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Comment fonctionnent les résidences de services ?
Les résidences de services sont des hébergements très prisés par les investisseurs locatifs. Elles présentent de nombreux avantages financiers, ainsi que des atouts fiscaux. Comment fonctionnent-elles ? Qui sont les professionnels qui y travaillent ? Qui sont les acteurs qui interviennent lors d’un achat de ce type de biens ? Voici ce que vous devez savoir avant de réaliser un investissement immobilier en résidence de services.
Une résidence de services, c’est quoi ?
Une résidence de services est un immeuble qui fournit à ses locataires des appartements -meublés ou non- et des services. Il existe plusieurs types de résidences de services, qui s’adressent à différents profils de locataires.
Les résidences étudiantes sont réservées aux étudiants universitaires. Elles se situent généralement à proximité des grandes écoles et/ou des transports en commun.
Les résidences seniors sont quant à elles destinées aux personnes âgées qui peuvent encore vivre en autonomie. Les résidents sont à la retraite, mais n’ont pas besoin d’une assistance médicale quotidienne. Les EHPAD, au contraire, sont des hébergements médicalisés qui accueillent des seniors dont l’état de santé nécessite des soins réguliers de la part de professionnels de la santé.
Enfin, il existe aussi des résidences de tourisme, à destination des vacanciers, et des résidences d’affaires, à destination des professionnels en déplacement.
Le personnel en résidence de services
Voici une liste non exhaustive des types de professionnels qui peuvent fournir des prestations au sein d’une résidence de services. En fonction du type de résidence, ils sont plus ou moins présents.
Le personnel d’entretien
Les agents d’entretien sont présents dans la totalité des résidences de services. Ils assurent le nettoyage et le rangement des parties communes. En fonction des forfaits disponibles, ils peuvent également prendre en charge l’entretien des logements privés. Dans certaines résidences de services, le nettoyage des espaces privatifs est compris dans le loyer. D’autres résidences, en revanche, proposent ce service comme une prestation complémentaire à la carte.Les techniciens de maintenance font également partie du personnel d’entretien. Ils sont responsables de la réparation des équipements, ainsi que de leur entretien à titre préventif. Ce sont par exemple eux qui veillent au bon fonctionnement de l’ascenseur, des appareils électroménagers en libre-service, ou encore des systèmes de sécurité.
Le personnel administratif
Les réceptionnistes sont les premiers professionnels à être en contact avec les locataires et les visiteurs. Ils gèrent les entrées et les départs, et répondent aux questions courantes.
Le gestionnaire immobilier est un spécialiste de la gestion locative. Il gère toute la partie administrative relative à la location des logements. Il rédige et fait signer les contrats de bail, et s’occupe parfois de la commercialisation des appartements.
Le personnel d’animation et de loisirs
Les animateurs organisent des activités sociales, sportives, ou encore culturelles pour les locataires de la résidence de services. Les activités peuvent énormément varier en fonction du type de résidents.
Le personnel de soins
Les autres prestataires de services
Les acteurs des résidences de services
Lorsque vous réalisez un investissement immobilier en résidence de services, plusieurs acteurs sont impliqués dans la transaction.
Le promoteur immobilier :
Il s’agit du professionnel qui porte le projet immobilier. Il veille à sa conception et à sa construction puis propose les différents lots à la vente.
Le gestionnaire de résidence de services :
Le gestionnaire fait souvent partie d’une agence de gestion locative. Il s’agit d’un professionnel qui prend en charge la gestion de votre bien immobilier loué au sein de la résidence de services. Ses missions principales consistent à trouver des locataires grâce à la communication, analyser les dossiers, sélectionner les locataires potentiels, faire signer les contrats et réaliser l’état des lieux d’entrée. Il assure également la qualité des services qui sont proposés au sein de la résidence, fait le lien entre le locataire et le propriétaire puis s’occupe de trouver un nouveau locataire lorsque celui en place quitte le logement.
Le personnel de la résidence :
Le personnel de la résidence est composé de tous les professionnels qui fournissent les services aux locataires. Il peut s’agir des réceptionnistes, des agents d’entretien, des animateurs, des soignants (notamment en EHPAD), du personnel de cuisine, ou encore des techniciens de maintenance.
Les prestataires externes :
Certains prestataires sont externes à la résidence de services. Ils offrent des services, mais font partie de sociétés indépendantes. Il peut s’agir d’entreprises de sécurité, de restauration, de soins, ou encore de nettoyage.
Les propriétaires bailleurs :
Les propriétaires bailleurs sont les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements au sein d’une résidence de services. Ils mettent leurs biens en location et perçoivent les revenus locatifs (loyer et charges locatives).
Les résidents :
Les résidents n’ont pas de rôle à jouer dans la gestion de la résidence de services. Cependant, ils sont au cœur du système, car ce sont eux qui occupent les appartements et qui utilisent les services mis en place.
La fiscalité dans les résidences de services
Les résidences de services permettent aux investisseurs de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif dédié à la location meublée. Il s’adapte donc parfaitement aux résidences de services. Pour en bénéficier, vous devez générer moins de 23 000€ de recettes locatives annuelles. Ces recettes doivent par ailleurs représenter moins de la moitié des revenus professionnels de votre foyer fiscal. Si vos loyers perçus grâce à votre logement meublé sont trop importants et que vos recettes dépassent ces plafonds, vous dépendez du dispositif LMP : Loueur en Meublé professionnel.
Les résidences de services en LMNP
En fonction de votre régime fiscal, vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos revenus locatifs imposables. Le régime micro-BIC vous accorde un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs (ou 71% pour les meublés de tourisme et de chambres d'hôtes ou 30% pour les meublés de tourisme non classés), tandis que le régime réel vous permet de déduire le montant réel de toutes vos charges déductibles. Pour devenir Loueur Meublé non professionnel, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, à l’aide du formulaire 2042-C-PRO pour le micro-Bic, et la déclaration 2031 pour le régime réel.
Le LMNP n’est donc pas un dispositif de défiscalisation à part entière tel que la loi Pinel, mais il vous permet de réduire le montant de vos revenus imposables.
Pour les dispositifs susvisés d’investissement locatif susceptibles de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts, le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Les résidences de services neuves vous permettent également, sous conditions, de récupérer la TVA sur vos investissements immobiliers. En effet, si vous achetez un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), avec le statut LMNP ou LMP, vous pouvez bénéficier de cet avantage financier. Vous devez cependant vous assurer que la résidence offre au moins trois services aux résidents, tels que la réception, le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, ou encore la fourniture du linge de maison. Vous devez également signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.
La TVA remboursable
Conclusion
Les résidences de services sont des biens particulièrement attractifs si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans un meublé, avec une gestion simplifiée. La demande locative est assez élevée, surtout de la part des seniors et des étudiants. Si vous louez avec le statut de Loueur en Meublé non professionnel, vous pouvez même générer des revenus locatifs sans augmenter votre base imposable. Pour toutes ces raisons, l’investissement en résidences de services est un placement d’avenir.
Nota bene : Les informations présentées au sein du présent article sont à jour de la loi de Finances pour 2024. Plusieurs dispositifs fiscaux évoqués sont susceptibles d’être impactés par la loi de Finances rectificative pour 2024 ainsi que par la loi de Finances pour 2025. Une mise à jour des informations accessibles ci-après sera effectuée après le vote des prochaines lois de Finances.
