L’évolution des prix de l’immobilier à Saint-Denis

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Vous souhaitez acheter un bien immobilier en région parisienne ? Votre budget est-il suffisant ? Quels seront les taux d’emprunt, le montant de vos mensualités et vos échéances ? Dans cet article, nous faisons le point sur l’évolution du marché en 2022 et 2023. Vous retrouverez des estimations des prix des logements neufs et anciens, ainsi que des loyers.

L’évolution des prix de l’immobilier à Saint-Denis

2022 une nette augmentation

Depuis 2021 on constate une augmentation des prix de l’immobilier, à la suite de la baisse historique des taux d’intérêt.

La hausse des prix s’est poursuivie partout en France au cours de l’année 2022 et Saint-Denis ne fait évidemment pas exception à la règle. On y enregistre une hausse comprise entre 3,9 et 4,7 % sur l’année 2022. Cependant le durcissement des conditions d’emprunt a permis de freiner celle-ci pendant les derniers mois de l’année.

Une baisse des prix de l’immobilier pour 2023

Les prix de l’immobilier ont commencé à baisser depuis le début de l’année 2023, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

L’immobilier ancien

Selon la Fnaim, les prix de l’immobilier ancien à Saint-Denis ont baissé d’environ 3,5 % depuis le début de l’année. La moyenne au 1er mars 2023 est estimée à environ 4170€/m². Cette baisse de prix n’est cependant pas suffisante pour compenser entièrement la forte hausse qui a touché le marché en 2021 et 2022. Ainsi, les prix sont actuellement 0,3 % plus élevés qu’il y a un an.

Notons également que les prix varient en fonction des typologies de biens. Voici un récapitulatif des dernières estimations des maisons et des appartements selon leur nombre de pièces.

La société de données immobilières Yanport affiche quant à elle une moyenne de prix d’environ 4614€/m². La fourchette basse est estimée à 3178€/m², tandis que la fourchette haute s’élève à 5846€/m². Là encore, on retrouve une estimation différente pour chaque typologie de logement :

L’immobilier neuf

Les statistiques de la société Yanport montrent que les prix de l’immobilier neuf on atteint leur pic le plus haut en août 2022, avant de redescendre progressivement jusqu’en mars 2023. Aujourd’hui, le prix médian a chuté d’environ 3 % et est estimé à 4055€/m².

Selon les derniers baromètres de Meilleurs Agents, l’immobilier neuf affiche une baisse de prix de 0,5 % depuis 1 mois et de 0,6 % sur les 6 derniers mois. Les prix moyens s’élèvent à 4331€/m² pour les appartements neufs et 3332€/m² pour les maisons neuves.

Ces chiffres connaissent cependant d’importantes variations en fonction des lots des secteurs. Les programmes neufs les plus prisés du quartier Pleyel peuvent par exemple dépasser les 6000€/m². Les zones du nord-ouest et du nord-est de la ville sont quant à eux plus abordables.

Les prix des loyers à Saint-Denis

Selon Clameur, observatoire des loyers du marché locatif privé, les prix des loyers à Saint-Denis ont augmenté d’environ 3,4 % en un an. La moyenne hors charge est estimée à 15€/m².

Cette augmentation du prix des loyers ne concerne cependant pas tous les types de bien. En effet, les plus petites surfaces affichent une baisse de prix. Les dernières statistiques sur l’année précédente montrent les évolutions suivantes :

Studios : - 2,4 %
T2 : + 0,6 %
T3+ : + 8,3 %

La plupart des réseaux immobiliers s’accordent à dire que les loyers à Saint-Denis varient généralement entre 14 et 21€/m². Les quartiers les plus onéreux sont les quartiers de la Gare, République, Porte de Paris, Cosmonautes, Bel Air, ou encore Floréal. Les logements les plus prisés peuvent en effet se louer à plus de 22€/m². Les zones au nord du centre-ville sont quant à elle plus accessibles. Nous sommes bien loin des prix des appartements en location à Paris !

Comment expliquer la baisse des prix de l’immobilier à Saint-Denis en 2023 ?

La baisse des prix est la conséquence de plusieurs tensions, qui se sont accumulées sur le marché en 2022.

Comme nous l’avons vu au début de cet article, les prix avaient fortement augmenté en 2021 et 2022, avant de ralentir à la fin de cette même année. Ce phénomène s’explique par 3 raisons principales :

Les taux de crédit

Les taux d’intérêt augmentent significativement tous les mois depuis le début de l’année 2022. Cette hausse ne semble pas prête de s’arrêter, car la courbe est toujours ascendante en 2023. Au mois de mars, les taux moyens pratiqués par les établissements bancaires varient entre 2,60 et 3,20 %. Ils dépendent des banques, de la durée d’endettement et des conditions spécifiques des dossiers (apport personnel, âge des investisseurs…). Il ne serait pas surprenant de voir les taux d’intérêt dépasser les 4 % avant la fin de l’année 2023.

BON A SAVOIR : le site service-public.fr met à votre disposition un simulateur de crédits immobiliers. Vous pouvez donc réaliser une simulation rapide, en entrant les éléments suivants :

Le capital emprunté ;
Le taux immobilier ;
La durée du prêt.

Vous obtiendrez alors le montant de votre mensualité, ainsi que le coût total du crédit.

Les taux d’usure

Bien qu’ils soient réévalués mensuellement, les taux d’usure restent assez bas par rapport aux taux de prêt. De ce fait, l’ajout de l’assurance emprunteur entraine souvent un TAEG (taux annuel effectif global) supérieur aux taux d’usure pour de nombreux investisseurs. Ces derniers ne peuvent donc pas obtenir leur crédit immobilier.

En mars 2023, les taux d’usures sont compris entre 3,67 et 4,11 %. Ils dépendent du type d’emprunt immobilier (taux fixe, taux variable, prêt relais), ainsi que de la durée de remboursement.

Les conditions d’emprunt

La Banque de France a imposé des conditions strictes pour les emprunteurs, afin de freiner le nombre d’emprunts accordés et de lutter contre le surendettement. La durée d’endettement ne peut pas dépasser les 25 ans. Le taux d’endettement est quant à lui plafonné à 35 %, et ne prend plus en compte le reste à vivre. L’apport personnel est également déterminant dans le calcul de la capacité d’emprunt. Enfin, le prix de l’assurance emprunteur joue un rôle majeur dans le calcul du taux annuel effectif global. De ce fait, certains investisseurs avec de très bons dossiers ne parviennent pas à obtenir leur prêt immobilier.

BON À SAVOIR : Nous vous conseillons vivement de faire appel à un courtier professionnel, qui vous permettra d’établir le dossier de demande de prêt le plus solide possible. Il vous informera sur les différents points clés, tels que :

la durée du crédit ;
le meilleur taux disponible ;
les frais de dossier ;
les frais de notaire ;
l’assurance de prêt ;
le coût total de l’opération ;
les options disponibles comme le prêt à taux zéro (PTZ) ;
le rachat de crédit ;
le remboursement anticipé ;
la renégociation des contrats…

L’accumulation de tous ces éléments a entrainé une multiplication des dossiers refusés. Les investisseurs sont donc de moins en moins nombreux à pouvoir concrétiser leur projet immobilier, quel qu’il soit (résidence principale, investissement locatif…). Cette diminution de la demande a ainsi complexifié la vente d’un bien avec des acquéreurs plus rares et plus sélectifs. La baisse des prix de l’immobilier à Saint-Denis et dans le reste de la France est une conséquence inévitable.

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