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Comment devenir propriétaire d’un bien en bail réel solidaire ?
Le secteur de l’immobilier connaît une fluctuation des prix qui peuvent, dans certaines zones, atteindre des pics exorbitants. En conséquence, il est difficile pour les personnes au budget modeste d’accéder à la propriété d’un logement. Pour pallier ce problème, les pouvoirs publics ont pris certaines mesures pour favoriser l’accès à la propriété dans les zones où le coût de l’immobilier est particulièrement élevé. Le Bail Réel Solidaire (BRS) en fait partie. Découvrez tout sur le dispositif et les conditions à remplir pour acheter un logement grâce au BRS.
Comment fonctionne le BRS ?
Le BRS est un contrat qui lie un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), à but non lucratif ou, depuis la loi Elan, à lucrativité limitée, à un acquéreur. Son objectif : favoriser l’accession à la propriété à un plus grand nombre de foyers.
Le BRS repose sur le principe de la séparation entre le bien bâti, c’est-à-dire le logement ; et le foncier : le terrain.
- Le bâti est acquis par le ménage, sans que le foncier soit intégré au prix d’achat.
- Le foncier reste la propriété d’un OFS, à qui le preneur du Bail Réel Solidaire versera une redevance mensuelle, peu élevée, durant toute la durée d’occupation du logement.
La redevance, dûe au titre du terrain, perçue par l’OFS propriétaire est généralement réinvestie dans d’autres projets fonciers. Elle participe à l’expansion de son patrimoine et élargit dans le même temps le nombre des bénéficiaires de Bail Réel Solidaire.
Le Bail Réel Solidaire ne peut concerner que l’achat d’une résidence principale et des foyers dont les revenus correspondent aux conditions définies par le dispositif.
L’acquisition d’un logement en Bail Réel Solidaire présente néanmoins de sérieux avantages, pour les primo-accédants notamment, tant par le prix avantageux du logement que par les dispositifs associés dont peut bénéficier le preneur, comme le prêt à taux zéro (PTZ).
Qui peut bénéficier d’un Bail Réel Solidaire ?
Les logements en BRS s’adressent aux foyers aux revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires d’une résidence principale.
Les ménages acquéreurs ne doivent pas dépasser un certain seuil de revenu fiscal de référence de l’année N-2, qui dépend de la zone géographique définie par le dispositif.
Ces plafonds de ressources correspondent aux limites du Prêt Social Location Accession (PSLA). Ils sont mis à jour chaque année sur le site du gouvernement.
Il faut toutefois noter que l’OFS peut appliquer des seuils inférieurs en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération immobilière. De même, le plafond varie en fonction du nombre de personnes qui composent les ménages.
Comment acheter en BRS ?
Pour trouver des logements éligibles au Bail Réel Solidaire, il faut consulter un OFS.
Un ménage éligible au dispositif souhaitant devenir propriétaire peut présenter son dossier d’accès à l’OFS. Une fois validé, il conduira à la signature d’un premier contrat avec l’OFS concerné.
Une démarche bien encadrée
La création d’un BRS suit la même procédure que celle utilisée dans le cadre de la Vente en l'État de Futur Achèvement (VEFA). Elle comporte trois grandes étapes :
- Contrat de réservation
- Contrat définitif
- Livraison du bien.
La revente d’un BRS est possible, à certaines conditions.
Où acheter en BRS ?
L'achat immobilier en BRS ne sera pas possible dans toutes les communes de France, des conditions spécifiques étant définies par zones géographiques.
On distingue au total quatre zones créées en fonction de la tension des marchés immobiliers locaux :
- la Zone A réunit l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les grandes métropoles de province ;
- la zone B1 englobe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, quelques villes dans lesquelles le prix au mètre carré est élevé, l’Outre-Mer et la Corse ;
- la zone B2 réunit les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes dotées d’une zone littorale ou transfrontalière importante et le pourtour de l’Île-de-France.
- la zone C regroupe le reste de la France.
Le plafond des ressources varie d’une zone à une autre.
Pourquoi acheter en BRS ?
L'acquisition d'un bail réel solidaire (BRS) est une option intéressante pour tous ceux qui souhaitent devenir propriétaires d'un bien immobilier sans avoir à acheter le bien en pleine propriété. En effet, outre le prix d'achat intéressant, l'acquisition du bail réel solidaire offre à l'acquéreur l'avantage de pouvoir accéder à la propriété malgré des ressources insuffisantes pour pouvoir suivre les prix du marché immobilier. Cela permet également d’éviter d’assumer le poids financier et la pleine responsabilité d'un achat immobilier classique.
