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Investissement locatif rentable : zoom sur la résidence senior
Le vieillissement de la population entraîne une demande locative de plus en plus forte vers les résidences seniors. Ces logements font donc partie des plus rentables pour les investisseurs locatifs. Que vous démarriez une activité de bailleur ou bien diversifiez votre patrimoine, ce type de résidence présente de nombreux atouts. Dans cet article, nous vous présentons tous les avantages qui font de la résidence senior un investissement locatif rentable.
Qu’est-ce qu’une résidence senior ?
Une résidence senior est un établissement composé de plusieurs logements destinés aux personnes âgées. Les services proposés peuvent quant à eux varier d’une résidence à l’autre. Il peut s’agir de restaurants, de livraison de repas, d’assistance administrative, de services de nettoyage et de maintenance, de programmes sportifs et de loisirs, de soins infirmiers et de gestion des médicaments, ou encore des soins de bien-être par exemple.
Les infrastructures et les tarifs ne sont pas identiques dans toutes les résidences. Cependant, leur point commun est qu’elles offrent un certain niveau d’autonomie aux résidents.
Ce type de résidence n’est donc pas à confondre avec les Ehpad, qui sont destinés à des personnes âgées en perte d’autonomie, ayant besoin d’une assistance constante dans leur vie quotidienne.
Les avantages qui font de la résidence senior un investissement locatif rentable
La demande croissante
Le vieillissement démographique représente une opportunité majeure pour les entreprises immobilières, ainsi que pour les investisseurs locatifs. Si vous souhaitez vous lancer dans une activité de propriétaire-bailleur pour maximiser vos profits, ce type de résidence peut être une bonne option.
Depuis plusieurs années, les résidences seniors se multiplient et font face à une demande locative toujours plus élevée. En investissant dans une ville suffisamment demandée, vous aurez donc de grandes chances de louer rapidement et régulièrement.
La gestion simplifiée
Si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, la gestion de votre bien peut s’avérer stressante et chronophage. Faire appel aux services d’une agence de gestion locative vous apportera alors de nombreux avantages. Vous gagnerez tout d’abord une plus grande tranquillité d’esprit, car des professionnels assureront toutes les démarches légales et administratives pour louer votre logement en toute légalité.
De plus, les professionnels de la gestion locative se chargent des états des lieux d’entrée et de sortie, des contrats, et de la communication avec les locataires. Ils collectent également les loyers et les charges pour vous les reverser chaque mois. Ainsi, vous pouvez vous consacrer pleinement à vos autres activités, tout en percevant vos revenus locatifs.
Enfin, il est important de noter que même si la gestion locative a un coût, elle représente tout de même un avantage financier. En effet, l’agence de gestion locative s’assure que vous perceviez vos revenus aux dates prévues, et peut même vous assurer contre les loyers impayés ou les dégradations par exemple.
Les avantages fiscaux
Investir dans une résidence senior peut vous permettre de réduire vos impôts, grâce au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Louer en LMNP vous permet de réduire considérablement, voire de supprimer votre imposition sur vos revenus locatifs. En fonction du régime fiscal que vous choisissez (micro-bic ou réel), vous pouvez en effet déduire de nombreuses charges, afin de faire baisser votre assiette imposable. En clair, vous percevez plus de revenus, sans payer plus d’impôts.
Réaliser un investissement locatif est d’autant plus rentable grâce au LMNP, car le dispositif présente d’autres avantages financiers. Vous pouvez notamment récupérer la TVA sur votre achat, ce qui représente la coquette somme de 20% du prix. En outre, la location meublée vous permet d’amortir le prix du logement, ainsi que du mobilier. Enfin, le statut LMNP n’impose aucun plafond de loyer.
Pour devenir loueur meublé non professionnel, vous devrez respecter les conditions suivantes :
- Respecter les critères de décence des logements meublés et disposer du mobilier minimum
- Avoir des revenus locatifs qui représentent moins de 23 000€ par an, ou moins de 50% de vos revenus globaux.
Des conditions supplémentaires sont requises pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt LMNP dite « Censi-Bouvard » qui n’est toutefois applicables qu’aux investissements (logement neuf ; VEFA ; logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation) réalisés jusqu'au 31 décembre 2022.
