Réduction d'impôt Pinel : les précisions à connaître…

Le gain d'impôt offert par le dispositif Pinel est sans aucun doute son grand atout. Mais cette économie n'est pas exactement un cadeau.

1 Un premier effet retard

Un achat en Pinel porte la plupart du temps sur un logement neuf, en l'état futur d'achèvement. Durant un à deux ans en moyenne, le temps de sa construction, il faut certes débloquer des fonds selon un échéancier précis, mais ces dépenses, c’est important de le préciser, n'ouvrent droit à aucune réduction d'impôt. En clair, même si vous êtes fortement fiscalisé l'année de l'achat du logement, vous ne pourrez pas diminuer tout de suite votre revenu imposable. Ce n'est en effet qu'à partir de l'année au cours de laquelle le bail avec votre premier locataire sera signé que vous pourrez vous prévaloir d'une première réduction d'impôt (égale à 6 000€ maximum).

2 Une moins-value à la clé

Enfin, dernier point mais non des moindres : au-delà de la reprise fiscale, une revente prématurée induit souvent une moins-value. Pourquoi ? D’un part, le prix au m² d’un logement neuf est systématiquement plus élevé que celui d'un bien ancien et d’autre part, l'avantage fiscal étant réservé aux premiers investisseurs, la revente s’en ressent.

3 Une reprise potentielle

La réduction d'impôt est liée à un engagement formel de durée de location (un formulaire spécifique doit être joint à la déclaration de revenus) : 6 ans minimum, renouvelable une ou deux fois par périodes de 3 ans. Si cet engagement initial ou ultérieur est rompu du fait d’une « vacance locative » trop importante (si, fréquemment, vous ne trouvez pas de locataire), de loyers trop élevés ou de la vente du logement par exemple, la réduction d'impôt est non seulement reprise de façon rétroactive, mais elle s'accompagne du versement d'intérêts de retard !

< Bon à savoir

Le décès de l'acquéreur-investisseur, son licenciement par son employeur (hors rupture conventionnelle) ou encore la survenance d'une invalidité lourde font toutefois figure de circonstances exceptionnelles : l'avantage fiscal accordé n'est alors pas remis en cause.

4 Un surplus définitivement perdu

Si la réduction d'impôt à laquelle vous avez droit dépasse le montant de votre impôt sur le revenu, sachez que ce surplus ne peut être reporté les années suivantes et ne peut donner lieu à un quelconque remboursement (comme c’est le cas pour certains crédits d’impôts). En clair, il est définitivement perdu !