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Quelles sont les règles à connaître pour acheter un terrain constructible ?
Vous envisagez de faire construire votre maison individuelle ? Voici les étapes à suivre pour acheter un terrain constructible qui sera adapté à votre projet.
Vérifier la constructibilité du terrain
Un terrain constructible est un terrain capable d’accueillir une construction neuve. Pour cela, il doit répondre à trois critères principaux :
- Le sol et le sous-sol doivent être suffisamment solides pour supporter le poids des constructions sans présenter aucun risque pour la sécurité des futurs habitants.
- Le terrain doit pouvoir être raccordé à des voies d’accès, ainsi qu’aux réseaux d’eau potable, d’électricité, de gaz, de téléphone ou encore d’assainissement collectif. On appelle ça un terrain « viabilisé ».
- Le plan local d’urbanisme (PLU) doit autoriser la construction sur le terrain et en définir les modalités.
Pour savoir si le terrain que vous désirez acheter est constructible, il vous suffit donc de consulter le plan local d’urbanisme de la commune. Si celui-ci autorise la construction, c’est que les deux premiers critères sont remplis.
Connaitre les conditions de construction
Acheter un terrain constructible dans le secteur que vous convoitez n’est pas suffisant pour assurer la réussite de votre construction. En effet, chaque terrain est réglementé par certaines règles. Celles-ci peuvent varier en fonction de la commune et des caractéristiques du terrain (taille, environnement, configuration du sol…). Avant de vous lancer dans un achat, vous devez donc analyser les conditions, pour vous assurer qu’elles correspondent à votre projet de construction.
Pour cela, vous pouvez consulter le cadastre et le PLU (Plan Local d’Urbanisme), ainsi que demander un certificat d’urbanisme. Tous ces documents vous apporteront les informations que vous devez connaître sur le terrain. Vous saurez par exemple quelles sont la hauteur des murs et la superficie au sol que vous êtes en droit de construire. De plus, vous pourrez vérifier la présence d’une clause de préemption, de servitudes et de contraintes en tout genre.
Le droit de préemption
Le droit de préemption est un droit détenu par une collectivité publique comme une commune ou un département, ou par un particulier.
La personne physique ou morale qui détient un droit de préemption est prioritaire sur l’achat du bien. Cela signifie que si la commune dispose de ce droit sur le terrain que vous convoitez, elle pourra l’acquérir avant vous. En revanche, si la commune décide de ne pas exercer ce droit, vous pourrez alors acheter le terrain. En règle générale, les communes exercent leur droit de préemption sur un terrain lorsqu’elles souhaitent aménager un espace public ou pour préserver l’environnement local.
Les servitudes et les contraintes
Les servitudes sont des limites administratives qui s’appliquent à une propriété. On peut par exemple citer :
La servitude de passage, qui permet à un autre propriétaire d’accéder à sa propriété en passant par la vôtre. Elle peut aussi s’appliquer aux réseaux d’eau, aux câbles électriques, aux canalisations ou encore aux conduits de gaz.
La servitude de vue, qui peut limiter la construction en hauteur de votre logement pour garantir la vue dégagée des voisins.
La servitude de non-construction, qui peut limiter votre future construction à une partie du terrain seulement.
Les contraintes peuvent quant à elles être liées à l’environnement qui entoure le terrain et à certaines zones, telles que :
Les zones inondables, dans lesquelles les constructions sont limitées par des restrictions de sécurité.
Les zones de protection du patrimoine, qui peuvent restreindre certaines constructions pour préserver les monuments historiques alentour. Elles peuvent aussi s’appliquer dans les sites patrimoniaux remarquables.
Les zones de protection de l’environnement, qui imposent que les constructions respectent l’écosystème et la biodiversité locale.
Acheter un terrain constructible en lotissement ou en secteur diffus
Les règles à respecter sont différentes en fonction de la localisation du terrain.
Le terrain en lotissement
Le terrain en lotissement est un seul et même terrain divisé en plusieurs parcelles. Ces parcelles sont vendues à des acheteurs qui souhaitent y construire des maisons individuelles. En achetant un terrain en lotissement, vous devenez propriétaire du sol, ce qui n’est pas le cas en copropriété. Ce type de terrain présente deux avantages principaux pour l’acheteur :
- Le bornage est réalisé par un géomètre-expert, ce qui signifie que le terrain est précisément délimité.
- Le terrain est viabilisé. Il est donc raccordé à tous les réseaux (eau, assainissement des eaux usées, gaz, électricité…).
Cependant, le terrain en lotissement ne vous laisse pas forcément le choix du constructeur. Les lotissements ont en effet un règlement de quartier avec un cahier des charges précis. Celui-ci inclut généralement une cohérence urbanistique (les logements doivent présenter une harmonie visuelle). De ce fait, vous aurez moins de liberté dans l’architecture que vous donnerez à votre maison.
Le terrain isolé (hors lotissement)
Les appellations « secteur diffus » ou « terrain isolé » ne signifient pas que le terrain se situe au fin fond d’une campagne sans commerce. Il s’agit simplement d’un terrain qui ne fait pas partie d’un lotissement.
Son avantage principal est que vous n’avez pas de règlement à respecter hormis les règles d’urbanisme imposées par les documents cités précédemment. Vous disposez donc de beaucoup plus de liberté dans les formes, les matériaux et les couleurs de votre future maison.
L’inconvénient le plus courant est que certains terrains isolés ne sont pas viabilisés. Dans ce cas-là, vous devrez financer vous-même les raccordements aux réseaux publics. Ces travaux dits de « viabilisation » peuvent engendrer un coût important en fonction de la configuration de votre terrain.
Analyser l’état du terrain
Rien ne vous oblige à engager des experts pour effectuer des études approfondies du terrain avant de l’acheter. Cependant, nous vous recommandons vivement de réaliser des analyses supplémentaires. Cela vous permettra en effet d’évaluer la faisabilité de votre construction et d’éviter les mauvaises surprises.
Voici quelques exemples d’experts que vous pouvez contacter :
- Un géomètre-topographe pour analyser les reliefs, les limites, les servitudes et la configuration du terrain.
- Un ingénieur en génie civil ou un géotechnicien pour évaluer la stabilité du sol et les risques d’érosion.
- Le bureau d’études environnementales pour avoir des conseils sur les modes de construction plus respectueux de l’environnement.
- Un architecte pour établir les plans de construction en fonction des contraintes du terrain.
- Un avocat spécialisé en droit immobilier pour analyser les servitudes et les contraintes.
- Des constructeurs locaux pour évaluer les coûts de la construction et du raccordement.
- Un agent immobilier pour vous aider à négocier le prix de vente en fonction des analyses des autres experts.
L’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un terrain constructible est la première étape de votre projet de construction. Pour éviter les mauvaises surprises et les erreurs, entourez-vous de professionnels compétents et prenez votre temps pour comparer plusieurs devis. Nous vous rappelons que la viabilité du terrain sera un critère important qui vous fera économiser de l’argent.
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