Tout savoir sur l’investissement locatif

Après un millésime 2018 remarquable, l’année 2019 fut également excellente année immobilière. À la fin de l’année, le nombre de transactions immobilières flirte avec un record de 990 000 à 1 million de ventes. Et les prix devraient continuer à progresser à un rythme annuel de 3 % l’an.

Il faut dire que le marché est stimulé par des conditions de crédit record avec des taux d’intérêts historiquement bas. Là où les experts redoutaient leur remontée en début d’année, les taux de crédit ont encore baissé au cours du premier semestre 2019. 

Bon à savoir : l’effet d’aubaine des taux extrêmement bas devrait durer au cours des prochains mois.

De fait, le pouvoir d’achat immobilier des Français se retrouve au plus haut depuis 2002. Et les Français privilégient l’investissement immobilier.

Aujourd’hui, grâce aux taux bas, plus d’une vente sur quatre est réalisée dans le cadre d’un investissement locatif par des acquéreurs qui souhaitent se constituer un patrimoine même s’ils ne disposent pas d’apport personnel ou qui souhaitent préparer leur retraite.

Même si les prix de l’immobilier ont progressé ces dernières années, les rendements locatifs restent généralement supérieurs à l’inflation qui progresse à un rythme annuel de 1,2 %.

Ils sont aussi plus élevés que les 0,75 % du placement préféré des Français, le livret A et les 2 % environ des contrats d’assurance-vie en euros.

Pour calculer le rendement d’un investissement locatif, il convient de tenir compte des loyers encaissés et du prix d’acquisition - c’est le rendement brut - mais aussi du rendement net qui intègre l’impact des revenus tirés de votre investissement locatif sur la feuille d’imposition.

Si l’investissement immobilier consiste à acheter un bien neuf ou ancien pour le mettre en location, certains dispositifs permettent d’aller plus loin en optimisant la pression fiscale de l’investisseur.

Réaliser des travaux dans un logement ancien destiné à la location, permet par exemple de créer du déficit foncier en déduisant notamment le coût des travaux de ses revenus fonciers. Les gros contribuables peuvent avoir intérêt à opter pour le dispositif Malraux ou à financer leur opération via un crédit in fine.

Acheter un appartement neuf et le louer dans le cadre de la loi Pinel (à un loyer mensuel ne devant pas dépasser un plafond fixé par l’État, et à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains montants) ouvre droit à des réductions d’impôts pouvant atteindre 21 % du prix du bien sur une durée de 6 à 12 ans.  Les résidences de tourisme, les résidences seniors ou encore les résidences étudiantes permettent de bénéficier, le cas échéant, du statut de loueur en meublé non professionnel.

Attention : il est indispensable de prendre le temps de mettre à plat sa situation patrimoniale et fiscale et de faire le point sur ses objectifs afin de sélectionner l’investissement locatif le plus adapté à sa situation.

Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire de sa résidence principale pour réaliser un investissement locatif . De même, il est possible de réaliser un investissement immobilier avec peu ou pas d’apport personnel, même dans le cadre de la loi Pinel. Il convient toutefois de s’entourer d’un minimum de précaution pour sélectionner son premier investissement locatif. De même, acheter à deux suppose de s’interroger sur l’impact du cadre matrimonial.

Débutants ou confirmés, les investisseurs immobiliers doivent tenir compte des différents leviers fiscaux à leur disposition pour optimiser leur stratégie patrimoniale, en réduire l’imposition. Avant de se lancer, il est nécessaire de faire le point sur le régime fiscal de l’investissement locatif, et de privilégier le cas échéant les régimes fiscaux qui boostent la rentabilité. 

Dans tous les cas, il convient de s’interroger sur les investissements locatifs les plus rentables et le dynamisme de la demande locative dans les secteurs convoités, par exemple en Ile-de-France. Et de faire attention aux idées reçues mais également à l'état du bien que vous aller acheter ( vérification des diagnostics ).