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Est-ce rentable d'investir dans une résidence senior ?
Le vieillissement de la population rend le marché immobilier pour les seniors de plus en plus attractif. Ainsi, l’investissement en résidence senior peut s’avérer particulièrement rentable pour un bailleur. Quels sont les critères à prendre en compte pour réaliser un investissement rentable en résidence senior ? Comment calculer la rentabilité d’une location ? Nous répondons à ces questions dans cet article.
Qu’est-ce qu’une résidence senior ?
Une résidence senior est une résidence de services qui propose des logements meublés à des résidents âgés et autonomes. Elle est spécialement aménagée pour accueillir un public de seniors. De ce fait, elle propose des appartements équipés, ainsi qu’un certain nombre de services pour améliorer leur qualité de vie au quotidien.
BON A SAVOIR : La résidence senior ne doit pas être confondue avec l’EHPAD. Ce dernier s’adresse aussi à un public âgé, mais nécessitant une assistance médicale quotidienne. Les locataires sont, dans ce cas, en perte partielle ou totale d’autonomie.
Quelle est la rentabilité moyenne d’une résidence senior ?
La rentabilité locative peut considérablement varier d’une résidence à l’autre. De nombreux critères peuvent en effet impacter cette rentabilité : nous les détaillerons à la fin de cet article.
Cependant, en France, la rentabilité brute moyenne d’une résidence senior pour un propriétaire bailleur est estimée entre 3 et 5%. Ces chiffres peuvent servir de repères pour votre future estimation, mais ils ne sont pas systématiques : il est recommandé de les prendre en considération avec prudence et de tenir compte des spécificités que présente chaque situation. Pour réussir votre investissement, la meilleure solution est de faire réaliser une estimation professionnelle, par un agent immobilier spécialisé sur votre secteur.
Calculer la rentabilité locative en résidence senior
Calculer le rendement locatif
Plusieurs calculs vous permettent de savoir si votre location en résidence senior est rentable. Pour calculer précisément la rentabilité, plusieurs éléments sont à prendre en compte. Il s’agit notamment du taux d’occupation, du montant du loyer et des charges, des avantages fiscaux, ou encore du prix d’achat total de votre logement. Voici les calculs à effectuer pour déterminer le rendement brut et le rendement net de votre investissement locatif en résidence senior. Calculer le rendement locatif brut
(Loyers annuels x prix d’achat total) x 100. (loyers annuels / Prix d’achat total) x100
Dans ce calcul, les loyers annuels représentent le total des loyers perçus sur une année entière, tandis que le coût d’achat représente le prix du bien ainsi que les différents frais annexes (frais de notaire, frais d’agence…). Le pourcentage obtenu après ce calcul désigne le rendement brut, c’est-à-dire le rendement avant le paiement des impôts.
Calculer le rendement locatif net
((Loyers annuels – charges annuelles) / prix d’achat total) x 100.
Dans ce calcul, les charges annuelles représentent l’ensemble des frais que vous devez payer au cours d’une année en tant que propriétaire bailleur. Il s’agit notamment de la taxe foncière, des charges de copropriété non récupérables, de la maintenance, ou encore des frais de gestion. Le résultat que vous obtenez après ce calcul désigne votre rendement locatif après impôt.
Les autres facteurs de rentabilité
Comme nous venons de le voir, plusieurs éléments influencent la rentabilité de votre location. Voici les principaux :Les avantages fiscaux
Certains dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, ce qui améliore la rentabilité de l’investissement. Si vous choisissez la location meublée et que vous bénéficiez du statut de LMNP par exemple, vous pouvez réduire votre charge d’impôts sur vos revenus locatifs. Avec le régime micro-BIC, vous disposez d’un abattement de 50%, ce qui vous permet d’être imposé sur seulement la moitié de vos revenus. Avec le régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges déductibles pour leur véritable montant. Ainsi, si vos charges sont particulièrement élevées et représentent plus de la moitié du montant de vos revenus locatifs, cet avantage est considérable.
