09/07/2021 - 3 min de lecture
Vous devez déclarer les loyers tirés d'un ou de plusieurs logements mis en location, qu'ils soient vides ou meublés. Si ces revenus sont imposés, les règles sont différentes selon les montants et le statut du bailleur.Quelle imposition pour les revenus locatifs ?
Vous devez déclarer les loyers tirés d'un ou de plusieurs logements mis en location, qu'ils soient vides ou meublés. Si ces revenus sont imposés, les règles sont différentes selon les montants et le statut du bailleur.
Imposition pour une location vide
Les revenus tirés d'une location non meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu. Il vous appartient de les déclarer chaque année, dans la catégorie des revenus fonciers.
- Revenus locatifs inférieurs à 15 000 €
Vous êtes, par défaut, soumis au régime micro foncier. Dans ce cas, il vous suffit d'indiquer vos revenus locatifs bruts (c'est à dire les loyers encaissés pendant l'année) dans votre déclaration de revenus. Un abattement forfaitaire de 30 % sera automatiquement appliqué.
A noter : vous pouvez opter pour le régime réel. Dans ce cas, vous devez déclarer votre revenu locatif net (c'est-à-dire le revenu brut après déduction des charges directement affectées au bien : coût des travaux, intérêt de l'emprunt immobilier, assurances, frais de gestion...).
- Revenus locatifs supérieurs à 15 000 €
Vous devez déclarer votre revenu net foncier dans la catégorie des revenus fonciers (revenu brut après déduction des charges liées au bien).
Imposition pour une location meublée : statut LMNP
- Le total des recettes locatives est inférieur à 23 000 euros TTC par an.
- Les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Régime fiscal du LMNP
Les revenus tirés de la location de biens meublés en tant que LMNP sont soumis à l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Revenus locatifs inférieurs à 72 600 €
Par défaut, le régime micro-BIC s'applique. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Si vos revenus sont inférieurs à 305 €, vous êtes exonéré d'impôt.
A noter : si une année, vos revenus dépassent 72 600 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire.
A savoir : vous pouvez choisir le bénéfice réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire les charges (travaux, intérêts, assurances...) et ainsi déclarer votre revenu net.
- Revenus locatifs supérieurs à 72 600 €
Vous devez déclarer vos revenus sous le régime du bénéfice réel. Ainsi, les charges sont déductibles de votre revenu brut : seul votre revenu net sera imposé.
Cotisation foncière des entreprises (CFE) et TVA
Selon votre situation (lieu de résidence et utilisation du logement locatif), vous pouvez être soumis à la CFE, laquelle est calculée selon la valeur locative des biens immobiliers concernés.
La location meublée (sans prestations de services) n'est pas soumise à la TVA.
Imposition pour une location meublée : statut LMP
En tant que propriétaire d'un bien meublé destiné à la location, vous êtes considéré comme LMP (loueur meublé professionnel) si :
- les revenus tirés de cette activité dépassent 23 000 € TTC / an (pour l'ensemble du foyer fiscal)
- et si le montant de ces revenus est supérieur au montant total des autres revenus (de l'ensemble du foyer fiscal).
A noter : l'activité de chambres d'hôtes incluant des prestations de services (petit-déjeuner, service de nettoyage régulier, fourniture de linge de maison...) relève du régime fiscal de la parahôtellerie, et non de celui de la location meublée.
Régime fiscal du LMP
Cette activité professionnelle étant soumise au régime réel d'imposition, les charges liées au bien peuvent être déduites des revenus perçus.
Les revenus tirés de la location de biens meublés en tant que LMP doivent être déclarés selon la structure juridique choisie par le propriétaire bailleur.
- S'il est imposé sur le revenu : déclaration dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- S'il est imposé sur les sociétés : déclaration sur le formulaire n°2065-SD
A noter : les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global du foyer fiscal sans limitation de montant. De plus, après 5 ans d'activité, vous bénéficiez d'une exonération totale de plus-value de cession si vos revenus locatifs sont inférieurs à 90 000 € HT (pendant les 2 dernières années civiles). Enfin, vos revenus locatifs ne sont pas comptabilisés pour l'imposition sur la fortune immobilière (IFI).
Impôts locaux et TVA
Les biens loués meublés sont soumis à :
- la taxe foncière
- la CFE (sauf cas particulier de location meublée dans la résidence principale du bailleur)
- la CVAE ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises si les revenus locatifs HT sont supérieurs à 500 000 €.
La location meublée (sans prestations de services) n'est pas soumise à la TVA.
* Selon la Loi de Finance 2021.
