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Débuter dans la location meublée
Le marché de l’immobilier locatif est connu pour être en constante émulation. Il se caractérise par des demandes toujours croissantes auxquelles les acteurs du secteur s’emploient à répondre à travers des offres diverses.
Sur ce marché qui suscite l’intérêt de nombreux investisseurs, la location immobilière est une piste particulièrement appréciée. La location meublée, en l’occurrence, est l’une des formes de location immobilière les plus avantageuses pour les investisseurs.
Toutefois, elle est encadrée et régulée par certaines exigences, pour le propriétaire comme pour le locataire. Découvrez tout sur la location meublée et les règles à connaître et à respecter pour s’y lancer sereinement.
Quelles sont les caractéristiques de la location meublée ?
La spécificité d'une location meublée : une forme de location immobilière dans laquelle un logement est loué avec tous les équipements pouvant permettre au locataire de manger, dormir et vivre.
Les logements mis en location sont généralement de petite taille. Ils sont loués de manière régulière, ponctuelle ou saisonnière et sont destinés à l’usage d’habitation ou pour les séjours touristiques.
Pour être considérés comme meublés, les logements mis en location doivent comporter les équipements suivants :
- une table et des sièges ;
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en quantité suffisante et en qualité satisfaisante ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un micro-onde ;
- un congélateur ou un réfrigérateur avec compartiment de congélation permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- une literie avec une couette ou une couverture ;
- des volets ou des rideaux pour les fenêtres des pièces destinées à servir de chambre à coucher ;
- des ustensiles de cuisine ;
- du matériel ménager adapté aux caractéristiques du logement.
L’autre caractéristique notable d’un logement meublé loué est qu’il doit avoir une superficie d’au moins 9 m². Enfin, il doit comporter des meubles dans toutes les pièces.
Location Meublée Professionnelle et Non Professionnelle : quelles différences ?
Selon qu’il loue une résidence ou un appartement à titre professionnel ou non professionnel, le bailleur a le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces deux statuts de la location meublée comportent des différences à plusieurs niveaux :
- le profil d’investisseur concerné
- la fiscalité
- la gestion.
Les profils d’investisseurs concernés
Le statut de LMP s’adresse aux propriétaires de plusieurs biens locatifs meublés pouvant percevoir au moins 23 000 € de recettes par an.
Le statut de LMNP s’adresse quant à lui à tout propriétaire de bien immobilier meublé locatif, respectant la surface habitable minimale de 9 m2.
Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, les recettes annuelles des revenus locatifs doivent néanmoins :
- être inférieures à 23 000 euros
- être inférieures au montant des autres revenus d’activité du foyer.
La fiscalité
Au-delà du régime d’imposition choisi, deux différences notables d’un point de vue fiscal entre les deux statuts.Le report de déficit
Une location est en déficit si les loyers perçus ne couvrent pas les dépenses. Ce déficit peut être reporté d’un point de vue comptable et déduit de l’impôt sur le revenu.
Le statut de LMP offre au bailleur la possibilité de reporter les éventuels déficits de location sur ses revenus globaux (ou revenus du foyer) sans limitation de montant, pendant 6 ans.
Dans le cadre de la LMNP, le déficit peut être reporté jusqu’à 10 700 euros par année pendant 10 ans.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’IFI entre en jeu lorsque la valeur nette d’un patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 €.
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, les recettes sont assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Dans le cadre de la location meublée professionnelle, le loueur peut bénéficier d’une exonération d’IFI dans certains cas : lorsque les bénéfices (revenus nets de charges et d’amortissements) de l’activité représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
La gestion
Le statut de LMNP est considéré comme plus facile à gérer : les déclarations à faire sont simples et il n’est pas forcément nécessaire de faire appel à un expert comptable.Le statut de LMP implique des obligations plus importantes : le propriétaire est considéré comme un professionnel et doit gérer son patrimoine immobilier comme une société.
Comment devenir propriétaire d’une location meublée ?
