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Acheter un terrain : les quatre points essentiels
Vous avez un rêve : construire votre maison sur un terrain qui vous plaît et qui correspond à vos besoins. Cependant, avant de vous lancer dans cette belle aventure, il est essentiel de vous assurer que le terrain que vous envisagez d’acheter est adapté à votre projet. Tous les terrains ne se valent pas, certains peuvent vous réserver des surprises désagréables. C’est la raison pour laquelle il est primordial de vérifier plusieurs points clés avant de signer le compromis de vente. Découvrons ces quatre étapes cruciales.
La constructibilité du terrain
La constructibilité d’un terrain est sa capacité à accueillir une construction. C’est un facteur essentiel, car il déterminera si vous pourrez concrétiser votre projet de construction.
Pour connaître la constructibilité d’un terrain, il est nécessaire de demander un certificat d’urbanisme (CU) à la mairie ou au service d’urbanisme compétent. Le CU est un document qui précise les règles d’urbanisme applicables au terrain, les servitudes associées, les taxes et les participations financières exigibles.
Il existe deux types de CU : le CU informatif, qui vous renseigne sur les règles d’urbanisme, et le CU opérationnel, qui indique si le terrain peut être utilisé pour le projet envisagé et les conditions à respecter. Le CU opérationnel est plus complet et sécurisant que le CU informatif.
Pour obtenir un CU, vous devrez remplir un formulaire et le soumettre à la mairie ou au service d’urbanisme compétent, accompagné des pièces justificatives nécessaires. Les délais d’instruction varient en fonction du type de CU demandé : un mois pour le CU informatif et deux mois pour le CU opérationnel. Le CU a une validité de 18 mois, renouvelable une fois pour la même durée.
Acheter un terrain sans vérifier sa constructibilité, c’est prendre le risque de voir votre permis de construire refusé ou annulé, s’exposer à des sanctions pénales ou administratives, voire à la démolition de la construction si elle est illégale. Il est donc indispensable de demander un CU avant d’acheter un terrain.
La viabilisation du terrain
La viabilisation du terrain est l’opération qui consiste à raccorder un terrain aux différents réseaux nécessaires à son usage (eau, électricité, gaz, téléphone, assainissement).
C’est un critère important à vérifier avant d’acheter un terrain, car il influe sur le confort de vie, le coût et le délai du projet de construction.
Pour vérifier la viabilisation d’un terrain, il faut se renseigner auprès du vendeur, du notaire, des services techniques ou des concessionnaires de réseaux. Il faut distinguer les terrains viabilisés, non viabilisés et partiellement viabilisés :
- Un terrain viabilisé est un terrain qui est déjà raccordé à tous les réseaux indispensables.
- Un terrain non viabilisé est un terrain qui n’est raccordé à aucun réseau.
- Un terrain partiellement viabilisé est un terrain qui n’est raccordé qu’à certains réseaux.
Si vous achetez un terrain non viabilisé ou partiellement viabilisé, vous devrez prendre en charge les travaux de viabilisation nécessaires. Ces travaux peuvent être plus ou moins complexes et coûteux selon la distance entre le terrain et les réseaux existants, la nature du sol, les contraintes techniques ou réglementaires.
Il faut donc demander des devis aux différents prestataires et prévoir un budget suffisant pour la viabilisation du terrain. Le délai de réalisation des travaux de viabilisation peut également varier selon la disponibilité des intervenants, les démarches administratives à effectuer, les aléas climatiques, etc. Il est important d’anticiper ces délais et les intégrer dans le planning du projet de construction.
La viabilisation du terrain est une étape essentielle à ne pas négliger avant d’acheter un terrain. Elle garantit le bon fonctionnement des équipements et des installations de la future maison.
Les règles d’urbanisme
Les règles d’urbanisme sont les normes qui régissent l’aménagement du territoire et l’utilisation des sols. Il convient de les vérifier avant d’acheter un terrain, car elles définissent les conditions de réalisation du projet de construction.
Pour connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain, consultez les principaux documents d’urbanisme élaborés par les collectivités territoriales ou l’État, tels que le plan local d’urbanisme (PLU), le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et le plan de prévention des risques naturels (PPRN).
Le PLU est le document de référence qui fixe les règles générales d’utilisation des sols. Il délimite les zones urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles et forestières. Il précise également les règles relatives à la destination des constructions, à l’implantation, à la hauteur, à l’emprise au sol, à l’aspect extérieur, au stationnement, etc.
Le PSMV protège et valorise le patrimoine architectural, urbain et paysager d’un secteur sauvegardé. Il impose des règles spécifiques pour préserver l’identité et la qualité du cadre de vie.
Le PPRN règlemente l’utilisation des sols en fonction des risques naturels prévisibles auxquels ils sont soumis.
Pour consulter les règles d’urbanisme applicables à un terrain, il faut se rendre en mairie ou sur le site internet du service public. Il faut également vérifier si le terrain est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone soumise à un PPRN. Si c’est le cas, il faut se référer au PSMV ou au PPRN correspondant.
Le non-respect des règles d’urbanisme peut entraîner des conséquences négatives sur votre projet de construction. Il est donc essentiel de les connaître et de s’y conformer.
La nature du sol du terrain
La nature du sol, qui comprend sa composition et sa structure, joue un rôle crucial dans la stabilité et la solidité de votre futur bâtiment. En effet, la nature du sol a des impacts sur votre projet de construction. Elle détermine le choix des fondations, qui sont la base de la stabilité du bâtiment. Elle influence également le coût des travaux, qui peut varier selon la difficulté du sol à supporter la charge de la construction. Elle conditionne aussi la durabilité du bâtiment, qui peut être affectée par les phénomènes liés au sol (tassement, fissuration, humidité, etc.).
Pour étudier la nature du sol d’un terrain, il faut faire réaliser une étude de sol par un professionnel qualifié (géotechnicien, géologue, ingénieur-conseil). L’étude de sol permet de connaître les caractéristiques physiques et mécaniques du sol (granulométrie, porosité, perméabilité, cohésion, etc.), ainsi que sa résistance au tassement et aux mouvements différentiels. Elle permet également de détecter la présence d’eau souterraine, de cavités naturelles ou artificielles, de pollution ou de radon.
L’étude du sol orientera le choix des fondations, déterminera le coût des travaux et la durabilité de la construction. Elle est obligatoire dans certaines situations, notamment dans les zones exposées au risque de retrait-gonflement des argiles.
Pour consulter la nature du sol d’un terrain, il est également possible de se référer au cadastre ou au Géoportail, qui fournissent des informations générales sur la géologie du territoire.
En somme, ces quatre critères sont décisifs pour choisir le terrain idéal, réaliser votre projet de construction dans les meilleures conditions et éviter les mauvaises surprises.
