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Conseils pratiques pour revendre une LMNP
La location meublée présente de nombreux avantages fiscaux et constitue pour les investisseurs désireux d’agrandir leur patrimoine et d’augmenter leurs revenus une option de premier choix. Entre la simplicité de création et de gestion, les abattements forfaitaires, la garantie de revenus et la fiscalité avantageuse, l’activité de Location meublée non professionnelle (LMNP), en l’occurrence, est profitable à bien des égards pour les investisseurs.
Toutefois, pour des raisons multiples, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut décider de revendre son bien. Découvrez les démarches à suivre pour la revente d’une LMNP et toutes les règles qui entourent l’opération.
Pourquoi revendre sa LMNP ?
La décision de revendre une LMNP est rarement liée à un défaut intrinsèque au statut de loueur en meublé non professionnel, sans conteste très avantageux. La plupart du temps, les investisseurs se résolvent à revendre leur LMNP pour les raisons suivantes :
- des besoins de liquidité ;
- la réalisation d’un nouvel investissement immobilier ;
- acquérir un nouveau bien immobilier en résidence principale ou secondaire ;
- ne plus gérer de biens immobiliers.
Par ailleurs, la revente d’une LMNP peut être motivée par les aléas existentiels, tels que la perte d’emploi, la séparation, un décès ou encore par des choix économiques propres au revendeur.
Quand revendre sa LMNP ?
Avant de revendre, il est essentiel de choisir le bon moment pour vendre sa LMNP. Ce moment dit “optimum” correspond le plus souvent à la période de renouvellement du bail commercial.
En effet, c’est à ce moment que l’acheteur potentiel est le plus enclin à acheter le bien à un prix optimisé pour le vendeur. Pour ce dernier, le moment de l’année où il pourrait revendre son bien le plus rapidement est l’été, avant la rentrée. Les meublés rattachés à des résidences étudiantes sont généralement vite revendus durant cette période.
À qui revendre sa LMNP ?
Une LMNP peut être revendue à différents profils d’acquéreurs. Les investisseurs peuvent céder leur bien locatif à un tiers ou au gestionnaire habituel du meublé.
La revente à un tiers
Lorsque le meublé locatif est revendu à un tiers, on parle de marché gré à gré. En pratique, le propriétaire trouve par ses propres moyens un acquéreur. Celui-ci peut être un particulier avec lequel le vendeur s’entend sur le prix de son logement.
La revente à un gestionnaire
L’option de la revente d’une LMNP à un gestionnaire est envisageable lorsque le bien est rattaché à une résidence de services. Concrètement, le vendeur peut proposer son bien au gestionnaire. Ce dernier peut être la société qui exploite la résidence ou le professionnel chargé de sa gestion.
Quelle fiscalité en cas de revente de LMNP ?
La revente de LMNP est soumise à une fiscalité particulière. Il est essentiel que le vendeur en tienne compte pour anticiper les frais éventuels laissés à sa charge.
La plus-value à la revente de LMNP
Le statut de LMNP soumet le propriétaire à la fiscalité de la plus-value immobilière et non à la plus-value professionnelle. A ce titre, la plus-value est calculée suivant les mêmes règles que le logement loué soit meublé ou non. La formule appliquée est la suivante :Plus-value = Prix d’acquisition - Prix de revente
Dans ces conditions, le prix d'acquisition du bien est majoré des frais engendrés par la transaction immobilière, à savoir les frais de notaire, les frais d’agence ou les dépenses dans une partie des travaux. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien est ainsi réduite malgré l’évolution favorable du marché, ce qui permet de diminuer considérablement l’assiette de l’impôt.
En outre, si le taux d’imposition de la plus-value immobilière est de 19 % forfaitaire additionné au 17,20 % des prélèvements sociaux, un taux d’abattement est applicable en fonction de la durée de conservation du bien. Les taux applicables dans ce cas sont les suivants :
- moins de 6 ans de détention : 0 % d’abattement dans l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ;
- de 6 à 21 ans : 6 % dans l’assiette de l’impôt sur le revenu et 1,65 % au titre des prélèvements sociaux ;
- 22e année révolue de détention : 4 % applicable au titre de l’impôt sur le revenu et 1,60 % dans l’assiette pour les prélèvements sociaux ;
- après la 22e année et jusqu’à 30 ans de détention : exonération totale de l’impôt sur le revenu et 9 % des prélèvements sociaux ;
- après 30 ans de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
En somme, les bailleurs en LMNP bénéficient d’un premier abattement sur la plus-value immobilière en cas de revente après 5 ans de détention du bien.
Le remboursement de TVA en cas de revente
En acquérant une LMNP dans une résidence de services neuve, les investisseurs peuvent bénéficier d’un remboursement de la TVA à hauteur de 20 %. En contrepartie de cet avantage, ils doivent conserver leur bien pendant au moins 20 ans.
En cas de revente en occasion après cette période de détention, aucune régularisation de la TVA n’est exigée.
Quelle est la marche à suivre pour la revente de LMNP ?
Pour vendre une LMNP dans les meilleures conditions, il faut dans l’idéal de :
- se faire accompagner par un professionnel ;
- vendre au bon moment dans le respect des règles fiscales applicables au statut de LMNP et en fonction de l’état du marché ;
- bien estimer son bien et en optimiser la plus-value ;
- mettre en valeur le bien en réalisant de petits travaux de rénovation avant de le mettre sur le marché.
Pour la vente proprement dite, les démarches sont les mêmes que quand il s’agit de vendre un bien immobilier classique. Il faut ainsi :
- estimer le bien ;
- rechercher des acquéreurs ;
- organiser des visites ;
- négocier le prix de cession ;
- définir le financement ;
- procéder à la cession.
Lorsque la vente est actée, le vendeur doit informer l'administration de la fin de son activité LMNP. Pour ce faire, il devra compléter le formulaire P2-P4 et le transmettre à l'administration fiscale dans les 30 jours suivants l’arrêt de l’activité.
Par ailleurs, si le vendeur exerçait sous le régime réel, il doit transmettre le bilan de clôture dans les 60 jours.
