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Terrain constructible et terrain à bâtir : quelles différences ?
Vous souhaitez acheter un terrain pour la construction de votre future maison, mais vous avez du mal à orienter vos recherches ? En raison de leurs nombreux points communs, le terrain constructible et le terrain à bâtir sont souvent confondus. Voici comment les distinguer.
La viabilité du terrain constructible et du terrain à bâtir
La première différence entre le terrain constructible et le terrain à bâtir est que le terrain à bâtir est obligatoirement viabilisé. Cela signifie qu’il est déjà raccordé à un accès routier, ainsi qu’à tous les services publics qui garantissent le confort des futurs habitants.
Il s’agit du raccordement à l’eau potable, aux lignes électriques et téléphoniques, au gaz ou encore à l’assainissement des eaux usées. Lorsque votre maison sera construite, elle disposera donc de tous les éléments de confort nécessaire à votre quotidien, et ne nécessitera pas de travaux supplémentaires.
Le terrain constructible, en revanche, n’est pas obligatoirement viabilisé au moment où il est mis en vente. Certains le sont, mais pas tous. C’est pour cela qu’il est essentiel de bien étudier les annonces, afin de savoir si le terrain est raccordé ou non. Les terrains constructibles qui ne sont pas encore viabilisés ne sont pas prêts à être habités. Ils nécessitent en effet des travaux afin de réaliser tous les raccordements nécessaires. On les appelle les travaux de viabilisation.
Terrain nu et terrain occupé
La seconde différence notable entre le terrain constructible et le terrain à bâtir est la présence ou l’absence de bâtiments au moment de votre achat.
Un terrain considéré comme « à bâtir » est généralement vendu nu. S’il comporte déjà des bâtiments, ceux-ci sont inhabitables. Il peut par exemple s’agir de ruines, de chantiers non terminés ou de bâtiments insalubres.
À contrario, le terrain constructible peut tout à fait contenir des bâtiments habitables déjà existants, comme des maisons ou des copropriétés. C’est par exemple le cas pour les terrains constructibles qui font partie d’un lotissement. Vous pouvez alors acquérir une parcelle, qui représente un morceau d’un terrain global, pour y construire votre maison individuelle. Les terrains constructibles qui se situent hors lotissements ont quant à eux moins de chances d’être déjà viabilisés. On les appelle les terrains « isolés » ou « en secteur diffus ».
Un terrain constructible peut-il également être un terrain à bâtir ?
Certains terrains peuvent à la fois être considérés comme constructibles et à bâtir. C’est la raison pour laquelle on confond souvent les deux termes.
En effet, un terrain à bâtir est par définition constructible, car il répond à tous les critères qui vous autorisent à construire votre logement :
- L’autorisation du plan local d’urbanisme (PLU)
- L’absence d’autres constructions habitables sur le terrain
- La fin des travaux de viabilisation
En revanche, les terrains constructibles qui ne sont pas encore raccordés aux différents services publics et à un accès routier ne sont pas considérés comme à bâtir. Ils présentent un potentiel certain pour les acheteurs, mais ne sont pas totalement prêts pour la construction.
Quelles sont les conditions qui s’appliquent aussi bien à un terrain constructible qu’à un terrain à bâtir ?
Le terrain constructible et le terrain à bâtir sont similaires sur bien des points. On peut même dire que le terrain à bâtir se présente comme une version plus aboutie du terrain constructible.
Dans les deux cas, vous devrez vous assurer que le terrain que vous souhaitez acheter respecte les conditions suivantes :
- Le terrain fait partie d’une zone constructible, qui figure sur le plan local d’urbanisme (PLU).
- Le sol et le sous-sol sont suffisamment solides pour accueillir des constructions.
- Les règles d’urbanisme de la commune correspondent à votre projet.
Pour connaître tous les détails du terrain qui vous intéresse, nous vous conseillons également de demander un certificat d’urbanisme à la mairie de votre commune, et de consulter le cadastre.
Quel type de terrain choisir ?
Comme nous venons de le voir, les différences entre les deux types de terrains sont assez subtiles.
Le terrain le plus avantageux sera celui qui correspond à votre budget et à vos objectifs. Si vous souhaitez terminer le chantier rapidement (dans la mesure du possible), un terrain viabilisé (donc à bâtir) sera le meilleur choix, car vous n’aurez pas à entreprendre de travaux supplémentaires pour raccorder votre maison aux réseaux publics.
Au niveau du budget, vous devrez comparer plusieurs devis afin de sélectionner l’option la plus avantageuse. En effet, le prix de vente d’un terrain non viabilisé est souvent plus attractif que celui d’un terrain viabilisé. Mais cela ne veut pas obligatoirement dire que l’investissement sera moins cher. En effet, vous devrez estimer le prix des travaux, afin de comparer les prix de manière réaliste.
Combien coûtent les travaux de viabilisation ?
Viabiliser un terrain est assez onéreux. Cependant, le prix peut considérablement varier en fonction du type de terrain, de sa localisation et de la composition des sols. Si votre terrain est très isolé, les frais de raccordement aux différents services publics seront certainement plus élevés, car plus compliqués à mettre en place. On estime qu’il faut compter entre 6 000 et 15 000 € en moyenne.
Peut-on construire sur un terrain non viabilisé ?
Non. Il est obligatoire de faire construire une maison sur un terrain viabilisé. Dans le cas contraire, l’habitation ne peut pas être considérée comme habitable, car elle n’est pas raccordée aux services basiques.
Quels sont les coûts et les taxes à payer ?
L’acquisition d’un terrain comporte plusieurs taxes comme les frais de notaire, la taxe d’aménagement, les frais de raccordement si le terrain n’est pas viabilisé, ou encore la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Il vous faudra aussi prévoir des coûts supplémentaires comme le dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente, le dépôt du permis de construire ou encore l’intervention de certains experts pour étudier la constructibilité du terrain et la faisabilité du projet. Vous pouvez par exemple faire appel à un géomètre, un architecte, un avocat en droit immobilier…
