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Comment déclarer ses revenus en loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif classique en matière d’investissement locatif dans le neuf. Depuis 2014, elle permet aux investisseurs de louer des logements neufs dans des zones tendues, afin de faciliter l’accès aux logements pour les ménages aux revenus modestes. En contrepartie, ils obtiennent une réduction fiscale, calculée selon la valeur du logement et selon la durée de la location. Vous envisagez d’investir cette année ? Voici comment fonctionne la loi Pinel, et comment déclarer vos revenus.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Conditions d’éligibilité
- être un contribuable français ;
- investir dans un logement neuf ou dans un programme immobilier en VEFA (Vente en l’Etat futur d’Achèvement), logement faisant l’objet de réhabilitation ou réhabilité, etc., qui respecte les normes environnementales en vigueur ;
- investir dans un secteur éligible à la loi Pinel : zone Abis, A, ou B1 ;
- vous engager à louer votre bien à usage d’habitation principale en location nue dans un délai de douze mois à compter de son achèvement ou de son acquisition, pendant 6, 9 ou 12 ans ;
- respecter les plafonds de loyers et de ressources locataires qui correspondent à votre secteur ;
- respecter le plafond d’investissement de 300 000€ et 5500€/m² par an ;
- ne pas réaliser plus de deux investissements en loi Pinel par an
Avantage fiscal
Pour une acquisition réalisée en 2024, la réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Pinel se calcule en pourcentage du prix de revient du bien. Vous pouvez bénéficier, si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, de :
- 9% de réduction en louant pendant 6 ans ;
- 12% de réduction en louant pendant 9 ans ;
- 14% de réduction en louant pendant 12 ans.
Le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Les régimes d’imposition applicables en loi Pinel
Le micro-foncier
En micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire annuel pour frais de 30%. Ce pourcentage sert à couvrir les charges locatives annuelles. De ce fait, la base imposable des revenus locatifs est ramenée à 70% du revenu annuel brut. Ce régime fiscal est avantageux si le montant de vos charges annuelles est inférieur à 30% de vos revenus locatifs. Dans le cas contraire, le régime réel peut être la meilleure solution.
Le régime micro-foncier présente un avantage majeur : celui de la simplicité. En effet, vous n’avez pas à prouver le montant réel de vos charges. L’abattement simplifie grandement le calcul et vous fait gagner du temps. De plus, le régime micro-foncier ne nécessite aucune gestion comptable complexe. La déclaration fiscale est simplifiée, car seuls les loyers bruts perçus sont à déclarer directement sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 (dispense du dépôt de la déclaration n° 2044).
Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges déductibles liées à votre location en loi Pinel. Si vos revenus locatifs annuels dépassent les 15 000 €, vous dépendez automatiquement de ce régime fiscal. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez en faire la demande.
Le régime réel
En voici les différents avantages :
L’avantage principal de ce régime est la déduction réelle des charges. Il vous permet de déduire les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété non-récupérables, les frais d’agence, les travaux de réparation et d’amélioration, ou encore les travaux d’entretien, directement des montants de loyers perçus.
Si vos charges déductibles dépassent le montant de vos revenus locatifs, un déficit foncier est constaté. Ce déficit, résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global jusqu’à un plafond de 10 700 € chaque année. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Enfin, le dernier avantage notable du régime réel est qu’il s’adapte parfaitement à votre situation réelle et suit l’évolution de votre activité locative.
BON A SAVOIR : Malgré tous ces avantages, le régime réel présente une contrainte : sa complexité administrative. Il nécessite en effet l’intervention d’un fiscaliste ou d’un expert-comptable, ainsi que des formalités fiscales plus lourdes. De plus, l’option pour le e régime réel s'applique de façon irrévocable pour une durée de trois ans.
Déclarer ses revenus en loi Pinel
La première déclaration des revenus relevant de la loi Pinel s’effectue durant l’année qui suit la livraison du logement neuf. En cas d’achat en VEFA, il s’agit de l’année qui suit l’achèvement des travaux. Elle doit ensuite être réalisée tous les ans. Pour déclarer vos revenus en loi Pinel, il vous suffit de joindre un formulaire spécifique à votre déclaration classique.
Déclarer ses impôts en loi Pinel avec le régime micro foncier
La déclaration de revenus
Pour déclarer vos revenus en loi Pinel lorsque vous dépendez du régime micro-foncier, vous devez remplir le formulaire de déclaration de revenus n°2042. Dans la case 4BE, vous insérez le montant de vos revenus annuels bruts, sans prendre en compte l’abattement de 30%. En effet, l’administration fiscale se charge elle-même d’appliquer l’abattement, et le calcul de votre revenu imposable s’effectue automatiquement. Cette déclaration s’effectue tous les ans.
La première déclaration
Vous devez également joindre le formulaire 2044-EB au moment de votre première déclaration. Cela vous permet de déclarer votre engagement de location, et le début de votre activité en tant que propriétaire bailleur en loi Pinel. Sur ce formulaire, vous devez indiquer la durée de location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous devez aussi attester que vous respectez les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel, que nous avons listées au début de cet article. Cette déclaration s’effectue une seule fois, au début de votre activité.
La réduction d’impôt
Pour obtenir la réduction d’impôt qui correspond à votre investissement Pinel, vous devez remplir le formulaire 2042-C. Tout comme la déclaration des revenus, ce formulaire est à remplir chaque année.
Vous devez cocher la case qui correspond à l’année d’acquisition de votre logement, puis indiquer le montant de la réduction d’impôt dont vous bénéficiez. Pour calculer ce montant, vous devez prendre le prix de revient de votre investissement immobilier, ainsi que la durée de votre engagement. Vous appliquez ensuite le taux de défiscalisation de 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.
Déclarer ses impôts en loi Pinel avec le régime réel
La déclaration de revenus
La première étape pour déclarer ses revenus en loi Pinel avec le régime réel est de réunir les pièces justificatives de chaque charge déductible. Il s’agit notamment des factures de travaux, des frais de gestion, de la taxe foncière, ou encore des intérêts d’emprunt.
Vous devez ensuite remplir le formulaire 2044, qui concerne les revenus fonciers au régime réel. Vous y inscrivez toutes vos charges déductibles, ainsi que leurs montants. Le calcul de votre résultat foncier s’effectue automatiquement, et sera reporté sur votre déclaration de revenus globale.
Notez que si vous déclarez des revenus fonciers réalisés par l’intermédiaire d’de votre SCI, vous devez remplir le formulaire 2044-SPE.
La première déclaration
Tout comme les bailleurs en micro foncier, vous devez remplir le formulaire 2044-EB au début de votre activité. Ce formulaire informe les services fiscaux du début de votre engagement, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt
Le calcul de votre réduction d’impôt s’effectue à l’aide du formulaire 2042-C. Là encore, il s’agit d’un formulaire identique à celui du régime micro-foncier. Vous devez donc calculer la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit, en comptabilisant votre durée d’engagement et le prix d’acquisition de votre logement loué en Pinel.
Nota bene : Les informations présentées au sein du présent article sont à jour de la loi de Finances pour 2024. Plusieurs dispositifs fiscaux évoqués sont susceptibles d’être impactés par la loi de Finances rectificative pour 2024 ainsi que par la loi de Finances pour 2025. Une mise à jour des informations accessibles ci-après sera effectuée après le vote des prochaines lois de Finances.
