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Investir à Saint-Denis en 2023
Investir à Saint-Denis peut s’avérer particulièrement avantageux. Résidence principale, location meublée ou nue, bien immobilier neuf ou logement ancien, réductions d’impôt… La ville dispose de nombreux atouts qui pourront convenir à tous les projets d’investissement immobilier. Dans cet article, nous allons voir les bonnes raisons qui peuvent vous pousser à acquérir un bien à Saint-Denis, que ce soit pour une mise en location ou bien pour y vivre.
Investir à Saint-Denis pour y vivre
Une population jeune et active
Saint-Denis accueille une population assez jeune. Selon les dernières estimations de l’INSEE, les 15-29 ans et les enfants de moins de 14 ans représentent respectivement 22,5% chacun de la population. La tranche d’âge majoritaire est celle des 30-44 ans, qui représentent 23,6% des habitants.
Les derniers chiffres de l’INSEE estiment que plus de la moitié de la population de Saint-Denis sont des familles. Cela montre que Saint-Denis est une ville principalement familiale, qui sait séduire tous les types de foyers.
Une économie dynamique
La ville dispose d’un marché de l’emploi attractif, qui tend à se dynamiser d’année en année. En effet, le taux de chômage affiche une courbe descendante. Il est passé de 7,7% en 2021 à 7% à la fin de l’année 2022.
Les projets d’aménagements urbains, alliant modernité et écologie y sont certainement pour quelque chose. Ces améliorations tendent à augmenter considérablement la qualité de vie des habitants, ce qui participe à attirer de plus en plus de travailleurs.
Une localisation privilégiée
Saint-Denis se trouve à proximité immédiate de Paris. Elle offre cependant un rythme de vie moins effréné, ce qui plait à de nombreux habitants. En fonction des quartiers, il est possible de vivre dans un environnement plutôt calme et végétalisé, tout en restant à moins d’une heure du centre-ville parisien. Un avantage considérable pour les travailleurs parisiens souhaitant acheter un bien en région parisienne tout en ayant un cadre de vie plus convivial.La plus-value immobilière
Saint-Denis est une ville en pleine métamorphose, ce qui impacte directement le marché immobilier local. Les projets d’urbanisme et de rénovation de grande ampleur permettront d’augmenter la valeur de votre bien dans les prochaines années. Ainsi, vous aurez de grandes chances de réaliser une plus-value lors d’une éventuelle revente.
Investir à Saint-Denis pour louer
Une forte demande locative
Comme nous venons de le voir, Saint-Denis est une ville qui offre une qualité de vie exceptionnelle à ses habitants. Elle vous permettra donc de rentabiliser rapidement votre investissement locatif, grâce à la demande locative élevée.
En effet, la population de Saint-Denis se compose d’environ 75,3% de locataires et 22,5% de propriétaires.
Pour maximiser votre rendement locatif, vous pouvez notamment investir dans une résidence étudiante. La demande est conséquente, surtout dans les secteurs du centre. Les quartiers République, Gare, et Porte de Paris abritent plusieurs établissements d’enseignement supérieur. On retrouve l’institut Européen des Sciences Humaines, l’IUT de Saint-Denis, l’Inspé, ou encore le campus de l’Université Sorbonne Paris Nord.
La demande locative de la part des étudiants est donc particulièrement accrue dans ces secteurs. On estime que les biens les plus prisés sont les studios et les T2, principalement meublés. Ce secteur peut donc vous correspondre si vous souhaitez devenir un loueur en meublé à Saint-Denis.
Sachez également que les familles avec ou sans enfants représentent elles aussi une part importante de la demande locative dans l’ensemble des quartiers de la ville. Investir dans un T3 peut, par exemple, vous permettre de cibler les couples. Ces derniers sont particulièrement présents dans les quartiers Basilique et Sémard – Delaune – Guynemer, où les T3 représentent plus de 30% des biens recherchés.
BON A SAVOIR : La location meublée en résidence de services comporte souvent les services d’une agence de gestion locative. Celle-ci s’occupe de trouver et de gérer la relation avec votre locataire pendant toute la durée du bail. Vous pourrez ainsi optimiser vos revenus locatifs tout en gagnant du temps.
Des avantages fiscaux
L’investissement locatif à Saint-Denis peut vous permettre d’obtenir un avantage fiscal, grâce à certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Si vous souhaitez investir dans le neuf, vous pouvez par exemple opter pour :
- La loi Pinel + pour de la location nue. Vous pourrez obtenir une réduction d’impôt en fonction de votre période de location.
- Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP), pour de la location meublée. Vous pourrez réduire ou supprimer vos impôts sur les loyers perçu et éventuellement récupérer la TVA.
En investissant dans l’ancien, vous pouvez vous tourner vers :
- La loi Malraux, pour défiscaliser une partie du montant vos travaux de rénovation.
- La loi Monument Historique, si vous disposez d’un budget très élevé pour vous bâtir un patrimoine immobilier d’exception.
BON A SAVOIR : Tous les dispositifs imposent des conditions d’éligibilité spécifiques. Celles-ci peuvent concerner votre foyer fiscal, des plafonds de revenus et de ressources locataires, le prix d’achat du bien, votre capacité d’emprunt, l’utilisation du bien, ou encore les travaux. Pensez donc à vérifier que vous êtes bien éligible avant de réaliser un investissement immobilier locatif.
Acheter à Saint-Denis, quel budget ?
Le parc immobilier de Saint-Denis se compose d’environ 89,9% d’appartements et de 7% de maisons. Vous disposerez donc d’une offre beaucoup plus large en orientant votre choix vers les appartements. Les autres critères dépendront de vos attentes et de la composition de votre ménage.
Si vous souhaitez investir à Saint-Denis pour vous installer en famille, vous pouvez privilégier les appartements de type T3 ou T4. Ces typologies de biens représentent respectivement 31,2 et 17,9% du total des logements. Si vous avez plusieurs enfants, sachez que les T5+ sont les biens les plus rares.
Si vous souhaitez vivre seul ou en couple, l’offre est également conséquente. La ville compte en effet 28,7% de T2 et 15,2% de studios.
Le budget
Les prix des logements à Saint-Denis varient généralement entre 3600 et 5100€/m². La moyenne est estimée à environ 4360€/m², mais peut varier en fonction des secteurs. Les loyers s’étendent quant à eux de 14 à 21€/m², avec une moyenne de 17€/m². En 2023, pour un T2 à Saint-Denis, comptez 4788€/m2.
Faut-il investir à Saint-Denis aujourd’hui ?
Investir dans l’immobilier à Saint-Denis vous permettra de vous constituer un patrimoine de qualité, dans une ville en plein développement. Que vous souhaitiez habiter votre bien ou le mettre en location, vous pourrez bénéficier d’une belle qualité de vie ou maximiser vos revenus fonciers et votre fiscalité.
