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Comment calculer la surface habitable d’un logement ?
Volume habitable, surface de plancher ou surface habitable : ces expressions, fréquemment utilisées par les agents immobiliers, sont parfois difficiles à comprendre. Parmi celles-ci, la surface habitable est la notion clé à maîtriser lorsque l’on souhaite acheter, vendre ou louer un bien immobilier. Découvrez nos explications pour mieux comprendre comment calculer une surface.
Comment calculer une surface habitable ?
Précisément encadrée par la loi, la surface habitable permet de définir la surface totale disponible à l’habitation d’un logement. Exprimée en mètres carrés (m2), il s’agit de l’ensemble des surfaces de plancher construites après déduction des étendues occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les embrasures de portes et de fenêtres. Elle exclut également les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sous plafond, ainsi que d’autres superficies telles que les combles non aménagés, caves, sous-sol, locaux communs.
La surface habitable ne doit pas être confondue avec la surface de plancher ou le volume habitable. La première se définit comme la surface totale qu’occupe au sol toute construction close et couverte, sous une hauteur à 1,80 mètre sous plafond. Elle est calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Les déductions de surface dépendent également du type de logement (maison ou immeuble collectif). Le second exprime en mètres cubes (m3) l’espace habitable total d’une habitation. Lié à la surface habitable, il se calcule en la multipliant par les hauteurs sous plafond. Mais alors, comment calculer une surface habitable ?
La méthode pour calculer un bien en m2
Sur le papier, calculer la surface d’un bien n’a rien de très complexe et ne demande pas forcément de matériel professionnel : vous pouvez tout à fait utiliser un mètre pliant ou ruban. Une fois que vous aurez mesuré la longueur et la largeur de la pièce, multipliez les deux résultats obtenus et vous obtiendrez la surface d’une pièce. A noter toutefois qu’une erreur de calcul peut avoir un impact notable lors de la vente de votre bien, c’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel.Comment mesurer une pièce à la forme particulière ?
Lorsqu’une pièce a une forme plus atypique et n’est donc ni carrée ni rectangulaire, calculer une surface est plus complexe et la méthode la plus efficace consiste à diviser celle-ci en plusieurs sections, que vous pouvez définir avec du ruban de masquage par exemple, pour ne pas perdre vos repères. Toutefois, là aussi, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin d’éviter les erreurs.Les différents types de surfaces
- loi Carrez : utilisée pour mesurer une surface privative, elle régit le calcul de la surface habitable d’un logement situé dans un ensemble en copropriété,
- loi Boutin : utilisée pour mesurer une surface habitable d’un bien loué, alors nommée SHAB,
- surface pondérée : utilisée majoritairement par les syndicats de copropriétés, cette méthode a pour but de déterminer le plus précisément possible la valeur d’un lot de biens, en prenant en compte plusieurs critères et notamment leur surface habitable,
- surface utile : ici, on parle uniquement de la surface habitable du bien proposé à la vente ou à la location, en opposition aux surfaces dédiées à l’aménagement comme les placards par exemple.
Pourquoi calculer la surface habitable ?
Calculer une surface habitable est nécessaire pour de nombreuses opérations immobilières : elle sert notamment d’étalon pour évaluer le prix d’un loyer ou d’une vente. En ce sens, pour donner suite aux lois Macron et Carrez, la surface habitable doit être mentionnée dans un contrat de vente d’un bien en copropriété ou de location. À noter : il est interdit de louer un bien dont la surface habitable est inférieure à 9 m2.
La surface habitable est, par ailleurs, prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Aussi, tout ce qui peut l’impacter à la hausse, telle la construction, dans une maison, d’une ou plusieurs pièces supplémentaires, ou encore certains aménagements - comme une véranda - entraîneront des répercussions sur le montant des impôts locaux.
Comment effectuer le calcul de sa surface habitable ?
Pour calculer une surface habitable, il faut d’abord prendre en compte la superficie totale d’une maison ou d’un appartement, à savoir la surface dite « plancher ». Il faut ensuite retrancher de cette dernière toutes les surfaces occupées par les murs et cloisons, les marches et les escaliers, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.
D’autres éléments sont exclus du décompte de surface habitable : les sous-sols, les balcons, les caves, les garages, les terrasses, les loggias, les remises et autres dépendances, ainsi que toutes les zones dont la hauteur est inférieure à 1m80.
- Entrée,
- Séjour,
- Cuisine,
- Chambres,
- Salle de bain,
- WC,
- Buanderie,
- Dressing.
Assez complexe à calculer en pratique, il est plutôt recommandé, pour procéder avec précision, de faire intervenir un professionnel, un géomètre expert en particulier. Cela vous permettra de valoriser votre bien immobilier.
Qu’en est-il des surfaces de moins de 9m2 ?
Vous l’ignorez peut-être, mais pour qu’une pièce puisse être comptabilisée dans le nombre total de pièces d’une maison ou d’un appartement, celle-ci doit obligatoirement mesurer plus de 9m2. Cela signifie que si vous avez un bureau, un dressing ou un cellier plus petit que cela, il ne peut pas être considéré comme une pièce à vivre. Sa surface sera toutefois prise en compte dans le calcul de la surface totale du logement.
Le cas particulier des vérandas
En vous demandant comment calculer une surface, pour la vente de votre bien par exemple, vous vous êtes peut-être posé la question de la véranda. Est-elle considérée comme une pièce à part entière ? Est-elle prise en compte dans le calcul de la surface du bien ? La réponse n’est pas si simple ! Selon la loi Carrez, elle doit répondre à certains critères : être couverte, mesurer plus d’1m80 de hauteur et être autorisée par la copropriété le cas échéant.
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