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Faut-il s’attendre à une baisse des prix de l’immobilier en 2024 ?
Vous souhaitez acheter un bien immobilier en 2024 mais vous ne savez pas si c’est le bon moment ? Vous vous interrogez sur l’évolution des prix et vous hésitez à vous lancer dès maintenant ou attendre l’année prochaine ? Dans cet article, nous vous donnons des pistes de réflexion sur l’évolution du marché en 2024, et sur la potentielle baisse des prix de l’immobilier. Nous vous présentons les prévisions des experts immobiliers sur les variations des prix, des taux d’intérêt et des transactions. Nous récapitulons également les dispositifs phares qui peuvent vous aider à financer l’acquisition d’un logement, aussi bien en immobilier neuf qu’en immobilier ancien.
État des lieux de l’année 2023
Trois éléments majeurs ont marqué le marché immobilier en 2023 : la hausse des taux d’intérêt, la baisse du nombre de transactions et la baisse des prix.
Le renforcement des conditions d'emprunt
Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) avait annoncé le renforcement des conditions d’emprunt dès l’année 2022. L’objectif était de rééquilibrer le marché immobilier après les taux historiquement bas de l’année précédente, et ainsi de lutter contre le surendettement des ménages. Les mesures de durcissement ont alors rendu le recours aux emprunts immobiliers plus difficile pour de nombreux foyers en 2022, mais également en 2023.
Les mesures principales sont les suivantes :
Plus aucun crédit immobilier ne peut présenter de mensualités de remboursement supérieures à 35% des revenus mensuels des ménages. Les banques ont cependant la possibilité d’assouplir cette règle pour 20% des dossiers, sous conditions. En outre, la hausse rapide des taux d’intérêt s’est heurtée à l’évolution lente des taux d’usure. Ce phénomène a créé un effet de ciseaux, qui a fermé les portes de l’investissement immobilier à un certain nombre d’investisseurs
La baisse des prix et du nombre de transactions immobilières
L’Observatoire Crédit Logement (CSA) estime que le taux moyen, quelle que soit la durée du prêt, avoisinait les 2,22% à la fin de l’année 2022, contre 4,12% en octobre 2023. Le nombre de ménages capables de concrétiser leur projet immobilier en 2023 s’est donc considérablement réduit. De ce fait, le nombre de transactions immobilières a lui aussi diminué. Ce nombre est estimé à 870 000, ce qui représente une baisse d’environ 20% par rapport au volume des transactions enregistrées en 2022.
Les prix des logements ont eux aussi été impactés par ce phénomène. En effet, le nombre d’acheteurs sur le marché n’a cessé de se réduire. Les vendeurs ont eu de plus en plus de mal à vendre leurs logements. Les prix de vente ont donc chuté eux aussi.
Parmi les villes les plus touchées par cette baisse des prix, on peut notamment citer Lyon (-8,4%), Bordeaux (-8,3%), Nantes (-5,1%), ou encore Rennes (-2,6%). En Île-de-France, la chute des prix est également significative. Elle était estimée à environ -4,8% en 2023. Selon le baromètre de Meilleurs Agents, la moyenne des appartements est même passée sous la barre des 10 000€/m², puisqu’elle est estimée à 9581€/m² en février 2024.
Une baisse des prix de l’immobilier attendue en 2024
Malgré le ralentissement significatif qui a frappé le marché immobilier en 2023, de nombreux experts prévoient une stabilisation au cours de l’année 2024. En effet, la baisse du volume des transactions semble atteindre un palier. Les prix devraient quant à eux poursuivre leur déclin, sans pour autant s’effondrer. On estime qu’ils devraient encore diminuer de 3 à 4% avant de se stabiliser. Cette estimation peut cependant varier en fonction des villes et des régions. En effet, même si cette diminution des prix est une tendance générale sur le territoire national, elle ne concerne pas l’intégralité des communes. Certaines villes ont jusqu’alors échappé au ralentissement de leur marché immobilier, et affichent encore des prix à la hausse. C’est notamment le cas de Nice, de Marseille, ou encore de certaines zones rurales.
