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Ce qu’il faut savoir sur la résidence gérée
Vous souhaitez devenir propriétaire bailleur tout en simplifiant le plus possible votre charge de travail ? La résidence gérée peut vous intéresser ! Dans cet article, nous vous présentons le fonctionnement et les avantages de ce type de résidence.
Qu’est-ce qu’une résidence gérée
La résidence gérée, aussi appelée « résidence gérée avec services », est un bâtiment collectif qui cible des publics précis, comme des retraités, des étudiants, ou encore des voyageurs par exemple. Ce type de résidence se compose de logements en location meublée ou non, souvent de petite surface, comme des studios ou des t2.
Cette résidence est souvent gérée par une agence de gestion locative, ainsi que par divers professionnels qui fournissent différents services aux résidents.
La « résidence gérée » et la « résidence de services » sont des termes qui sont interchangeables dans plusieurs contextes. Souvent, on les utilise pour parler des mêmes types d’hébergements : les résidences seniors, médicalisées, étudiantes, touristiques, ou d’affaires.
Ces solutions d’hébergements présentent de nombreux avantages pour les locataires, mais aussi pour les investisseurs locatifs. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
Les différents types de résidences gérées
Il existe 5 catégories principales de résidences gérées :
Les résidences seniors
Elles s’adressent à des locataires retraités qui sont capables de vivre en autonomie. Elles permettent aux personnes âgées de vivre en communauté et d’avoir un cadre de vie confortable grâce à plusieurs services. Les résidents disposent de leur propre appartement et n’ont pas besoin d’une assistance médicale quotidienne.
Les résidences médicalisées
Les EHPAD, ou résidences médicalisées, s’adressent à un public senior en perte totale ou partielle d’autonomie. Les résidents sont vulnérables par leur état de santé. Ils sont donc assistés et soignés quotidiennement par le personnel qui travaille directement dans l’établissement. Le personnel peut notamment prendre en charge les toilettes, la prise de médicaments, la prise de repas, ou encore certains soins médicaux.
Les résidences étudiantes
Souvent situées à proximité des grandes écoles et des universités, les résidences étudiantes sont réservées à des locataires en études supérieures. Elles proposent un cadre de vie idéal pour favoriser l’apprentissage des étudiants : studios meublés, Wifi, salles communes pour travailler… Le bail dans ce type de résidence est souvent assez court (la durée d’un bail étudiant est généralement de 9 mois).
Les résidences de tourisme
Ces résidences se trouvent souvent dans les secteurs prisés par les voyageurs, et dans les grandes villes touristiques. Les locataires sont des vacanciers qui y séjournent pour une durée assez courte.
Les résidences d’affaires
Ces résidences accueillent des professionnels en déplacement. Elles combinent généralement le confort d’un petit appartement avec des services hôteliers.
Les services proposés en résidence gérée
Les services de base
Les résidences gérées proposent une gamme de services variée, en fonction du public cible et du niveau de standing. Voici les services que l’on retrouve traditionnellement dans de nombreuses résidences :
L’accueil et la sécurité
La plupart des résidences ont un bureau d’accueil pour répondre aux questions des résidents et orienter les visiteurs. Le système de sécurité est également essentiel. Il inclut ainsi souvent une surveillance vidéo ou encore un contrôle des accès par un professionnel.
L’entretien
L’entretien des parties communes par un service ménager est un service incontournable des résidences gérées. Certaines proposent également le nettoyage des parties privatives, ainsi que la gestion des ordures ménagères.
La restauration
La restauration peut être un service par défaut ou bien un service à la carte selon la résidence. Il peut s’agir d’un restaurant dans la résidence, d’une livraison de petits déjeuners ou encore de plateaux-repas à commander.
Loisirs et activités
Les résidences seniors organisent souvent des activités sociales, culturelles et sportives, afin de divertir les résidents. Il peut s’agir de jeux de société, de cours de gym, ou encore d’ateliers créatifs par exemple. Il est aussi fréquent que les résidences étudiantes, touristiques et d’affaires possèdent une salle de sport.
