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Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ?
En 2024, vous souhaitez réduire vos impôts grâce à l’investissement immobilier ? Voici les différents dispositifs disponibles en immobilier neuf et en immobilier ancien.
Réduire ses impôts grâce à l’immobilier neuf
La loi pinel
Mise en place en 2014, la loi Pinel permet de réduire une partie de vos impôts grâce à un investissement locatif dans le neuf. Ce dispositif très connu prendra fin le 31 décembre 2024, il reste donc moins d’un an pour profiter des avantages fiscaux.
Concrètement, la loi Pinel 2024 permet de défiscaliser les montants suivants :
- 9% du prix du bien en louant pendant 6 ans.
- 12% du prix du bien en louant pendant 9 ans.
- 14% du prix du bien en louant pendant 12 ans.
Pour profiter du dispositif Pinel en 2024, vous devez investir dans un bien neuf (ou VEFA) et le louer vide pendant 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être loué à titre de résidence principale et se situer dans la zone A, Abis ou bien B1. La loi Pinel impose également une limite de deux investissements par an, pour un montant maximal de 300 000€ et de 5500€/m². Enfin, vous devez respecter certains plafonds de loyers et de ressources locataires, définis en fonction de votre zone géographique.
Le dispositif Pinel +
La réforme de la loi Pinel de 2021 a diminué l’avantage fiscal proposé en 2023, puis en 2024. Un nouveau dispositif a cependant vu le jour : le Pinel +. Son objectif est de soutenir la transition énergétique du parc immobilier, en favorisant les investisseurs qui se tournent vers les logements les plus performants. En respectant certains critères de performance énergétique et de confort, vous pouvez donc profiter des taux initiaux de la loi Pinel. Ceux-ci s’élèvent à 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans de location, et 21% pour 12 ans de location.
Pour être éligible au Pinel +, votre logement neuf doit répondre aux critères de la règlementation environnementale 2020 (RE2020), avoir un DPE noté A et disposer également d’une surface habitable suffisamment large :
- 28m² pour un studio (+ 3m² d’espace extérieur).
- 45m² pour un T2 (+ 3m² d’espace extérieur).
- 62m² pour un T3 (+ 5m² d’espace extérieur).
- 79m² pour un T4 (+ 7m² d’espace extérieur).
- 96m² pour un T5 (+ 9m² d’espace extérieur).
Les T3, T4 et T5 doivent également disposer d’une double exposition au soleil.
BON A SAVOIR : les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) sont aussi éligibles au Pinel +.
Réduire ses impôts grâce à l’immobilier ancien
La loi Denormandie
La loi Denormandie présente les mêmes conditions et les mêmes avantages que la loi Pinel. Elle permet de bénéficier des taux pleins (12, 18 ou 21% de défiscalisation), pour une mise en location de 6 à 12 ans. À l’inverse de la loi Pinel, ce dispositif s’adresse aux logements anciens qui ont besoin d’être rénovés. Il se présente donc comme un « Pinel ancien ».
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie en 2024, le logement ancien doit se situer dans l’une des zones suivantes :
- Les communes à réhabiliter, figurant dans l’arrêté du 26 mars 2019.
- Celles qui font partie du programme Action Cœur de Ville.
- Celles qui ont signé une convention d’opération de revitalisation du territoire.
- Les copropriétés en grave difficulté financière faisant l'objet d'une procédure judiciaire et placées sous administration provisoire en application de l'article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- Les copropriétés incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées régie par les articles L 741-1 et L 741-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Les travaux de rénovation sont également réglementés. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et permettre d’améliorer la performance énergétique du logement de 30 %.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à mettre en valeur les secteurs sauvegardés français. Mis en place en 1962, ce dispositif permet aux investisseurs d’acquérir un logement ancien prestigieux, situé dans l’un de ces secteurs, et de réduire leurs impôts en réalisant des travaux de restauration.
