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Les frais de notaire sont-ils déductibles en loi Pinel ?
Le dispositif Pinel séduit de nombreux investisseurs immobiliers qui souhaitent optimiser leur fiscalité grâce à l’investissement locatif neuf. Il présente plusieurs avantages financiers et fiscaux intéressants. Dans cet article, nous vous présentons les différents frais déductibles en loi Pinel, et nous nous attardons plus précisément sur la composition et sur le fonctionnement des frais de notaire.
Comprendre le principe de la loi Pinel et des frais de notaire
Les critères d’éligibilité de la loi Pinel
- acheter un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ; - investir dans les zones Abis, A ou B1 ;
- s’engager à louer le bien en location vide pendant 6, 9 ou 12 ans, à titre de résidence principale ;
- respecter certains plafonds de loyers et de ressources locataires ;
- ne pas dépasser deux investissements Pinel par an, pour un montant maximal de 300 000€ et 5500€/m².
Les avantages de la loi Pinel
La réduction d’impôt n’est pas le seul avantage du dispositif. Il permet également de se constituer un patrimoine immobilier neuf de grande qualité et est accessible sans apport, ce qui facilite l’accès à la propriété. De plus, il offre la possibilité de générer des revenus locatifs à moyen ou à long terme, afin, entre autres, de rembourser l’emprunt.
Le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Le coût de l’investissement en loi Pinel
Que sont les frais de notaire ?
Les frais de notaire se composent de plusieurs éléments :
Les honoraires
Les honoraires représentent la rémunération du notaire qui intervient lors de la transaction. Le montant n’est pas réglementé par la loi. De ce fait, chaque notaire est libre de fixer ses honoraires à sa convenance, et de les négocier ou non avec l’acheteur.
Les émoluments
Les émoluments désignent également une partie de la rémunération du notaire. Contrairement aux honoraires, leur montant est réglementé par la loi. Il peut être fixe pour tous les notaires, ou bien calculé en fonction du coût de l’acte notarié (le coût de la transaction). Ils se calculent à l’aide des tranches de prix suivantes :
- 3,870% : entre 0 et 6500€ ;
- 1,596% : entre 6500 et 17 000€ ;
- 1,064% : entre 17 000 et 60 000€ ;
- 0,799% : plus de 60 000€.
Les débours
Les débours sont les frais qui ont été couverts par le notaire pendant la réalisation de ses prestations. Ce sont donc des sommes avancées, que l’acquéreur doit rembourser. Il s’agit notamment de la rémunération des tiers (géomètre-expert, diagnostiqueur, huissier de justice…), ou encore du coût de certains documents officiels payants (copie d’expédition, certificat d’urbanisme, frais d’enregistrement…).
Les droits et les taxes
Les droits et les taxes sont des frais que le notaire règle à l’État et aux collectivités territoriales. Il peut s’agir des droits d’enregistrement, des frais liés à la réalisation de l’acte de notoriété, ou encore de la TVA, par exemple. Là encore, ce sont des sommes avancées par le notaire, qui doivent être remboursées ensuite par l’acheteur.
Les frais de notaire en loi Pinel
Le montant des frais de notaire en loi Pinel
Dans le cadre d’un achat immobilier ancien, en revanche, les frais de notaire peuvent atteindre 7 à 8% du prix de vente. L’achat neuf présente donc un avantage financier non négligeable sur ce point.
Voici un exemple de calcul de frais de notaire pour l’achat d’un appartement à 300 000€ avec le dispositif Pinel. Les chiffres donnés sont des estimations.
Calculer les frais de notaire en loi Pinel
- Les honoraires estimés du notaire : 800€
- Les émoluments en fonction du prix de vente du bien : 3,870% x 6500 = 251,55€ ;
- 1,596% x (17 000 – 6500) = 167,58€ ;
- 1,064 x (60 000 – 17 000) = 457,52€ ;
- 0,799% x (300 000 – 60 000) = 1917,60€.
Le montant total des émoluments s’élève donc à 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1917,60 = 2794,25€.
En ajoutant la TVA de 20%, le montant TTC est de 3353,10€.
- Les émoluments de formalités : 1200€.
- Les débours : 500€.
- Contribution de sécurité immobilière : 300€.
- Taxe de publicité foncière : 2250€.
Dans cet exemple, le total des frais de notaire est de 8403,10€, ce qui correspond à 2,8% du prix du bien neuf.
La déduction des frais de notaire en loi Pinel
Les frais de notaire ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers lors d’un investissement en loi Pinel. Cependant, il est possible de les comptabiliser dans le coût total de l’acquisition. De ce fait, ils sont compris dans le calcul de l’avantage fiscal accordé par le dispositif Pinel.
En revanche, voici la liste des frais qui peuvent être directement déductibles en loi Pinel :
- les frais d’assurance, d’entretien et de réparation ;
- les charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- les frais d’agence ;
- les intérêts d’emprunt.
Si vous avez opté pour le régime fiscal réel, vous pouvez également amortir votre bien. Cela signifie que vous pouvez déduire une partie du prix du logement neuf, afin de pallier la dépréciation de sa valeur.
Conclusion
Les frais de notaire font donc partie intégrante d’une acquisition en loi Pinel. Même s’ils ne sont pas directement déductibles, ils représentent une part du montant sur lequel s’applique la réduction fiscale. Pour en savoir plus sur la fiscalité de ce dispositif, n’hésitez pas à consulter notre article sur la déclaration d’impôts en loi Pinel.
Nota bene : Les informations présentées au sein du présent article sont à jour de la loi de Finances pour 2024. Plusieurs dispositifs fiscaux évoqués sont susceptibles d’être impactés par la loi de Finances rectificative pour 2024 ainsi que par la loi de Finances pour 2025. Une mise à jour des informations accessibles ci-après sera effectuée après le vote des prochaines lois de Finances.
