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Pourquoi les propriétaires préfèrent-ils louer à des étudiants ?
Selon certains clichés, les étudiants seraient plus bruyants et peu soigneux des logements qu’ils louent. Ces idées reçues peuvent dissuader certains propriétaires bailleurs. Pourtant, louer à des étudiants peut s’avérer bien plus avantageux qu’on ne le croit. Voici tous les atouts qui font que les propriétaires peuvent préférer louer à des étudiants.
Louer à des étudiants pour sécuriser ses revenus
La forte demande locative
En France, les étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur sont près de 3 millions. En effet, leur nombre est estimé à 2 927 200 en 2024. Cette population représente donc une demande locative particulièrement élevée sur l’ensemble du territoire.
Dans les villes les plus prisées par les étudiants, comme Paris, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Rennes, Nantes, Toulouse ou encore Montpellier, il est fréquent que la demande locative dépasse largement l’offre de logements étudiants.
Les propriétaires bailleurs profitent donc d’un marché dynamique, qui leur permet de louer rapidement, en évitant de longues périodes de vacances en dehors de l’année universitaire.
La rentabilité élevée
Louer à des étudiants permet de dégager une rentabilité élevée, et ce, pour 4 raisons principales.
La forte demande locative
Comme nous venons de le voir, la forte demande locative permet de louer facilement, de maximiser le taux d’occupation, et donc d’optimiser d’autant plus la rentabilité.
Les loyers perçus
Les résidences étudiantes sont souvent situées dans des emplacements attractifs. On les trouve dans les quartiers dynamiques, à proximité des universités, des services, des transports en commun et des commerces. Les logements proposent des espaces assez restreints, mais parfaitement optimisés pour les étudiants. De ce fait, les propriétaires peuvent profiter d’un loyer au mètre carré plus élevé que pour d’autres types de logements.
La révision des loyers
Enfin, les étudiants signent généralement des baux de durée assez courte. Le bail mobilité, par exemple, peut notamment durer entre 1 et 10 mois, tandis que le bail étudiant dure 9 mois. Les propriétaires font donc face à un turnover assez important. Entre les locataires, ils peuvent réévaluer le montant de leur loyer en fonction des évolutions du marché et de l’Indice de Référence des loyers (IRL), sous réserve des règles applicables en zone tendue.
Les faibles risques d’impayés
Louer à des étudiants permet également de réduire les risques de loyers impayés. La plupart des étudiants sans revenus réguliers ont des parents qui se portent garants et assurent ainsi le paiement du loyer et des charges.
De plus, les logements en résidence étudiante sont souvent gérés par des agences de gestion locative. Celles-ci accordent une grande importance à la solvabilité des garants, afin de garantir la plus grande sécurité financière possible pour les bailleurs. Elles proposent également des assurances pour les protéger des impayés ou bien des dégradations.
Les étudiants éligibles sans garants peuvent quant à eux bénéficier de la Garantie Visale, une caution locative gratuite accordée par Action Logement.
Louer à des étudiants pour optimiser sa fiscalité
Le statut LMNP
Louer à des étudiants implique souvent un investissement en résidence étudiante, c’est-à-dire une résidence de services qui propose des logements meublés. La location meublée permet aux propriétaires de bénéficier du statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), sous réserve pour le bailleur de remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :
- Les recettes annuelles de cette activité pour l'ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
- Ces recettes n’excèdent pas les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Il s’agit d’un dispositif qui accorde un avantage fiscal plus ou moins important sur les revenus locatifs générés. Si le propriétaire dépasse ces plafonds, il est considéré comme un loueur meublé professionnel, et dépend alors du statut LMP, car son activité locative devient sa principale activité.
Par ailleurs, les propriétaires de logements meublés sont tenus de proposer un logement respectant les critères de décence et comportant obligatoirement un certain nombre de meubles listés par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Le statut LMNP accorde des avantages fiscaux différents en fonction du régime fiscal choisi. Il en existe deux, applicables en fonction du seuil de revenus. Ces seuils sont révisés chaque année, il est donc essentiel de vérifier les seuils en vigueur au moment de l’investissement envisagé.
Le régime micro-Bic peut être avantageux pour les bailleurs qui payent peu de charges. Il fonctionne sur un système d’abattement forfaitaire appliqués aux revenus locatifs : pour 2025 cet abattement est fixé à 50% et 30% pour les meublés de tourisme non classés. À titre de comparaison, pour les revenus de 2024, l’abattement s’élevait à 50 % pour les locations longue durée et les meublés de tourisme non classés, et à 71 % pour les meublés de tourisme classés ainsi que les chambres d’hôtes. La base imposable correspond à la moitié (ou à 70% pour les meublés de tourisme non classés) des loyers perçus, sans prendre en compte le montant réel des charges.
Le régime réel offre quant à lui la possibilité de déduire le montant réel de toutes les charges déductibles. Si les charges locatives du propriétaire sont assez élevées pour dépasser la moitié de ses revenus, ce régime est le plus avantageux.
Le régime fiscal idéal peut donc être différent d’un bailleur à l’autre. Quoi qu’il en soit, le statut LMNP accorde un avantage considérable, car il permet de réduire sa base imposable en régime réel, et en micro-BIC, un abattement s’applique.
La TVA récupérable
Investir dans une résidence étudiante neuve peut permettre au propriétaire bailleur de récupérer la TVA, soit 20% du prix d’acquisition. Cet avantage concerne les investisseurs qui respectent les conditions suivantes :
- avoir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou loueur en meublé professionnel (LMP) ;
- acheter un bien dans une résidence de services qui propose au moins 3 prestations minimum (service du petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, accueil/réception, nettoyage/entretien).
La liberté et la flexibilité des locations pour les étudiants
Un large choix de logements
Les propriétaires qui souhaitent louer à des étudiants disposent d’un grand choix de logements. En effet, les étudiants sont un public de locataires qui peut s’adapter à tous les types de biens. Si la demande est plus importante pour les locations meublées, les locations vides se louent également très bien.
Pour ce qui est de la taille des logements, les propriétaires sont là encore assez libres. Ils peuvent s’orienter vers toutes les catégories de surfaces :
- les studios ou les T2 pour les étudiants seuls ;
- les T3, T4, T5+ pour les colocations.
