf durant 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal, calculé en pourcentage du prix du bien, était initialement fixé à 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
La loi de finances inclut une réforme de la loi Pinel, dont la mesure principale est la diminution des taux de défiscalisation en 2023, puis en 2024. Ainsi, les incitations fiscales ont été revues à la baisse de la façon suivante :
En 2023
- 10,5% pour une location de 6 ans
- 15% pour une location de 9 ans
- 17,5% pour une location de 12 ans
En 2024
- 9% pour une location de 6 ans
- 12% pour une location de 9 ans
- 14% pour une location de 12 ans
Afin de maintenir l’attractivité de la loi Pinel, un nouveau dispositif a vu le jour : le Super Pinel, ou Pinel +. Ce nouveau dispositif recentre les avantages fiscaux autour des questions énergétiques et écologiques. En effet, il permet aux investisseurs locatifs dans le neuf de conserver les taux pleins, si les biens qu’ils achètent respectent des critères stricts de performance énergétique et de confort.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
La loi Denormandie
La loi Denormandie devait prendre fin le 31 décembre 2023. Cependant, elle a été prolongée jusqu’à la fin de l’année 2024. Tout comme le dispositif Pinel +, la loi Denormandie propose les taux pleins de la loi Pinel. Son champ d’actions est cependant celui de l’immobilier ancien à rénover.
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, il est obligatoire d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique à hauteur d’au moins 25% du coût total de l’opération. L’obligation de location est également similaire à la loi Pinel (6, 9 ou 12 ans).
La vente d’un terrain constructible
Enfin, la dernière mesure notable de la loi de finances 2024 au sujet de l’immobilier concerne les terrains constructibles. Désormais, dans les régions à forte demande, la vente d’un terrain constructible pourrait donner accès à une fiscalité avantageuse. Un abattement fiscal de 60, 75 ou 85% pourrait s’appliquer sur la plus-value. Cet abattement variera en fonction de certaines conditions précises, et ne concernera que les terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs d’habitation dans les quatre années qui suivent la vente.
