Ce contenu à été mis en favorisVous pouvez le retrouver directement dans votre espace de recherche
Saisissez vos identifiants
Quelles sont les caractéristiques d’une LMNP ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) s’oppose par définition à la location meublée professionnelle (LMP). Voyons ce qui définit précisément la location de meublé non professionnelle.
Le statut du loueur de meublés non professionnel
La LMNP est un statut octroyé à toute personne (propriétaire ou locataire avec autorisation de sous-location) mettant à disposition un logement ou bien immobilier meublé à destination d’habitation.
La liste des meubles concernés est énoncée par la loi ALUR ainsi que par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Elle comporte la liste exhaustive des meubles nécessaires et indispensables que les propriétaires doivent mettre à disposition de leurs locataires.
Les obligations du propriétaire et du locataire sont sensiblement différentes d’une location dite « nue » (c’est-à-dire sans meubles).
Par ailleurs, les avantages du statut LMNP sont nombreux :
- avantages en termes de fiscalité ;
- bail moins contraignant ;
- choix de régime micro ou réel ;
- dispositifs avantageux dans le cadre des résidences de services, etc.
Les plafonds de la location LMNP
Par définition, pour bénéficier du statut Loueur Meublé Non Professionnel, il ne faut pas être un professionnel de la location de biens meublés et déclarer des revenus locatifs correspondant aux plafonds de la location meublée non professionnelle :
- Le montant annuel des revenus locatifs ne doit pas excéder 23 000 €.
- Ces revenus ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal.
Si ces plafonds sont dépassés, le loueur de meublés se verra automatiquement classé comme loueur de meublés professionnel (LMP) par les services des impôts. Il sera alors également tenu d’effectuer les démarches nécessaires : création d’une société ou d’une entreprise individuelle.
Pour un loueur en LMNP, les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le plafond du régime micro
Une fois les conditions pour être reconnu comme loueur de meublés non professionnels remplies, il faut choisir un régime d’imposition.
Le régime micro-BIC correspond à la plupart des configurations et il séduit de par sa simplicité et son abattement automatique de 50 % sur les recettes déclarées.
Le régime micro-BIC ne peut cependant être appliqué si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 € en location meublée classique et supérieurs à 176 200 € pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.
Le plafond du régime réel
Le régime réel peut être un choix ou une obligation, dans le cas de dépassement des plafonds du régime micro. Le régime réel permet de déclarer les recettes et les dépenses réelles de l’activité de location.
Ce régime peut être intéressant en cas de lourds travaux : le déficit (lorsque les charges sont supérieures aux revenus générés par la location) peut être reporté pendant 10 ans, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce mécanisme permet au propriétaire de déduire la différence entre les charges et les revenus de ses impôts sur le revenu.
Ainsi, selon les stratégies adoptées, un déficit locatif peut permettre une défiscalisation importante tout en valorisant un investissement.
Quels sont les logements éligibles à la LMNP ?
Tous les logements ne sont pas équivalents. Ils peuvent apporter des avantages différents selon leur destination, leur nature, etc… Nous allons différencier les logements « habituels » des logements dits « de service ».
Le logement habituel
Le logement éligible à la LMNP habituel correspond à une maison ou un appartement mis en location meublée à un locataire. Généralement loué pour une courte durée (mission professionnelle, vocation touristique, entre deux avant un réemménagement, etc.), un tel logement peut aussi servir d’habitation principale au locataire.
Il s’agit le plus souvent d’un bien immobilier secondaire que le propriétaire utilise pour générer des revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus.
Le logement de services
Ce type de logement correspond aux résidences de services créés pour un objet social, touristique ou sanitaire précis :
- résidence pour étudiants ;
- résidence pour seniors ou EHPAD ;
- résidence de tourisme classée ;
- structure médico-sociale, etc.
À condition de satisfaire aux critères définis pour chaque configuration par le statut, toutes peuvent faire l’objet d’un bail LMNP. Dans ce contexte, le bail sera généralement de nature commerciale, car il implique souvent plusieurs propriétaires et plusieurs locataires. Un tiers est donc souvent désigné pour assurer le bon fonctionnement d’un tel ensemble.
La création d’une LMNP
Comme expliqué précédemment, Loueur Meublé Non Professionnel est un statut. Ainsi, pour devenir LMNP, il faut :
- être propriétaire d’un logement meublé (ou locataire avec accord de sous-location du propriétaire) et en assurer les conditions de salubrité et de sécurité requises ;
- rédiger un bail avec un ou plusieurs locataires (ou un tiers) en échange de loyers convenus ;
- satisfaire aux conditions maximales de revenus citées plus haut ;
- déclarer son activité dans les 15 jours auprès du guichet unique pour obtention d’un SIRET (y compris pour un non professionnel), puis tous les ans en même temps que sa déclaration de revenus (déclaration annexe 2042-C).
Une fois que ces conditions sont respectées, le statut de LMNP est acté.
Les professionnels de l’immobilier ainsi que les conseillers en patrimoine ont souvent des produits dédiés à ce statut LMNP et peuvent ainsi accompagner leurs clients désireux d’en savoir plus sur un tel investissement.
Loi et réglementations LMNP
Comme tout statut, celui de LMNP est soumis à un certain nombre de lois et réglementations, et notamment par le Code des impôts, encadrant l’investissement, la gestion courante, la revente, etc.
Lorsque le statut LMNP concerne un bien immobilier à visée sociale ou sanitaire (résidences de services), alors, des dispositifs spéciaux peuvent faciliter l’accès à la propriété grâce aux avantages fiscaux qui en découlent.
Ainsi, un logement utile peut être financé grâce à des capitaux privés tout en évoluant sous le couvert d’une réglementation précise. De plus, dans un tel dispositif, nul besoin de gérer les tracas habituels d’une mise en location en direct (usure, dégradations, impayés, etc.).
Un professionnel en gestion de patrimoine saura répondre aux questions des personnes souhaitant développer le sujet de la LMNP. Des projets entiers sont pensés et optimisés vers une orientation LMNP et peuvent ainsi être proposés aux investisseurs tout en leur assurant un accompagnement.
