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Le choix du régime fiscal pour une LMNP
La location meublée non professionnelle est une option intéressante pour tout particulier cherchant à investir sur le marché immobilier. Le loueur non professionnel doit répondre à certains critères afin de pouvoir prétendre au statut de LMNP : Loueur de Meublés Non Professionnel.
Deux régimes fiscaux sont envisageables dans le cadre de la LMNP :
- le régime micro ;
- le régime réel simplifié.
Zoom sur les conditions d’accès au statut LMNP, les modalités de chaque régime et ses implications fiscales.
Quel est le principe de la location LMNP ?
La location de meublé non professionnelle (LMNP) consiste, comme son nom l’indique, à mettre en location un logement avec ses meubles. La loi (par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015) rappelle l’ensemble des biens mobiliers qui doivent accompagner une telle location afin que le locataire puisse vivre dans le logement.
En général, cette activité concerne des biens appartenant au patrimoine d’un particulier qui décide de générer des revenus locatifs. La location meublée diffère de la location dite « nue » (sans meubles) par son régime fiscal, les conditions d’amortissement, les conditions du bail, les obligations des parties.
L’accès au statut de loueur LMNP
Pour bénéficier d’un régime LMNP, le propriétaire doit pouvoir justifier de ne pas être un professionnel de la location meublée (LMP). Pour cela, il doit respecter deux conditions.
- Ne pas dépasser plus de 23 000 € de revenus annuels avec cette activité LMNP.
- Ce même revenu annuel ne doit pas dépasser 50 % du revenu du foyer fiscal.
Si ces conditions ne sont pas respectées, le contribuable sera automatiquement considéré comme un loueur de meublés professionnel (LMP) par le centre des impôts et taxé en conséquence.
Par exemple, un particulier possédant un bien immobilier en LMNP qui génère 6 000 € de revenus annuels (grâce aux loyers) et qui déclare un salaire annuel de 20 000 € sera considéré comme LMNP.
À l’inverse, si cette même location LMNP générait 24 000 € de revenus avec un salaire annuel de toujours 20 000 €, alors le statut LMP serait retenu par les impôts.
Le choix du régime fiscal de la location LMNP
Comme dans de nombreux statuts (professionnel ou non), il existe plusieurs possibilités en ce qui concerne le régime fiscal retenu.
Un loueur LMNP doit déclarer son activité auprès du guichet unique pour obtenir un SIRET (comme un Loueur de Meublé Professionnel). Puis il doit choisir le régime fiscal le plus approprié à son cas.
Le régime fiscal micro-BIC
Le régime fiscal micro-BIC est le plus répandu. Il est idéal pour tout loueur cherchant la simplicité pour sa déclaration annuelle de revenu.
En marge de ses revenus ordinaires (salaire, traitement, dividendes, etc.), il devra remplir la déclaration annexe 2042-C dans laquelle il indiquera le montant des revenus locatifs en meublé sur l’année.
Ensuite, les impôts retiendront un abattement de 50 % sur ce montant, ce qui donnera le montant de base imposable (pour rappel, les prélèvements sociaux sont à 17,2 % + un pourcentage de la tranche de l’impôt sur le revenu du contribuable).
Cet abattement est un forfait qui représente et regroupe la totalité des frais engagés par le propriétaire sur l’année (réparations, entretien, amortissements, etc.).
Pas de calculs, pas de bilan ni de liasse fiscale: la gestion et la déclaration sont simples et rapides, mais pas pleinement optimisées dans certains cas.
Le régime fiscal réel simplifié
Toujours dans le domaine des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui doivent être déclarés chaque année aux impôts, les bénéfices de la location LMNP peuvent être déclarés au régime réel simplifié.
À la différence du régime micro, il est possible ici de distinguer et détailler réellement les charges liées à la location meublée sur l’année.
Ainsi, un loueur peut décider de déclarer l’ensemble de ses charges réelles :
- électricité et eau ;
- dépense en mobiliers ;
- charges administratives ;
- amortissement des investissements, etc.
Le régime réel simplifié présente surtout un intérêt pour les personnes ayant des charges élevées (au-delà de 50 % des loyers perçus). Les charges déclarées viendront immanquablement réduire le résultat de manière plus conséquente qu’avec le régime micro : il y aura moins de bénéfices et donc moins d’impôt sur ces mêmes bénéfices.
Mieux encore, un déficit (lorsque les charges sont supérieures aux bénéfices) peut être ainsi créé, réduisant l’impôt à zéro. Par ailleurs, si un déficit conséquent devait être déclaré, il peut être reporté jusqu’à dix ans, dans la limite de 10 700 euros par année, et donc diminuer le résultat des années suivantes.
Ce régime correspondra par exemple aux situation suivantes :
- lors de forts investissements (réfection de toiture, changement de mode de chauffage, etc.) ;
- au moment de l’investissement initial pour mieux valoriser les amortissements de la valeur du bien (prix du bien + frais d’acquisition).
Ces avantages d’imposition sont néanmoins contrebalancés par la nécessité de tenir une comptabilité à jour et qui doit être communiquée par liasse fiscale (déclaration 2031-2033) en plus de l’annexe 2042-C-pro.
Le recours à un comptable est recommandé. Ses honoraires entrent dans les charges déductibles.
Le plafond qui divise les régimes
Bien qu’un loueur LMNP puisse passer à tout moment du régime micro-BIC au régime réel simplifié, la réciproque n’est pas forcément vraie.
En effet, un loueur LMNP classique dépassant les 72 600 € de revenus à l’année, devra obligatoirement opter pour le régime réel. Ce plafond est de 176 200 € pour une location meublée touristique classée.
La fiscalité pour optimiser un investissement
Comme nous avons pu le voir, la fiscalité et le choix du régime pèsent dans le mode et le montant de l’imposition en fin d’année.
En régime réel, le loueur en meublé peut déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan comme actifs immobilisés.
L'amortissement immobilier est une technique comptable qui permet d’évaluer la dépréciation naturelle de la valeur d’un bien au fil du temps en raison de son usure. Cette dépréciation est déduite des recettes locatives du bien, en plus des charges habituelles telles que les intérêts d'emprunt. L'amortissement consiste donc en une déduction propre aux immobilisations qui permet d’alléger la fiscalité liée à l’investissement immobilier.
Pour un même bien immobilier en LMNP, on distingue plusieurs amortissements. Par exemple, l’électricité et le gros œuvre sont amortis sur des périodes différentes et il en va de même pour chaque corps de métier (excepté pour le terrain qui ne s’amortit pas et qui compte pour entre 10 % et 30 % de la valeur).
La déduction de l'amortissement est cependant limitée. L'amortissement déductible ne doit pas dépasser le montant de la différence entre le total des loyers et les autres charges payées. Les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.
La notion d’amortissement traduit bien la réalité de la vie d’un logement : il n’est pas rare de devoir refaire l’électricité ou la plomberie tous les vingt ans alors que la structure tiendra plus de cinquante ans.
Un professionnel saura accompagner toute personne souhaitant en savoir plus sur les subtilités fiscales des régimes propres aux locations LMNP.