La loi Malraux permet de réaliser jusqu’à 400 000€ de travaux sur une période de 4 ans. L’avantage fiscal dépend du bien immobilier. Il peut s’élever à :
- 22% du montant des travaux si le bien dépend d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
- 30% du montant des travaux si le bien dépend d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Investir dans un Site Patrimonial Remarquable ou toute autre zone éligible à la loi Malraux.
- Ne pas dépasser le plafond de 400 000€ de travaux sur 4 ans.
- Faire superviser les travaux par un Architecte des Bâtiments de France.
- Mettre le bien en location dans l’année suivant la fin des travaux.
- Louer le bien nu pendant au moins 9 ans, en tant que résidence principale.
La loi Monument Historique
La loi Monument Historique s’adresse aux investisseurs ayant les revenus les plus élevés. Depuis plus d’un siècle, elle vise à protéger et à restaurer les bâtiments classés Monument Historique. Pour investir à l’aide de ce dispositif, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Investir dans un bien classé Monument Historique, inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, ayant le label de la Fondation du Patrimoine, ou faisant partie du Patrimoine National.
- Conserver le bien pendant au moins 15 ans.
- Obtenir une autorisation spéciale pour réaliser des travaux.
- Faire superviser les travaux par un architecte des Bâtiments de France.
Les avantages fiscaux de ce dispositif sont les suivants :
- Déduction du déficit foncier sur votre revenu global.
- Déduction de l’ensemble de vos travaux sur votre revenu global.
- Exonération des frais de succession.
- Aucun plafond pour le montant des travaux à défiscaliser.
Ces avantages diffèrent selon les modalités d’occupation du bien.
Enfin, il est bon de noter que la loi Monument Historique n’impose pas forcément la mise en location du bâtiment. Vous pouvez choisir de le louer à titre de résidence principale ou pour une activité professionnelle, mais pas seulement. Il est également possible de l’ouvrir au public (sous certaines conditions), ou encore de l’habiter.
Le dispositif Loc'Avantage
Le dispositif Loc’Avantage remplace aujourd’hui le dispositif « Louer Abordable », également appelé loi Cosse. Il vous permet de réduire vos impôts en louant un bien immobilier à un loyer abordable, et concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens. Il n’est pas cumulable pour un même logement avec d’autres dispositifs tels que les dispositifs « Pinel » ou « Denormandie »
La réduction fiscale varie en fonction de trois paliers :
Le palier Loc1 indique que votre loyer est 15% inférieur aux prix du marché. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 15 à 20% si votre location est effectuée sans intermédiation locative, ou bien avec.
Si vous dépendez du palier Loc2, votre loyer est 30% inférieur aux prix du marché. La réduction d’impôt est alors de 35 ou de 45% (toujours sans ou avec intermédiation locative).
Enfin, si votre loyer est 45% inférieur aux prix du marché, vous vous situez sur le palier Loc3. L’intermédiation locative est alors obligatoire et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 65%.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez également respecter les conditions suivantes :
- Louer votre bien nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans.
- Signer une convention avec l’Anah.
- Ne pas louer une passoire thermique (classe G ou F du DPE).
- Ne pas louer à un membre de votre famille.
- Respecter les plafonds de ressources.
Réduire ses impôts en louant un bien immobilier meublé
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous permet d’optimiser votre fiscalité sur vos revenus locatifs, grâce à la location meublée. Il est accessible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
En fonction du régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez bénéficier des avantages suivants :
- Régime micro-BIC : un abattement de 50% (71% pour les meublés de tourisme et chambres d'hôtes et 30% pour les meublés de tourisme non classés) sur vos revenus locatifs.
- Régime réel : vous déduisez l’intégralité de vos charges pour leur montant réelle et vous pouvez amortir le coût d’acquisition de votre bien.
Pour louer avec le statut LMNP, vous devez meubler votre logement selon les critères de décence. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000€/an, ou ne pas représenter plus de 50% de votre revenu global. Dans le cas contraire, vous dépendez du statut LMP : loueur meublé professionnel.
BON A SAVOIR : Dans le neuf, le statut LMNP vous permet de récupérer la TVA sur votre achat, si votre bien fait partie d’une résidence de service.
Pour les dispositifs précités, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
