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Propriétaire bailleur : faut-il acheter en résidence étudiante ?
Acheter un logement en résidence étudiante peut présenter de nombreux avantages financiers et fiscaux. Voici ce que vous devez savoir sur ce type de résidence, afin de réussir votre projet.
Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?
Une résidence étudiante est un bâtiment d’habitation collectif, à destination des étudiants en études supérieures. Elle se compose d’un ou de plusieurs immeubles, avec des appartements de petite surface. Les logements les plus proposés aux étudiants sont en effet les studios et les T2. Il existe aussi des logements plus grands pensés pour accueillir des colocations. Dans ce cas, ils doivent comporter une chambre individuelle pour chaque étudiant.
La résidence étudiante est une résidence de services. De ce fait, elle propose des logements meublés, ainsi que certains services pouvant varier. Dans la plupart des cas, les résidences étudiantes proposent au moins une connexion internet, une laverie, un système de sécurité, une salle de sport, et des espaces communs pour étudier, se divertir ou encore se détendre. Certaines proposent également des services supplémentaires payants (aide-ménagère, parking privé, restauration, box de stockage…).
Les avantages à acheter en résidence étudiante
Une demande locative élevée
Les résidences étudiantes situées dans des secteurs prisés par les étudiants génèrent une demande locative particulièrement élevée. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez donc trouver des locataires assez facilement. De plus, même si le bail étudiant est court, le volume de la demande locative vous permet de relouer votre appartement rapidement après le départ d’un locataire.
Les avantages fiscaux
Le régime fiscal le plus intéressant dépend du montant de vos charges locatives. Dans les deux cas, le statut LMNP vous offre un réel avantage fiscal.
Si vous investissez dans une résidence de service neuve, vous avez la possibilité de récupérer la TVA. Celle-ci représente 20% du prix de vente du logement, ce qui représente un avantage financier considérable lors de votre investissement. Pour pouvoir récupérer la TVA, vous devez répondre aux critères suivants :
La TVA récupérable
- Investir dans un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
- Louer le bien avec le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
- Conserver le bien pendant une durée minimum de 20 ans
- Investir dans une résidence qui propose au moins trois services tels que l’accueil et la réception, le nettoyage et l’entretien, le petit-déjeuner, ou encore la fourniture de linge de maison, par exemple.
Le rendement locatif
Tous les avantages que nous venons de citer font de la résidence étudiante un investissement au rendement locatif intéressant. En effet, grâce à la demande locative élevée, vous pouvez maximiser votre taux d’occupation et pérenniser vos revenus. Dans le même temps, en récupérant la TVA et en diminuant votre imposition sur vos revenus grâce au LMNP, vous augmentez vos gains par rapport au coût d’acquisition du logement. Vous maximisez ainsi votre rendement et votre rentabilité.La gestion locative
Tous les avantages que nous venons de citer font de la résidence étudiante un investissement au rendement locatif intéressant. En effet, grâce à la demande locative élevée, vous pouvez maximiser votre taux d’occupation et pérenniser vos revenus. Dans le même temps, en récupérant la TVA et en diminuant votre imposition sur vos revenus grâce au LMNP, vous augmentez vos gains par rapport au coût d’acquisition du logement. Vous maximisez ainsi votre rendement et votre rentabilité.
Une expertise juridique et réglementaire
Les professionnels de la gestion locative connaissent parfaitement les réglementations en vigueur. Ils se tiennent également à jour sur toutes les évolutions du marché. De ce fait, vous avez la certitude que votre bien est conforme à la loi et que vous ne risquez aucun litige.
Une optimisation de la rentabilité
Votre gestionnaire locatif collecte les loyers et les charges locatives directement auprès de votre locataire, pour vous les verser ensuite. Vous n’avez donc aucune démarche à entreprendre pour percevoir vos revenus locatifs. De plus, les agences de gestion locative proposent souvent des assurances pour vous protéger contre les risques de loyers impayés.
Davantage de tranquillité d’esprit
Confier votre logement à une agence de gestion locative vous permet donc de vous décharger de toutes les démarches administratives et légales relatives à votre location. Vous gagnez du temps et réduisez votre stress, tout en recevant chaque mois vos revenus locatifs. En clair, vous conservez uniquement les points positifs de votre activité de propriétaire bailleur.
