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LMNP 2024 : les changements annoncés par le projet de loi de finances
La loi de finances 2024 apporte plusieurs changements importants en matière d’investissement immobilier, notamment sur le statut du loueur en meublé non professionnel (« LMNP »). Dans cet article, nous présentons les modifications apportées au régime fiscal applicable aux loueurs meublés non professionnels.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Un Conditions et avantages du LMNP
Les propriétaires de biens loués meublés peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’un régime fiscal avantageux au plan financier et fiscal.
Pour bénéficier de ce régime fiscal, l’activité de bailleur ne doit pas être votre activité principale. Vos revenus locatifs doivent représenter moins de 50% de votre revenu global et un plafond de recettes de 23 000€/an est également imposé. Ces deux conditions étant cumulatives, le fait, de franchir l’un de ces seuils, vous exclu du régime LMNP.
Les principaux avantages du statut LMNP sont :
Une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP vous permet d’optimiser votre fiscalité, en réduisant votre imposition sur vos revenus locatifs. En fonction du régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez réduire vos revenus imposables de 50% (ou 71% pour les meublés de tourisme et de chambres d'hôtes ou 30% pour les meublés de tourisme non classés), ou bien déduire l’ensemble de vos charges locatives.
Des revenus locatifs
La demande locative vis-à-vis des logements meublés est particulièrement élevée, surtout de la part des seniors et des étudiants. Investir en LMNP dans une résidence de qualité peut donc vous permettre de louer toute l’année et de sécuriser vos revenus.
La récupération de la TVA
Un investissement locatif en LMNP dans une résidence de service peut vous permettre d’obtenir le remboursement de la TVA réglée au moment de l’achat, soit une somme représentant 20% du prix du bien. Pour obtenir le remboursement de la TVA acquittée, la résidence de service doit proposer au moins quatre services (restauration, accueil, fourniture de linge, gardiennage, domotique, animations, aide au ménage…).
Les biens concernés par le LMNP
Le régime LMNP s’applique à plusieurs catégories de biens :
- Un appartement meublé ou une maison meublée
- Une résidence de services (seniors, étudiants, voyageurs d’affaires, tourisme)
- Une résidence hôtelière
- Un gîte rural
- Une maison de retraite
Quel que soit le bien loué, il doit impérativement respecter les critères de décence des logements meublés. La loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet une liste de critères pour qu’un bien puisse être loué meublé. Ces conditions visent à garantir la sécurité et le confort des locataires pendant toute la durée du bail. Le logement doit être salubre et sécurisé. Les critères de confort concernent la surface habitable minimale, la hauteur sous plafond, ainsi que le mobilier.
Concrètement, le logement doit être suffisamment meublé pour permettre aux locataires de vivre correctement sans avoir à acheter des meubles. Il doit notamment comporter une literie avec une couverture, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, une table et des chaises, des étagères, de la vaisselle, des luminaires, du matériel d’entretien, ainsi qu’un système d’occultation de la lumière dans la chambre.
Les deux régimes fiscaux du LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous déclarez vos revenus dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction de votre situation, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime le plus simple, car il ne nécessite pas l’intervention d’un fiscaliste ou d’un cabinet comptable. Un abattement forfaitaire de 50% s’applique en effet sur vos recettes locatives brutes. Pour de la location meublée classique, votre imposition est donc calculée sur les 50% restants, peu importe le montant de vos charges. Vous l’aurez compris, ce régime est applicable indépendamment du montant réel de vos charges. De ce fait, en fonction des cas, il peut être avantageux ou non.
Concrètement, le régime micro-BIC est le plus intéressant si vos charges représentent moins de 50% de vos recettes locatives. L’abattement forfaitaire est alors un atout. Dans le cas contraire, il est préférable d’opter pour le régime réel.
Les locations meublées de tourisme présentent une particularité. En effet, jusqu’à la fin de l’année 2023, l’abattement forfaitaire était de 71% pour les meublés de tourisme classés
Le régime réel
Le régime réel vous permet de déduire le montant réel de vos charges. En LMNP, vos charges déductibles comprennent notamment les charges de copropriété, les honoraires d’agence, les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, ou encore les diverses assurances.
Si le montant de vos charges est supérieur à 50% de vos recettes, vous avez donc tout intérêt à choisir cette option. De plus, le régime réel vous permet d’amortir votre investissement, en prenant en compte l’usure de votre bien dans le temps.
BON A SAVOIR : En fonction de l’évolution de vos revenus locatifs, vous pouvez changer de régime fiscal. Ce changement est autorisé une fois par an et est reconduit tacitement chaque année civile. Pour cela, vous pouvez formuler votre demande par courrier adressé au centre des impôts de votre secteur, avant le jour du dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique.
La loi de finances 2024 modifie la fiscalité du LMNP de tourisme
Avant la loi de finances 2024, les seuils du micro-BIC des locations LMNP étaient de 188 700 € pour les biens classés et les chambres d'hôtes et de 77 700€ pour les biens non classés. Cela signifie qu’en dessous de ces seuils de revenus locatifs, les propriétaires bailleurs dépendaient automatiquement du régime micro-BIC. Pour bénéficier du régime réel, ils devaient en faire la demande par écrit.
Depuis la loi de finances 2024, les seuils fiscaux ont été considérablement réduits pour les locations en LMNP de tourisme pour les meublés de tourisme non classés et s’élève à 15 000 €.
La loi de finances 2024 modifie aussi le montant des abattements pour les locations LMNP de tourisme non classé. Comme nous l’avons vu précédemment, le régime micro-BIC accordait un abattement forfaitaire de 50% pour les locations LMNP classiques, et 71% pour les locations d’un meublé de tourisme classé.
En 2024, cet abattement est revu à la baisse et dépend du type de location :
- Les meublés de tourisme non classés bénéficient désormais d’un abattement de 30% au lieu de 71%.
- Les meublés de tourismes classés bénéficient quant à eux d’un abattement de 71% ou de 92% pour les meublés de tourismes classés en zone rurale, sous conditions.
Pour certains des dispositifs précités, le non-respect des engagements de location est susceptible d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales. Les investisseurs doivent évaluer la pertinence d’un investissement immobilier à des fins locatives.
En conclusion, la loi de finances 2024 prend des mesures visant à restreindre les avantages fiscaux accordés jusqu’à présent aux locations meublées de tourisme non classés. L’objectif de ces mesures est de relancer le marché locatif meublé traditionnel, face à l’essor des locations saisonnières.
Il est précisé que ces mesures pourraient être amenées à évoluer à l'avenir, dans la mesure où, d'après les travaux parlementaires, l'objectif de cette disposition était de durcir les règles fiscales applicables aux loueurs de meublés de tourisme, indépendamment même de leur classement.