Le taux d’occupation
Ce taux représente le pourcentage d’espace occupé par rapport à l’espace total disponible. En clair, si vous possédez deux appartements en résidence senior et qu’ils sont tous les deux loués toute l’année, votre taux d’occupation est de 100%. Si l’un des deux se retrouve vide, votre taux est donc de 50%.
Le calcul est le suivant : (nombre d’unités occupées/nombre d’unités totales) x100.
Les coûts opérationnels et les frais de gestion
Ces frais englobent toutes les dépenses qui sont nécessaires au bon fonctionnement de votre activité locative. Il s’agit notamment de la maintenance, des réparations, des services proposés aux locataires, de la rémunération du personnel, des assurances, des factures énergétiques, ou encore des frais de gestion locative. Comme nous l’avons vu précédemment dans la partie concernant les avantages fiscaux, ces frais sont partiellement ou entièrement déductibles selon votre régime fiscal. Leur calcul est donc très important pour estimer votre rentabilité.
Les critères qui influencent la rentabilité en résidence senior
Le marché local
Avant d’acheter un bien immobilier en résidence senior, vous devez impérativement étudier le marché local. En effet, d’un secteur à l’autre, les prix des logements et des loyers peuvent considérablement varier. Avant de faire un choix, il est donc important de calculer la rentabilité potentielle des résidences qui vous intéressent, afin d’avoir des estimations claires en tête. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des agents immobiliers spécialisés sur le secteur que vous visez.
La démographie
La qualité des services
La résidence senior est une résidence de services. De ce fait, les services déterminent en grande partie le succès de l’activité locative. Les résidences qui attirent le plus de locataires et qui génèrent les revenus les plus élevés sont celles qui proposent des services qualitatifs et variés. Avant de concrétiser un achat immobilier de ce type, vous devez donc analyser précisément les types de services proposés. Offrir un cadre de vie et des prestations haut de gamme à vos locataires vous permettra en effet d’augmenter vos revenus locatifs, et donc votre rentabilité.
Les dispositifs fiscaux
Comme nous l’avons vu précédemment, les dispositifs fiscaux peuvent influencer votre rentabilité locative, grâce à certains avantages. Le plus courant en résidence senior est le dispositif LMNP. En fonction du régime fiscal que vous choisissez, il peut vous permettre de réduire votre base imposable.L'emplacement
L’emplacement joue un rôle fondamental dans la rentabilité de votre activité locative en résidence senior. Les secteurs qui attirent la demande locative la plus élevée de la part des seniors combinent deux avantages essentiels :
1 - La proximité avec les commodités et les transports
La proximité avec les commodités permet aux seniors d’avoir un accès direct aux commerces, aux pharmacies, ainsi qu’aux établissements de santé (hôpitaux, cliniques, cabinets de spécialistes). Si la résidence senior est suffisamment proche, ils peuvent s’y rendre à pied, ce qui est un réel point fort. Cependant, la proximité avec les transports en commun est aussi appréciée.
2 - La qualité de vie dans le quartier
Les infrastructures du quartier dans lequel se situe la résidence sont essentielles pour offrir une belle qualité de vie aux résidents. La demande locative sera plus élevée dans les secteurs où l’environnement est calme, paisible et sécurisé. La présence de parcs, d’espaces verts et de lieux culturels est aussi très appréciée.
Pour les dispositifs susvisés d’investissement locatif susceptibles de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts, le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Conclusion Comme tous les investissements immobiliers, l’acquisition d’un logement en résidence senior doit être réfléchie. Pour réussir votre projet immobilier, vous devez impérativement étudier le marché, ainsi que les différents critères de rentabilité que nous venons de citer. Pour vous accompagner, n’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière, un conseiller en gestion de patrimoine, ou encore à un gestionnaire locatif. Nota bene : Les informations présentées au sein du présent article sont à jour de la loi de Finances pour 2024. Plusieurs dispositifs fiscaux évoqués sont susceptibles d’être impactés par la loi de Finances rectificative pour 2024 ainsi que par la loi de Finances pour 2025. Une mise à jour des informations accessibles ci-après sera effectuée après le vote des prochaines lois de Finances.
