Compromis de vente : un pas concret vers la transaction

Le compromis de vente est un avant-contrat, qui précède l’acte authentique de vente, signé par les deux parties : le vendeur y déclare accepter de vendre son bien à l’acheteur, tandis que ce dernier consent à l’achat du logement aux conditions négociées. Ce document grave dans le marbre les conditions de la vente, qui ne peuvent plus être modifiées ensuite. D’où la nécessité de le préparer avec minutie, de préférence avec l’aide de spécialistes...

Il ne s’agit pas d’un simple accord de principe, mais d’un contrat qui engage fermement les parties à moins d’une rétraction au cours du délai légal (10 jours) ou de la non-survenance d’une condition suspensive prévue dans le contrat. Si au-delà du délai légal, une des parties refuse de signer l’acte définitif de vente, l’autre peut entamer une action en justice pour exiger le versement de dommages et intérêts, ou l’exécution forcée de la vente.

Chaque compromis de vente doit être adapté au bien concerné, et à la situation des deux parties (vendeur et acquéreur). Des documents doivent être inclus en annexe comme le dossier de diagnostics techniques, le carnet d’entretien et le règlement de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales. Le délai de rétractation est reporté si l’intégralité des documents n’est pas remise à l’acquéreur le jour de la signature du compromis.

Le document doit préciser les conditions suspensives, qui permettent de mettre un terme à la vente si elles ne surviennent pas. La loi en impose une : l’octroi d’un crédit immobilier si l’acheteur y a recours pour l’achat. D’autres conditions peuvent être ajoutées si les deux parties sont d’accord. Par exemple : l’obtention d’un permis de construire, l’absence de servitude ou de préemption, la purge des hypothèques, etc.

Pour mieux matérialiser son engagement, le vendeur doit interrompre les négociations avec d’autres tiers intéressés. Et l’acheteur doit lui verser une « indemnité d’immobilisation », soit un acompte compris entre 5 et 10% du prix de vente, à la signature du compromis de vente. Le document peut être signé sous seing privé, mais il est fortement recommandé de passer par un notaire pour éviter le risque d’erreurs juridiques menant à la nullité du compromis.

L’indemnité est remboursée à l’acheteur s’il décide de faire usage de son droit de rétraction dans le délai prévu, ou si une condition suspensive ne se réalise pas avant la signature de l’acte authentique, deux situations qui annulent de facto le compromis. Dans ce cas, le vendeur ou le notaire doit en être informé par lettre recommandée avec accusé de réception. La somme est restituée dans un délai de 21 jours.