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Que faire quand le syndic ne fait pas son travail ?
Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic se charge de toutes les tâches relatives à la gestion administrative et financière de l’immeuble. Il joue donc un rôle majeur dans la gestion d’une copropriété et toute défaillance de sa part peut avoir des conséquences plus ou moins graves pour l'ensemble des propriétaires de l'immeuble. Que faire lorsque le syndic ne remplit pas ses obligations légales ou ne prend pas les bonnes décisions ? Qu'il s'agisse d'un particulier bénévole ou d'un professionnel, plusieurs recours sont envisageables pour aider les copropriétaires à faire face aux manquements du syndic.
Première étape : la conciliation à l’amiable
Une action individuelle ou collective
La conciliation à l’amiable est toujours conseillée en cas de litige avec votre syndic. Avant d'entamer cette démarche, assurez-vous que les défaillances constatées sont bien de la responsabilité du syndic. Listez factuellement les situations dans lesquelles il n’a pas assuré son rôle ainsi que les conséquences relatives à ces manquements. Rassemblez les documents relatifs à la faute commise par le syndic : contrats avec des entreprises, photos de travaux mal réalisés, relevés de comptes, règlement de la copropriété… Tout copropriétaire peut engager un recours à l’encontre du syndic, de manière individuelle ou collective.
La mise en demeure
Pour mettre en demeure le syndic, envoyez-lui directement une lettre de mise en cause par courrier recommandé avec accusé de réception. L’objectif est de lui notifier la mise en demeure et son motif, tout en lui demandant officiellement de respecter ses obligations. Si aucune réponse n’est émise après un délai de 8 jours, le président du conseil syndical peut prendre la décision de convoquer une assemblée générale extraordinaire.
La procédure de médiation
Si le syndic ne remplit toujours pas ses obligations à l’issue de la conciliation à l’amiable et de la lettre de mise en demeure, les copropriétaires peuvent choisir d'engager une procédure de médiation. À noter toutefois que l’accord des deux parties est indispensable pour la mise en place de la médiation.
La révocation du syndic de copropriété
Un motif valable pour mettre fin au contrat du syndic avant sa date de terme
La révocation anticipée est possible en cas de faute du syndic. Pour ce faire, la résolution de révocation du syndic doit figurer dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Afin que la demande soit recevable, le motif invoqué par le syndicat des copropriétaires doit être à la fois légitime et sérieux. Une faute grave ou un défaut d’action majeur peut suffire à mettre fin à l’exercice d’un syndic en cours de mandat.
Le vote de la révocation du syndic
Le jour de l’assemblée générale, si le vote des copropriétaires penche en faveur de sa destitution à la majorité absolue, le mandat du syndic prend fin à cette date. Un nouveau syndic doit prendre des fonctions pour le remplacer.
Anticiper l'élection d'un nouveau syndic
D’après le droit français, une copropriété ne doit en aucun cas être dépourvue de syndic (loi de 1965). C’est pourquoi, avant d’ajouter la révocation du syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale, il est essentiel de prévoir l’élection d’un nouveau syndic. Vous avez notamment le choix entre élire un particulier bénévole, opter pour un syndic coopératif ou mandater une agence privée.
Dans quels cas intenter une action en justice ?
Si la démarche à l’amiable n’a pas porté ses fruits, une action en justice civile peut s'avérer nécessaire pour obtenir la décision d’un juge. Dans la majorité des cas, le tribunal d’instance est compétent pour administrer ce type de conflit, mais il est aussi possible de saisir le tribunal de grande instance. Après réception de votre demande, le tribunal enverra une convocation au syndic en place et désignera un administrateur provisoire pour votre copropriété.
Gardez en tête que la procédure judiciaire peut-être longue et coûteuse, avec potentiellement des frais d’avocat de l'ordre de plusieurs milliers d'euros. Une conciliation à l’amiable est donc à privilégier pour trouver rapidement une solution au litige et éviter d’engager une somme d’argent importante.
Pour résumer…
Un syndic de copropriété qui ne fait pas son travail met en péril la santé financière de l'immeuble et, dans le pire de cas, la sécurité de ses habitants. Pour remédier à cette situation, les copropriétaires disposent de plusieurs options :
- la mise en demeure pour contraindre le syndic à respecter les obligations qui découlent de son mandat
- la révocation anticipée du syndic votée lors de l’assemblée des copropriétaires une action en justice
Une copropriété a l’obligation d’avoir un syndic, il faut donc en parallèle prévoir son remplacement.