Pour devenir propriétaire d’une location meublée, il faut construire ou acheter le logement à mettre en location, ou encore mettre en bail une résidence principale pour en faire un meublé de tourisme.
En règle générale, l’investissement en location meublée est ouvert à tous les contribuables français. Tous les particuliers peuvent devenir propriétaires et loueurs de logements meublés à titre non professionnel, exceptés les investisseurs immobiliers (les professionnels exerçant déjà une activité de location meublée et inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Comment se lancer dans la location meublée ?
Pour faire leurs premiers pas dans la location meublée, les propriétaires doivent remplir quelques formalités et respecter certaines règles.
Faire une déclaration initiale de début d’activité
La location meublée professionnelle aussi bien que la location meublée non professionnelle nécessitent une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises.
L’inscription doit être faite dans les 15 jours à compter du début de la location du bien. Elle se fait par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (GFE).
Réalisée au moyen du formulaire P0i, l’inscription déclenche l’émission d’un numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de l’activité. Elle permet de faire connaître formellement l’existence de cette activité aux autorités compétentes et d’indiquer le régime d’imposition choisi.
Choisir un régime fiscal de déclaration
Dans le cadre de l’exercice de son activité, le bailleur doit choisir un régime fiscal de déclaration. Il peut s’agir du régime Micro-BIC ou du régime réel simplifié.
Distinguer l’usage touristique
Dans le cadre de la location de meublé pour usage touristique, le bailleur doit déposer un formulaire dédié « meublé de tourisme » ou « chambre d’hôte » auprès de la mairie sur le territoire de laquelle le bien est localisé.
S’informer sur le cadre juridique et les procédures
Le loueur doit s’informer sur certaines notions et procédures importantes, telles que :
- le cadre juridique de la location du meublé en France, notamment la loi Alur et la loi Elan ;
- le format du contrat en location meublée : mentions obligatoires du bail meublé, durée du bail, expiration, etc. ;
- les conditions de révision du loyer du logement ;
- la résiliation d’une location meublée, etc.
Comment fonctionne la fiscalité de la location meublée ?
La fiscalité de la location meublée dépend du statut du loueur du régime d’imposition choisi.
Les régimes d’imposition en location meublée
En LMNP
Les loueurs meublés non professionnels sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que “bénéfices industriels et commerciaux” (BIC).
Deux régimes d’imposition sont possibles :
- le micro-BIC, qui donne droit à un abattement de 50 % ;
- le régime réel, qui permet de déduire frais et charges.
En LMP
Les revenus de la location meublée professionnelle doivent être déclarés en fonction de la structure juridique choisie par le loueur-entrepreneur. Trois options s’offrent à lui :
- Si le loueur a choisi l’imposition sur le revenu, il doit déclarer les revenus de location comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- S’il a choisi l’imposition sur les sociétés, il doit déclarer les revenus de location par le formulaire de déclaration d’impôt sur les sociétés.
- Si son chiffre d’affaires hors taxe reste inférieur à 72 600 € pour les meublés non classés et 176 200 € pour les meublés classées, le bailleur dépendra du régime de la micro-entreprise.
Excepté dans le cas d’une micro-entreprise, l’activité en LMP est soumise au régime réel d’imposition. Certaines charges peuvent ainsi être déduites du résultat fiscal (montant des loyers perçus) :
- Frais d'entretien et de réparation
- Impôts locaux
- Frais d'établissement
- Frais de gestion et d'assurances
- Intérêts d'emprunt
- Amortissement
Qu’ils soient professionnels ou non, les loueurs de meublés sont redevables de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). De même, en fonction des situations, ils peuvent être redevables de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et la TVA.
La distinction entre meublé classique et meublé de tourisme
Pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : l'activité relève du régime micro lorsque les recettes n'ont pas excédé 176 200 € sur l’année et un abattement forfaitaire de 71 % s’applique. Au-delà de ce plafond, l’activité dépendra du régime réel.
