Comment acheter sans apport avec le dispositif Pinel ?

Dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers encaissés par le bailleur vont permettre de financer les mensualités de son prêt immobilier avec une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location du bien (six ans, neuf ans, douze ans).

Vous empruntez 100 % du prix du bien. Vous déduisez les intérêts d’emprunt des loyers que vous percevez. Votre investissement immobilier vous rapporte plus que le taux auquel vous empruntez. Les taux sont bas, l’immobilier rapporte plus. L’effet de levier bancaire booste la rentabilité de votre investissement locatif.

Exemple :

Marie veut acheter un studio de 20 m² à 100 000 €, à destination d'un étudiant à Tours. Elle a 30 ans et gagne 3 000 € par mois. Pour financer son acquisition, elle contracte un emprunt sans apport à un taux de 1,15 % sur 15 ans. La mensualité qu'elle devra rembourser sera alors de 556,60 €.

Tours étant classée en zone B1, Marie choisit d'appliquer le plafond de loyer, qui est de 10,15 €/m² ce qui fait un loyer de 334 €. Ce montant lui permettra de financer plus de la moitié des traites liées à son crédit immobilier.

Elle décide de mettre son bien en location pendant douze ans afin de profiter de l’abattement fiscal maximal de 21 %. Sa réduction totale d'impôt sera alors de 21 000 € sur cette durée, soit 1 750 € par an, soit 145 € par mois. Si l’on tient compte de cette réduction d’impôt de 145 € (1 750/12), le reste à charge de Marie est alors de 77,60 euros.