Les salles communes
Les salles communes peuvent servir à étudier, à organiser des ateliers, ou bien à échanger. On y trouve souvent un accès internet, des équipements multimédias ou encore des livres.
Les soins médicaux
Les soins médicaux sont surtout proposés dans les résidences seniors et dans les EHPAD. Il peut s’agir d’un accompagnement médical, de soins quotidiens, ou encore d’une aide à la toilette.
Les services additionnels
Il est fréquent que les résidences gérées proposent des services additionnels que les résidents peuvent prendre en option. Ils représentent donc un budget supplémentaire à ajouter au montant du loyer et des charges locatives. On peut notamment citer :- la blanchisserie ;
- la conciergerie ;
- la garde d’enfants ;
- les soins bien-être (massages, kinésithérapie, soins esthétiques…) ;
- la coiffure ;
- les transports privés ;
- la location d’espaces privatifs ;
- la plomberie ;
- l’assistance administrative et informatique ;
- le pressing ;
- la location de matériel.
Les avantages à investir en résidence gérée
Des revenus locatifs réguliers
Le bail commercial peut vous permettre de générer des revenus locatifs réguliers pendant une assez longue période, ce qui vous assure une bonne sécurité financière. Plusieurs éléments vous permettent notamment de maximiser votre rentabilité locative :
- Les services additionnels vous permettent de générer des revenus locatifs plus élevés.
- Le gestionnaire locatif s’occupe de louer votre bien continuellement, ce qui réduit le risque de vacances locatives.
- La demande locative pour les résidences gérées est souvent élevée, ce qui facilite la mise en location.
- L’agence de gestion locative peut proposer des assurances contre les loyers impayés et les dégradations, afin de sécuriser encore davantage vos revenus.
Une gestion locative professionnelle
- gérer les locataires : recherche du locataire, rédaction et signature du bail de location, collecte des loyers, communication, état des lieux d’entrée et de sortie…
- garantir vos revenus : clause de loyers garantie, maximisation du taux d’occupation, assurances…
- Apporter une expertise professionnelle administrative, fiscale et légale (respect des réglementations en vigueur) ;
- gérer les services : coordination des professionnels internes et externes à la résidence.
Une fiscalité avantageuse
Le statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel) vous accorde des avantages fiscaux, tout au long de votre activité locative.
Si les revenus annuels de cette activité pour l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels soumis à l'impôt sur le revenu, vous serez considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
La TVA récupérable
Sous certaines conditions, vous récupérez la TVA sur votre investissement, ce qui représente 20% du prix d’acquisition.
Des revenus peu ou pas fiscalisés
Avec le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous n’êtes imposé que sur 50% de vos revenus locatifs. Ce régime vous accorde en effet un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les meublés de tourisme et de chambres d'hôtes ou 30% pour les meublés de tourisme non classés).
Avec le régime réel, en revanche, vous pouvez déduire le montant réel de vos charges, pour ainsi peut-être supprimer totalement l’imposition sur vos revenus.
Exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) dans certains cas
Le statut LMNP peut vous accorder une exonération de la cotisation foncière des entreprises, en fonction du montant de vos recettes et de l’emplacement de votre bien.
L’amortissement du bien et des meubles
Amortir votre logement et les meubles vous permet de réduire le montant imposable de vos revenus locatifs, et ainsi votre impôt sur le revenu (dans le cadre du régime réel).
Investir en résidence gérée est donc un excellent moyen de vous constituer un patrimoine immobilier durable et rentable. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez augmenter vos revenus sans payer plus d’impôts. Selon votre régime fiscal, la défiscalisation sur vos loyers perçus peut être plus ou moins avantageuse.
Pour les dispositifs susvisés d’investissement locatif susceptibles de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts, le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Nota bene : Les informations présentées au sein du présent article sont à jour de la loi de Finances pour 2024. Plusieurs dispositifs fiscaux évoqués sont susceptibles d’être impactés par la loi de Finances rectificative pour 2024 ainsi que par la loi de Finances pour 2025. Une mise à jour des informations accessibles ci-après sera effectuée après le vote des prochaines lois de Finances.
