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Quel avenir pour la loi Pinel en 2024 et après ?
Dispositif phare de la défiscalisation immobilière dans le neuf, la loi Pinel prendra fin en 2024. Il reste donc moins d’un an pour se lancer dans l’aventure. Si vous souhaitez investir dans les prochaines années et devenir bailleur, pas de panique, le dispositif Denormandie reste disponible jusqu’en 2026. Voici ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière dédié à l’immobilier neuf. Elle a été mise en place en 2014 et prendra fin le 31 décembre 2024. Elle permet aux investisseurs locatifs de réduire une partie de leurs impôts, en achetant un bien neuf (ou en VEFA) et en le louant pendant une période donnée.
Voici les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la loi Pinel en 2024 :
- Être un contribuable français.
- Investir dans un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- Investir dans un bâtiment collectif d’habitation.
- Louer le bien (location vide) pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
- Investir dans l’une des zones éligibles à la loi Pinel : A, Abis ou B1.
- Respecter le plafond annuel d’investissement de 300 000€ et de 5500€/m².
- Ne pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an.
- Respecter les conditions de ressources et les plafonds de loyers en fonction des zones.
Les avantages de la loi Pinel en 2024
Des revenus locatifs réguliers
Investir en loi Pinel en 2024 vous engage pour une période de location allant de 6 à 12 ans. Vous percevez donc des revenus locatifs réguliers, à moyen ou à long terme. Cette rentrée d’argent vous permet de rembourser votre crédit immobilier, voire d’augmenter vos revenus globaux et de préparer votre retraite.
Un patrimoine immobilier de qualité
Le dispositif Pinel est uniquement accessible dans le neuf. Ce type d’acquisition vous permet donc de bâtir un patrimoine immobilier durable, qui conservera sa valeur dans le temps. En effet, les logements neufs respectent aujourd’hui les normes exigeantes de la RE2020. Ils sont construits avec les meilleurs matériaux, disposent des équipements les plus performants et sont parfaitement isolés. De ce fait, ils garantissent un confort optimal pour les locataires, ainsi que des factures énergétiques basses.
Un investissement facile d’accès
L’investissement Pinel est assez simple à réaliser, car il est accessible sans apport personnel. Contrairement à d’autres types d’investissement, vous pouvez obtenir votre crédit bancaire même si vous n’avez pas une épargne conséquente et des revenus élevés. Cet avantage permet à de nombreux ménages d’accéder à la propriété et de démarrer une activité locative.
Un avantage fiscal
La réduction d’impôt accordée par la loi Pinel se calcule en pourcentage du prix du bien immobilier. Jusqu’à la fin de l’année 2022, les taux pleins permettaient aux bailleurs de réduire leur impôt à hauteur de 12% pour 6 ans de location, 18% pour une location de 9 ans, et 21% pour 12 ans de location. La réforme de la loi Pinel de 2021 a cependant revu ces taux à la baisse.
Les nouveaux taux de défiscalisation de la loi Pinel en 2024
La réforme de la loi Pinel de 2021 a modifié plusieurs aspects du dispositif. Elle a notamment exclu les maisons individuelles et les maisons accolées, pour ne conserver que les copropriétés. Mais la modification la plus importante pour les propriétaires bailleurs concerne la diminution des incitations fiscales.
Les taux de défiscalisation ont en effet connu deux baisses consécutives, en 2023 puis en 2024.
En 2023, les taux étaient les suivants :
- 10,5% en louant pendant 6 ans.
- 15% en louant pendant 9 ans.
- 17,5% en louant pendant 12 ans.
L’année 2024 est la dernière année où les avantages Pinel sont disponibles, et les taux sont encore plus bas :
- 9% pour 6 ans de location.
- 12% pour 9 ans de location.
- 14% pour 12 ans de location.
Depuis l’année dernière, le dispositif Pinel a donc perdu en attractivité pour les investisseurs neufs qui souhaitent réduire leurs impôts. Cependant, un nouveau dispositif a vu le jour. Il permet de conserver les avantages initiaux de la loi Pinel, tout en s’inscrivant dans le projet de transition énergétique du gouvernement. Il s’agit du dispositif Super Pinel, appelé aussi Pinel+.
Le nouveau dispositif Pinel +
Un dispositif tournée vers les logements neufs les plus spacieux et performants
Grâce au Pinel +, les investisseurs locatifs neufs peuvent conserver les taux pleins de la loi Pinel. Le dispositif recentre les critères d’éligibilité autour de la lutte pour le climat. Pour bénéficier des meilleurs taux, les investisseurs doivent en effet acquérir un bien neuf qui répond à certaines normes environnementales, et qui assurent un haut niveau de confort aux locataires.
Pour être éligible au Pinel +, le logement neuf doit notamment respecter les critères de la RE2020. Il doit obtenir la meilleure notation du DPE, à savoir la note A.
Cependant, si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, le bien doit respecter le label Énergie Positive et Réduction Carbone (E+C-).
Les critères de confort concernent quant à eux la surface habitable des logements, l’exposition et la présence d’espaces extérieurs. Concrètement, l’objectif du Pinel + est de privilégier les investisseurs qui se tournent vers des biens hauts de gamme et spacieux. Pour être éligibles, les logements doivent donc mesurer un minimum de :
- 28m² pour un T1.
- 45m² pour un T2.
- 62m² pour un T3.
- 79m² pour un T4.
- 96m² pour un T5.
Les espaces extérieurs doivent mesurer au moins 3m² pour les T1 et les T2, 5m² pour les T3, 7m² pour les T4 et 9m² pour les T5. Enfin, les logements de 3, 4 et 5 pièces doivent proposer une double orientation.
Un dispositif accessible dans les quartiers prioritaires
Investir dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) permet également de bénéficier des avantages du Pinel +. En effet, le besoin de rénovation urbaine est élevé dans ces quartiers défavorisés. De ce fait, le gouvernement encourage les investisseurs locatifs neufs à participer à leur redynamisation.
La loi Denormandie
La loi Pinel et le dispositif Pinel + prennent fin le 31 décembre 2024. Il reste donc moins d’un an pour profiter de leurs avantages financiers et fiscaux. Une autre loi est cependant disponible jusqu’à la fin de l’année 2026, et se présente comme le futur de la loi Pinel pour les investisseurs. Il s’agit de la loi Denormandie, qui reprend les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, ainsi que les mêmes conditions.
La différence majeure entre ces deux dispositifs est que la loi Denormandie s’adresse aux immeubles anciens à rénover.
Pour bénéficier des avantages fiscaux, les investisseurs doivent donc acquérir un bâtiment collectif d’habitation et prévoir un budget assez conséquent pour les travaux de rénovation. Le coût des travaux doit en effet représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ils doivent également permettre d’améliorer les performances énergétiques des logements de 20 à 30% selon les cas.
Le dispositif Denormandie est uniquement accessible dans certains secteurs, comme les villes faisant partie du programme Action Cœur de Ville. Pour connaître toutes les villes éligibles, n’hésitez pas à utiliser le simulateur Denormandie, mis en place par les services publics.
Après 2024, l’avenir de la loi Pinel se tournera donc vers la rénovation de l’immobilier ancien.
Pour les dispositifs précités, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