Toutefois, la diminution des prix devrait s’étendre à plus de secteurs au cours de l’année 2024. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, constate notamment que « certaines zones rurales jusqu’à présent préservées sont en train de connaitre une diminution de prix. »
L’évolution des taux d’intérêt en 2024
En ce début d’année 2024, il est impossible de dire avec certitude comment évolueront les taux au cours des prochains mois. Ils ont pour le moment franchi la barre symbolique des 4% et pourraient poursuivre leur augmentation. Cependant, la majorité des experts pensent que cette hausse pourrait s’essouffler en 2024. Certains misent sur une stabilisation des taux dans les prochains mois, alors que d’autres envisagent même une diminution des taux.
Quoi qu’il en soit, la stabilisation des taux d’intérêt représente une opportunité majeure pour les investisseurs de 2024. Couplée à la baisse des prix des logements, elle permettra d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Plus d’investisseurs pourront alors concrétiser leur acquisition. En suivant cette même logique, les experts prévoient également que le volume des transactions immobilières ne devrait plus diminuer en 2024.
La baisse des prix sera-t-elle suffisante pour investir dans l’immobilier en 2024 ?
La baisse des prix de l’immobilier est un avantage pour les investisseurs immobiliers en 2024. Cependant, elle ne sera pas forcément suffisante pour vous permettre de concrétiser votre acquisition. En effet, l’obtention de votre prêt dépendra de vos revenus, de votre dossier, ainsi que de votre projet. Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous conseillons d’étudier les différents dispositifs d’aide au financement qui sont disponibles en 2024.
Investir en résidence principale grâce à la baisse des prix de l'immobilier en 2024
Si vous souhaitez acquérir votre première résidence principale, le prêt à taux zéro peut représenter un bon complément. Prolongé de 2024 à 2027, le prêt à taux zéro peut en effet vous permettre de compléter un prêt immobilier classique, sans payer d’intérêt. Il est désormais accessible à près de 29 millions de foyers, grâce à l’assouplissement de ses critères d’attribution.
Devenir propriétaire bailleur et réduire ses impôt en 2024
Investir dans le neuf
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en 2024, certains dispositifs peuvent vous apporter des avantages intéressants. Vous pouvez notamment optimiser votre fiscalité, tout en générant des revenus fonciers ou des revenus locatifs.
Le dispositif Pinel, notamment accessible sans apport, vous permet d’obtenir une réduction d’impôts grâce à la location vide d’un bien neuf. Le dispositif Pinel +, vous permet quant à lui de profiter des meilleurs taux de défiscalisation du dispositif Pinel. Pour être éligible, vous devez investir dans un logement neuf qui présente la meilleure performance énergétique (RE2020 et DPE noté A).
Notez que ces dispositifs appliquent des plafonds de loyers et de ressources locataires, et ne sont ouverts que pour les investissements en copropriété.
Investir dans l’ancien
Pour investir dans un logement ancien, vous pouvez vous tourner vers le dispositif Denormandie. Il accorde les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, et fonctionne sous les mêmes conditions. Il s’adresse néanmoins aux logements anciens qui nécessitent des travaux de rénovation énergétique.
La loi Malraux et la loi Monument Historique sont également des dispositifs incontournables du marché locatif ancien. Ils s’adressent aux contribuables situés sur les plus hautes tranches d’imposition, qui souhaitent rénover des bâtiments prestigieux (Secteur Sauvegardé ou classé Monument Historique), afin d’aider à restaurer le patrimoine immobilier français. L’avantage principal est la réduction fiscale appliquée sur le montant des travaux de rénovation. Notez que seule la loi Malraux impose la mise en location du logement après les travaux. La loi Monument Historique vous laisse le choix de l’habiter, de le louer ou de l’ouvrir au public. De plus, elle n’applique pas de plafonnement sur le montant des travaux.
Pour les dispositifs précités, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Que conclure de la baisse des prix de l’immobilier en 2024 ?
La baisse des prix de l’immobilier attendue pour 2024 est estimée entre -3 et -4%. Les taux d’intérêt pourraient quant à eux se stabiliser, voire même repartir à la baisse. Ce contexte est donc favorable aux foyers qui souhaitent investir pour se constituer un patrimoine.
Avant de vous lancer dans un projet immobilier, nous vous recommandons cependant d’étudier attentivement le marché dans les semaines et les mois à venir. Les conseils d’un courtier pourront également vous être utiles pour constituer un dossier de demande de prêt le plus solide possible.