En effet, pour bénéficier de ce régime vous devez en outre :
- être un résident fiscal français,
- déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- louer un bien meublé achevé avant le 1er juillet 2025 ou, pour les logements en VEFA acquis après le 1er juillet 2021, dans les quatre ans suivant l'acquisition
- louer le bien pour une durée minimale de neuf ans, dans un délai d’un mois à l’issue de son achèvement ou de son acquisition.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
BON À SAVOIR : Si vous dépassez le plafond de revenus, vous dépendez du statut LMP : Loueur Meublé Professionnel.
Comment mesurer la rentabilité locative d’un investissement en résidence senior ?
Il existe plusieurs moyens de mesurer la rentabilité locative de votre investissement en résidence senior.
Le rendement brut :
(loyer annuel perçu / prix d’achat du bien) x100
Ce calcul vous donne un pourcentage. Plus ce pourcentage est élevé, plus votre rendement est bon.
En clair, le rendement brut vous permet d’estimer ce que votre investissement vous rapportera en termes de loyers, sans prendre en compte vos dépenses. C’est une manière rapide d’estimer votre rendement. Cependant, elle est peu précise, puisqu’elle ne prend pas en compte tous vos frais de bailleurs.
Le rendement net :
[(revenus locatifs – charges non déductibles) / prix d’achat] x 100
Ce calcul vous donne également un pourcentage. Comme pour le rendement brut, plus ce pourcentage est élevé, plus votre rendement est bon.
Le rendement net vous permet d’avoir une vision beaucoup plus précise du rendement de votre logement en résidence senior, car il prend en compte vos charges. Vous pouvez donc savoir combien vous rapporte votre activité de bailleur, une fois que vous avez perçu tous les loyers et que vous avez payé tous vos frais (gestion, entretien, impôt…).
Comment bien choisir sa résidence senior pour un investissement locatif rentable ?
La localisation
Pour réaliser un investissement locatif rentable, bien choisir votre emplacement est essentiel. Sélectionner une ville qui accueille un fort pourcentage de retraités n’est pas le seul critère pour profiter de la forte demande. En effet, il vous faut également choisir des quartiers et des rues proches de toutes les commodités. Les résidences proches des commerces et des transports en commun sont en effet très demandées par les personnes âgées, qui peuvent ainsi faire leurs courses à pied sans parcourir de grandes distances. La proximité avec les établissements de santé comme les médecins, les pharmacies et les hôpitaux est également un avantage majeur.
L’état du bien
La qualité de la résidence est un critère déterminant pour réaliser un investissement locatif rentable. En effet, acquérir un logement en parfait état vous permettra de le louer à un bon prix, et de le revendre facilement.
Les services
La diversité et la qualité des services proposés sont des éléments indispensables à étudier avant de concrétiser votre investissement. En effet, une résidence senior qui offre un large panel de services aux habitants génèrera une plus forte demande. Cela vous permettra de louer plus facilement et d’éviter d’autant plus les périodes de creux. En outre, plus les services sont nombreux et qualitatifs, plus la qualité de vie offerte à vos locataires est élevée. De ce fait, le montant du loyer peut lui aussi grimper, ce qui vous permettra d’augmenter vos revenus locatifs.
Comment réussir son investissement locatif rentable en résidence senior ?
Face au vieillissement de la population et à la demande croissante, les résidences seniors représentent aujourd’hui une opportunité d’investissement locatif particulièrement rentable.
Ce type de bien peut vous permettre de bâtir un patrimoine immobilier de qualité ou de diversifier votre patrimoine existant, en générant des revenus locatifs confortables. Cela vous permet donc d’augmenter vos revenus, de profiter de certains avantages fiscaux, de préparer votre retraite et même de réaliser une éventuelle plus-value à la revente.
Pour réussir votre investissement locatif et maximiser votre rentabilité, veillez cependant à bien étudier le marché immobilier du secteur qui vous intéresse, ainsi que les risques liés à l’investissement immobilier. Pour éviter les erreurs, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, qui vous apportera les meilleurs conseils en fonction de votre budget et de vos objectifs.
