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Les caractéristiques de la location meublée
Louer vide ou louer meublé ? Cette question résonne dans de nombreux esprits. La location meublée est un type de location immobilière qui présente de nombreux avantages. Découvrez le guide complet de la location meublée.
Louer son logement meublé, sous quelles conditions ?
La location meublée à usage de résidence principale est soumise à certaines conditions établies par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Propriétaire ou futur locataire, si vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée, voici toutes les caractéristiques de ce type de location.
Un équipement mobilier minimum obligatoire
Pour qu’une location à usage de résidence principale soit considérée comme meublée, elle doit justifier d’un équipement mobilier spécifique. Entrée en vigueur en 2005, la loi Alur définit la liste de meubles qu’un logement doit comporter. Le locataire doit pouvoir y manger, y dormir et y vivre confortablement.
L’objectif ? Garantir un logement décent avec un équipement mobilier minimum obligatoire pour tous les locataires. Le logement meublé doit ainsi comprendre :
- un espace nuit disposant d’une literie complète avec une couette et des oreillers, de rideaux ou de volets aux fenêtres en guise d’occultant ;
- un espace cuisine incluant des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec congélateur, un minimum de vaisselle et d’ustensiles de cuisine ainsi qu’une table et des chaises ;
- des luminaires, du matériel d’entretien ménager et des étagères de rangement.
Les équipements requis varient en fonction de la capacité d’accueil du logement et de sa superficie. Par exemple, la vaisselle fournie devra être plus conséquente dans un T3 que dans un studio étudiant. Un logement meublé doit disposer d’une surface habitable d’au moins 9 m2.
Si le propriétaire bailleur ne respecte pas la législation en vigueur, le bail peut être requalifié en location vide.
Un contrat-type obligatoire
Aux termes du décret du 29 mai 2015 de la loi Alur, le bail d’habitation en location meublée à usage de résidence principale doit comporter certains éléments.
Une description complète du logement doit figurer dans le contrat de location, indiquant la localisation, le nombre de pièces, la surface habitable, les équipements détaillés et l’usage d’habitation. Un état des lieux doit être effectué à l’entrée et à la sortie du locataire dans le logement.
Le contrat de location doit indiquer la désignation des parties (bailleur et locataire), la durée de location, les conditions financières, les honoraires de location, le dépôt de garantie ainsi que la clause de résiliation et le préavis.
En outre, une notice d’information sur les droits et les devoirs des parties doit figurer en annexe du bail.
Si le logement se trouve dans une copropriété, le contrat de bail doit être accompagné d’un extrait du règlement de copropriété.
La durée du contrat de location ne peut excéder une année contre trois années pour un logement vide. La durée du préavis est également réduite, passant à un mois au lieu de trois mois.
Des diagnostics obligatoires
Si vous souhaitez mettre votre logement meublé en location, il convient de prendre connaissance des obligations qui vous incombent.
La législation prévoit un certain nombre de diagnostics techniques. En cas de manquement, des sanctions s’appliquent à tous les propriétaires bailleurs. Ces différents diagnostics techniques attestent de la performance énergétique du logement. Ils concernent l’état des installations de gaz et d’électricité, l’état des risques naturels, miniers et technologiques, le diagnostic amiante ainsi que le diagnostic de performance énergétique.
Quels sont les avantages de la location meublée ?
La location meublée présente de nombreux avantages, tant pour le bailleur que pour le locataire.
Des avantages fiscaux
Pour les propriétaires bailleurs, opter pour la location meublée peut être gage d’économies. En effet, les loyers perçus au titre de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce type de revenus bénéficie d’une pression fiscale réduite. La rentabilité est donc meilleure pour les bailleurs.
Un loyer et un dépôt de garantie à la hausse
Les loyers des logements meublés sont plus élevés que les loyers des logements vides : pour les propriétaires, c’est donc un avantage en matière de rentabilité. En effet, le locataire paie non seulement pour l’utilisation du logement, mais aussi pour les équipements mis à sa disposition durant la location.
En outre, le dépôt de garantie peut être fixé à deux mois de loyer pour couvrir les risques de dommages dans le logement, aux meubles et aux équipements mis à disposition. Pour un logement vide, la caution ne peut dépasser un mois de loyer.
Un plafonnement des honoraires des agences immobilières
L’une des particularités de la location de logements meublés réside dans le fait que les coûts supplémentaires sont plafonnés pour le locataire. Ainsi, les honoraires, les commissions ou les frais perçus par les agences immobilières ne peuvent dépasser un certain plafond. Le montant maximum dépend de la localisation et de la superficie du logement. Par exemple, à Paris, les honoraires ne pourront pas dépasser 300 € pour un logement de 20 m2.
Pour rappel, les agences immobilières peuvent facturer seulement quatre prestations aux locataires : l’organisation et la visite des logements, la création et le suivi du dossier, la gestion du bail et la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. En cas de manquement à la législation, les locataires sont en droit de s’adresser aux autorités compétentes.
Quels sont les inconvénients de la location meublée ?
La location meublée connaît elle aussi ses limites. Malgré ses avantages non négligeables, certaines nuances sont à noter.
Des coûts à prendre en considération
Bien que les loyers soient rentables, il est nécessaire de prendre en compte l’investissement global d’une location meublée. Le propriétaire bailleur doit respecter une liste de meubles minimum à fournir. Il doit donc réaliser des investissements pour que son locataire soit parfaitement équipé.
De même, les diagnostics techniques obligatoires sont à la charge du propriétaire bailleur. Certains travaux peuvent être à prévoir pour faire des économies d’énergie à long terme.
Un manque de stabilité
La location meublée attire une cible définie, souvent des étudiants. Le contrat de location ne pouvant excéder un an, le risque de vacance locative existe. De ce fait, les propriétaires peuvent être amenés à opter pour la location saisonnière en période estivale. Cela peut être gage de bénéfices dans les régions touristiques, beaucoup moins dans les zones rurales peu visitées.
Toutefois, la location saisonnière est une forme de location meublée non professionnelle (LMNP) soumise à de nombreuses règles spécifiques. Des obligations incombent à tous les bailleurs souhaitant obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. Pour certains dispositifs fiscaux, le non-respect des engagements de location implique la perte des incitations fiscales.
Une gestion administrative complexe
Les locataires étant plus mobiles que dans les locations vides, la gestion et les démarches administratives peuvent être plus lourdes. Visites, vérification des dossiers, publication des annonces : la gestion des meublés demande un investissement de temps considérable.
Solution clé en main pour les locataires, avantageuse pour les locataires et les propriétaires, la location meublée est de plus en plus répandue sur le marché de la location immobilière. Il est important de connaître toutes ses spécificités pour respecter la loi en vigueur. La location meublée n’a désormais plus de secret pour vous !
