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Bail Réel Solidaire : Programme créé pour faciliter l’achat immobilier
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une réponse aux problématiques actuelles d’un marché immobilier et foncier de plus en plus tendu. Le BRS s’inscrit dans une logique d’adaptation au contexte, pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes.
Bail réel solidaire : définition et principes
Le BRS est un bail de longue durée dans lequel un Organisme Foncier Solidaire (OFS) propriétaire cède les droits réels sur le bâti à un ménage acheteur. Ce ménage doit répondre aux conditions définies par le dispositif et acheter l’habitation au titre de résidence principale.
La séparation du foncier et du bâti
Le principe du Bail Réel Solidaire repose sur la séparation entre le sol et l’habitation : on parle de démembrement.
Jusqu’à récemment, la propriété du logement revenait de facto à l’acquéreur du sol. Il fallait donc être propriétaire du terrain pour pouvoir revendiquer la propriété d’une maison.
Dans le cadre du BRS, une distinction est faite entre terrain et bâtiment : le propriétaire du sol n’est pas le même que celui de l’habitation construite dessus.
Le propriétaire du terrain : un organisme foncier solidaire (OFS)
Dans le cadre d’un BRS, un organisme foncier solidaire, à but non lucratif, finance l’achat du terrain sur une longue durée (entre 18 ans et 99 ans). Il devient et reste le propriétaire du sol.
Son statut lui offre la possibilité de faire appel à des subventions ou à des prêts à très long terme (prêt GAIA par exemple).
Le dispositif du Bail Réel Solidaire s’articule ainsi autour de deux étapes :
- Le financement puis l’achat du logement selon les règles communes à l’accession de la résidence principale, hors sol.
- La location du terrain à long terme à l'OFS, auquel l’acheteur du logement versera une redevance mensuelle.
Ces deux étapes sont corrélées aux plafonds des ressources des ménages ainsi qu’à la zone d’habitation. Le montant de la location est bas (entre 0,50 € et 1 € par mois et par m² utile) et tend à diminuer sur le long terme (après soixante ans en général).
Un bail, deux étapes : bail réel solidaire opérateur et bail réel solidaire utilisateur
Les logements sont initialement construits par un promoteur ou un bailleur social qui, le temps de la construction puis de la commercialisation des habitations, est lié à l’OFS via un Bail Réel Solidaire dit « opérateur ».
Dès la fin de la commercialisation, le Bail Réel Solidaire change de statut et de dénomination et devient « utilisateur » : il lie alors l’OFS et les propriétaires de l’habitation.
Un prix d’achat inférieur à celui du marché
La parcelle étant louée à l’OFS, cela permet de diminuer sensiblement le coût d’acquisition, le terrain n’est plus à acheter. On estime ainsi que le prix est de 20 % à 40 % moins élevé dans la construction neuve par BRS. Les propriétaires peuvent également bénéficier des aides à l’achat immobilier (PTZ, taux d’emprunt avantageux en primo accession, etc.).
Qui peut acheter en Bail Réel Solidaire ?
L’acquéreur du logement en BRS ne peut être qu’un ménage correspondant aux conditions de ressources définies par le dispositif pour la zone concernée.
Bail réel solidaire : conditions de ressources
Pour bénéficier des avantages du bail réel solidaire, la loi impose des conditions :
- correspondre au plafond d’éligibilité selon la zone d’habitation envisagée (A, B ou C) et selon le nombre de personnes constituant du foyer (par exemple, pour un foyer d’une personne, le plafond sera de 33 400 euros pour la zone A, 25 318 pour les zones B et C) ;
- acheter une habitation sur une parcelle appartenant à un organisme foncier solidaire (OFS) ;
- l’habitation doit être la résidence principale.
Qu’en est-il des frais de notaire lors d’un achat en BRS ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est obligatoire de faire rédiger et enregistrer un acte chez un notaire, démarche qui engendre ce qu’on appelle des frais de notaire. Dans le cadre d’un BRS, ces frais représentent 2,5 % du prix d’achat.
La vente d’un logement en bail réel solidaire
La vie d’un logement classique suit celle de ses acheteurs successifs. Il passe d’un propriétaire à un autre en s’indexant à chaque fois sur le prix du marché immobilier. Ce dernier est réputé libre (hors lois et zones précises) et les prix s’autorégulent selon le jeu de l’offre et de la demande.
Dans le cas de la revente d’un logement en BRS, il en va différemment :
- le bien ne peut être vendu qu’à un ménage répondant aux plafonds de ressources fixés ;
- la plus-value effectuée lors de la vente d’un logement en BRS est encadrée et limitée par les clauses du bail afin de lutter contre la spéculation immobilière ;
- la transmission aux ayants droit ne prévaut pas sur les conditions de revenus de ces derniers. Le logement ne pourra donc pas être transmis aux enfants si ces derniers possèdent des revenus les excluant du dispositif.
La Bail Réel Solidaire : un programme ciblé et contrôlé
Le bail réel solidaire est donc un outil qui a pour objectif de permettre à un plus grand nombre de foyers d’acheter malgré la hausse des prix de l’immobilier. Le coût du foncier a augmenté trois fois plus rapidement que le prix du logement (+71 % en dix ans). Le BRS permet donc d’annuler, au moins partiellement, cet effet délétère qui exclut de plus en plus de foyers de l’achat.
Ce n’est pas un dispositif qui a vocation à devenir universel ni même représentatif d’un marché, mais il permet de rééquilibrer les disparités et de soutenir l’accession à la propriété de ménages aux ressources modestes.