Le réseau de prestataires
L’agence de gestion locative possède un réseau de prestataires conséquent. Elle peut donc sélectionner des professionnels et les faire intervenir rapidement, dès qu’un besoin apparait dans votre logement. Il peut s’agir de l’entretien, de réparations, ou encore d’urgences.
Les inconvénients à acheter en résidence étudiante
Les vacances locatives
Les étudiants optent souvent pour des baux de location assez courts. Le bail mobilité peut notamment durer 9 mois. De ce fait, les résidences étudiantes impliquent une gestion plus intensive, car il faut retrouver des locataires plus fréquemment. Certaines périodes comme les vacances d’été peuvent également être sujettes à des vacances locatives, et donc à un logement vacant.
Moins d’avantages fiscaux
En 2024, les avantages fiscaux sont moins nombreux pour les bailleurs qui investissent en résidence étudiante.
Jusqu’à 2022, les loueurs en meublé pouvaient profiter des taux de défiscalisation de la loi Censi Bouvard, et les combiner avec les avantages du dispositif LMNP. La loi Censi Bouvard a cependant pris fin le 31 décembre 2022, car elle n’a pas été prorogée par la loi de finances pour 2023. Désormais, seul le dispositif LMNP est en vigueur.
Les frais de gestion
La gestion locative professionnelle présente de nombreux atouts. Cependant, elle engendre inévitablement des frais. La rémunération du gestionnaire est à prendre en compte lorsque vous réalisez un investissement locatif dans une résidence de services telle qu’une résidence étudiante.
Comment calculer la rentabilité d’une location en résidence étudiante ?
Le rendement locatif en résidence étudiante
Le calcul est le suivant : (Loyers annuels / Prix d’achat) X 100
Le rendement locatif net représente quant à lui ce que vous gagnez réellement, une fois que vous avez payé vos charges. Il prend en compte les charges annuelles non récupérables et non déductibles.
Le calcul est le suivant : [(loyers annuels – charges annuelles) / prix d’achat] x 100.
Les résidences étudiantes situées dans les villes les plus attractives affichent un rendement moyen de 4 à 5%. Cependant, ces statistiques peuvent considérablement varier d’une résidence à l’autre.
Les facteurs clés de la rentabilité en résidence étudiante
Avant de concrétiser votre investissement locatif en résidence étudiante, vous devez prendre en compte un certain nombre de facteurs qui influenceront directement votre rentabilité potentielle.
Il est impératif de bien les étudier, afin d’établir un budget précis et réaliste. :
- le prix d’achat du logement ;
- les frais de notaire ;
- le montant des charges de copropriété ;
- le montant des frais de gestion ;
- les loyers perçus et les charges locatives ;
- les éventuelles vacances locatives ;
- le taux d’occupation ;
- le coût des différents services ;
- les avantages fiscaux ;
- les intérêts d’emprunt.
Pour les dispositifs susvisés d’investissement locatif susceptibles de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts, le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Acheter en résidence étudiante pour devenir propriétaire bailleur peut donc vous permettre de constituer un patrimoine immobilier de qualité, tout en générant une bonne rentabilité. Cependant, vous devez réaliser une étude de marché précise, afin d’éviter les pièges et les risques inhérents à ce type d’opérations et de réussir votre opération. N’hésitez pas à contacter un agent immobilier spécialisé sur votre secteur, afin de vous faire accompagner.
En fonction de la localisation et de la qualité de la résidence, votre rentabilité pourra grandement varier. Parmi les villes françaises les plus prisées par les étudiants, on peut citer Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, Toulouse, Nantes, ou encore Grenoble.
Nota bene : Les informations présentées au sein du présent article sont à jour de la loi de Finances pour 2024. Plusieurs dispositifs fiscaux évoqués sont susceptibles d’être impactés par la loi de Finances rectificative pour 2024 ainsi que par la loi de Finances pour 2025. Une mise à jour des informations accessibles ci-après sera effectuée après le vote des prochaines lois de Finances.
