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Comment investir dans l’immobilier neuf à plusieurs ?
Acheter un logement neuf est un projet attractif qui comporte de nombreux avantages. Les prix de vente restent cependant plus élevés que ceux de l’immobilier ancien. Investir dans l’immobilier neuf à plusieurs peut alors être la solution. On vous dit tout.
Les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier neuf à plusieurs
Les avantages
Investir dans l’immobilier neuf à plusieurs vous permet de mettre vos finances en commun. Chaque associé apporte une épargne, ce qui transforme un apport personnel modéré en apport collectif plus important.
Augmentation de la capacité d’emprunt
Avoir un apport initial plus élevé permet de rassurer les banques et d’augmenter votre capacité d’emprunt. Les organismes bancaires seront ainsi disposés à vous prêter une somme plus conséquente. Avec un budget plus conséquent, vous pouvez de ce fait accéder à des biens immobiliers plus nombreux et de meilleure qualité.
Répartition des risques entre les investisseurs
Constituer un patrimoine immobilier et assurer la gestion à plusieurs permet de répartir les risques entre tous les investisseurs. L’impact des imprévus sur chacun d’entre eux est donc réduit (vacances locatives, travaux, baisse de valeur du bien…).
Optimisation de la gestion
Dans le cadre d’un achat immobilier à plusieurs, les investisseurs se partagent les tâches liées à la gestion. Dans le cas d’investissements locatifs, il s’agit notamment de la recherche des locataires, de la perception des loyers, de la maintenance, ou bien des états des lieux d’entrée et de sortie. Là encore, la responsabilité individuelle est amoindrie, ce qui est d’autant plus le cas si vous faites appel à une agence de gestion locative pour déléguer la gestion des logements neufs.
Avantages fiscaux
L’investissement immobilier neuf, quel qu’il soit, peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité, grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière notamment par le biais du statut LMNP.
Les inconvénients
Ce type de projet implique de prendre des décisions collectivement. Acheter un bien immobilier neuf à plusieurs nécessite une bonne coordination entre les investisseurs. Si les objectifs sont divergents, des désaccords et des conflits peuvent survenir.
Partage des revenus et des charges
Investir dans l’immobilier à plusieurs permet d’augmenter la capacité d’emprunt et de multiplier les opportunités. Cependant, les revenus et les charges sont également partagés. Pour éviter les conflits, il est essentiel de définir les parts de chacun dès le départ.
Responsabilité solidaire
En cas de défaillance de l’un des investisseurs, les autres peuvent être amenés à compenser. Cette responsabilité financière représente donc un risque.
Fiscalité complexe
Si vous investissez dans l’immobilier neuf à plusieurs via une SCI et que vous optez pour l’impôt sur les sociétés, la fiscalité peut être complexe. Elle nécessite souvent l’intervention d’un expert-comptable, ainsi que les honoraires qui vont avec.
Investir dans l’immobilier neuf à plusieurs avec une SCI
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs investisseurs (personnes physiques ou morales) de s’associer pour investir dans l’immobilier ensemble. Le capital de la SCI est variable. Chaque associé injecte un capital à l’intérieur, et dispose de parts sociales proportionnelles. Il existe plusieurs types de SCI, avec des objectifs immobiliers différents.
Les plus courantes sont :
- La SCI de gestion ou de location
Elle permet aux investisseurs d’acquérir des appartements et des maisons afin de les louer et de générer des revenus locatifs. Elle autorise différentes activités locatives : location meublée, location nue, location d’habitation ou de locaux commerciaux, location saisonnière…
- La SCI familiale :
Cette SCI permet à plusieurs membres d’une même famille d’investir dans l’immobilier ensemble. Les objectifs peuvent être divers, comme la facilitation de la transmission, la constitution de patrimoine immobilier familial, ou encore la gestion de projets immobiliers en famille.
Créer une SCI pour investir à plusieurs
Pour investir dans l’immobilier neuf à plusieurs via une SCI, vous devez suivre les étapes suivantes :
Constituer un capital social
Le capital peut comporter des apports en numéraire (des sommes d’argent), ou des apports en nature (biens associés à la société). Ce capital représente la ressource de départ de la SCI. Chaque associé dispose de parts dans la SCI, proportionnellement à l’apport qu’il a injecté.
Rédiger les statuts juridiques de la SCI
Les statuts juridiques de la SCI servent à déterminer son fonctionnement. Ils doivent comporter la dénomination sociale, la durée de vie, l’objet social, l’adresse du siège social, l’identité des associés, le montant des apports au capital effectués, le montant du capital social, ainsi que l’identité du gérant de la SCI.
Publier l’avis de création
La création de la SCI doit être publiée dans un journal d’annonces légales. Cette formalité permet de demander l’immatriculation de la société.
Immatriculer la SCI
L’immatriculation de la SCI exige de remplir un dossier en version numérique sur le guichet unique de l’INPI, avec les pièces justificatives suivantes :
- l’exemplaire original des statuts signés par tous les associés ;
- l’acte de nomination du gérant ;
- Liste et identité des bénéficiaires effectifs ;
- l’attestation de parution dans le journal d’annonces légales ;
- la déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant ;
- l’attestation de filiation du gérant.
Une fois que l’immatriculation est validée, les associés reçoivent un extrait K-Bis qui officialise la création de la SCI.
La différence entre la SCI et l’indivision
Le régime de l’indivision permet d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien à plusieurs. Il est souvent utilisé par les couples. Chaque acquéreur (indivisaire) possède une partie de l’investissement, proportionnellement à son apport financier. Contrairement à la SCI, les décisions en indivision doivent être prises à l’unanimité. Il est donc impossible d’empêcher un copropriétaire de revendre ses parts ou d’arrêter l’indivision.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une technique juridique et fiscale qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits :
- l’usufruit, le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus ;
- la nue-propriété, le droit de posséder le bien et le terrain sans pouvoir l’utiliser.
Diviser une propriété grâce au démembrement permet d’investir à plusieurs et de bénéficier des avantages suivants :
- réduction du coût d’acquisition ;
- transmission du patrimoine facilité ;
- réduction du montant des droits en cas de transmission.
Investir dans l’immobilier neuf à plusieurs est une stratégie efficace pour diversifier vos placements, constituer un patrimoine de qualité, mutualiser vos ressources financières et réduire les risques. Il existe plusieurs façons de procéder. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin d’obtenir des conseils avisés sur la structure qui correspondra le mieux à vos attentes : SCI, indivision ou démembrement.
