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Quelle est la fiscalité pour la location meublée non professionnelle ?
La location immobilière est une forme d’investissement locatif qui présente de nombreux avantages pour les investisseurs. La location meublée, en l’occurrence, séduit davantage d’investisseurs compte tenu des demandes permanentes et des promesses de revenus qu’elle comporte.
Pour s’y lancer en tant que propriétaire de biens immobiliers, l’on a le choix entre deux statuts, à savoir celui de loueur en meublé professionnel (LMP) et celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Chacune de ces options assujettit le bailleur à un régime fiscal précis. Découvrez tout sur la fiscalité en vigueur dans le cadre de la Location meublée non professionnelle et les avantages qui en découlent.
Qu’est-ce que la LMNP ?
La location meublée non professionnelle est la mise en location d’un logement meublé de manière régulière, ponctuelle ou saisonnière. Ledit logement est destiné à un usage d’habitation ou touristique. Il doit comporter les équipements et mobiliers nécessaires pour manger, dormir et vivre.
Le LMNP désigne également le statut sous lequel exerce un bailleur en meublé non professionnel. Ce statut est destiné à tous les propriétaires de biens meublés locatifs, quelle qu’en soit la taille.
Précisément, il s’adresse aux loueurs de logements à titre de résidence principale ou saisonnière ou temporaire dont les revenus tirés de leur activité s’élèvent à moins de 23 000 € et constituent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Quel régime fiscal choisir pour une LMNP ?
Dans le cadre de la LMNP, les propriétaires sont assujettis à la fiscalité des travailleurs indépendants. Par conséquent, les loyers qu’ils encaissent sont intégrés au barème de l’impôt sur le revenu du propriétaire, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux options s’offrent aux investisseurs pour le régime d’imposition de la LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel. La première est plus simple à gérer, la seconde option offre parfois plus d’avantages en matière de souplesse comptable et de fiscalité.
Quels sont les avantages fiscaux en LMNP ?
Du point de vue de la fiscalité, les avantages fiscaux du statut de LMNP peuvent se résumer en plusieurs points.
Les abattements sur loyers
En optant pour le régime du micro-BIC, les propriétaires LMNP bénéficient d’un abattement de 50 % sur les loyers issus des logements meublés à usage d’habitation et d’un abattement de 71 % sur les loyers issus des meublés de tourismes ou des chambres d’hôte.
Dans le cadre du régime du réel, les dépenses liées à l’achat et à l’entretien des logements meublés sont déductibles des loyers encaissés. La déduction doit se faire dans la limite des exonérations et des déductions prévues par l’administration fiscale. Le résultat est réintégré au barème de l’impôt sur le revenu du propriétaire dans la catégorie des BIC.
En régime du réel, le propriétaire en LMNP est astreint à la tenue d’une comptabilité commerciale en bonne et due forme.
Le remboursement de la TVA
Lorsque l’on investit dans une LMNP située dans une résidence services, il est possible de récupérer la TVA. En effet, les loyers étant dans ce contexte associés à la prestation de services, ils sont éligibles à la TVA. Par conséquent, le loueur peut se faire rembourser la TVA facturée par le promoteur immobilier sur l’achat du logement neuf.
La fiscalité des plus-values
Dans le cadre de la LMNP, le propriétaire bénéficie de la fiscalité applicable au régime des plus-values des particuliers en cas de revente du bien loué. La plus-value réalisée lors de la vente est imposée à un taux forfaitaire de 19 %. Ce taux est majoré des prélèvements sociaux s’élevant à 17,2 %.
Dans ce contexte, les propriétaires ont tout intérêt à détenir leur bien le plus longtemps possible afin de bénéficier des abattements s’appliquant au-delà de 5 ans sur la plus-value imposable ou au titre des prélèvements sociaux. Les abattements appliqués sont les suivants :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention du bien ;
- la suppression de la taxe de 19 % à partir de la vingt-deuxième année de détention du bien.
Au titre des prélèvements sociaux, les abattements appliqués sont :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième année ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention du bien ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième année ;
- l’exonération totale à partir de 30 ans de détention.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour la gestion d’une LMNP ?
Les bailleurs en LMNP optant pour le régime micro-BIC doivent simplement tenir un livre de recettes et de dépenses. Sous le régime réel d’imposition, ils sont astreints à des obligations comptables plus conséquentes. Dans ces conditions, le recours à un expert-comptable est bénéfique et recommandé.
Faire appel à un expert comptable est recommandé, notamment pour les tâches les plus sensibles :
- la déclaration de l’activité à travers le formulaire P0i ;
- la déclaration en ligne au service des impôts ;
- le contrôle des pièces comptables préalables à la déclaration fiscale en LMNP ;
- l’établissement de la liasse fiscale ;
- le report des déductions fiscales et des amortissements sur la déclaration d’impôt, etc.
Par ailleurs, en recourant aux services d’un expert-comptable, les investisseurs en LMNP bénéficient d’un accompagnement soutenu à chaque étape de la gestion de leur activité. L’expert leur permet de se mettre en règle avec l’administration fiscale et de profiter des différents dispositifs visant à réduire ou à annuler les impôts en LMNP. En outre, les honoraires de l’expert-comptable sont déductibles des revenus locatifs.
