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Peut-on revendre un logement Pinel ?
Revendre un logement loué en loi Pinel avant la fin de la période d’engagement, est-ce une bonne idée ? Quels sont les enjeux fiscaux et financiers ? Faut-il attendre la fin de la période de location obligatoire pour vendre ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Fonctionnement et critères à respecter
Il accorde une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui respectent les conditions suivantes :
- la domiciliation fiscale en France ;
- l’acquisition d’un : logement neuf, logement en l’état futur d’achèvement (ou « VEFA »), logement en vue de sa réhabilitation ou réhabilité, logement que vous faites construire, logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation, local transformé en logement d'habitation.
- le respect de tous les critères de performance énergétique en vigueur en fonction du type d’acquisition.
Par ailleurs, il est obligatoire de :
- ne pas dépasser deux investissements Pinel par an, et respecter le plafond de 300 000€ et 5500€/m² ;
- investir dans un logement neuf situé en zone Abis, A ou B1 ;
- respecter les plafonds de ressources locataires et les plafonds de loyers selon les zones ;
- mettre son bien en location vide pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, à titre de résidence principale ;
- ne pas louer le logement à un membre de son propre foyer fiscal.
Les avantages de la loi Pinel
Ce patrimoine et ces revenus complémentaires sont un excellent moyen d’augmenter son niveau de vie, de préparer sa retraite, ainsi que d’offrir un bel héritage à ses enfants. La loi Pinel permet également de mettre sa famille en sécurité, car elle offre la possibilité de louer à ses descendants ou à ses ascendants, tant qu’ils ne font pas partie du même foyer fiscal.
Enfin, l’avantage le plus connu du dispositif Pinel est la réduction fiscale. Elle se calcule en pourcentage du prix d’acquisition du logement et varie selon la durée de location. Depuis la réforme de la loi Pinel 2021, les incitations fiscales ont été revues à la baisse, mais demeurent intéressantes. En 2024, il est possible de réduire ses impôts à hauteur de :
- 9% du prix du bien pour une location de 6 ans ;
- 12% du prix du bien pour une location de 9 ans ;
- 14% du prix du bien pour une location de 12 ans.
Cette dégressivité ne s’applique pas lorsque les logements respectent les critères prévus par le dispositif Pinel +.
Le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Revendre un logement Pinel pendant la période d’engagement
Nos conseils pour revendre le logement Pinel sans problème
Aller au bout de l’engagement
La première chose à faire lorsqu’un propriétaire souhaite revendre son logement Pinel est d’aller au bout de l’engagement de location. Ainsi, il évite toutes les conséquences fiscales que nous avons citées précédemment.
Ne plus déclarer de déficit foncier
Les propriétaires-bailleurs en loi Pinel ont le choix entre le régime fiscal micro-foncier et le régime réel. Ceux qui dépendent du régime réel peuvent profiter du mécanisme du déficit foncier, si leurs charges dépassent le montant de leurs revenus locatifs. Aussi les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Au-delà de cette limite, les déficits ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L’administration fiscale prévoit que les logements qui déclarent un déficit foncier soient maintenus en location pendant les trois années qui suivent la déclaration. De ce fait, un propriétaire qui souhaite vendre son bien à la fin de son engagement Pinel a tout intérêt à arrêter de déclarer son déficit foncier pendant les trois dernières années.
Si un locataire est encore en place à la fin de l’engagement Pinel, le propriétaire a deux options. Il peut donner congé à son locataire à la fin de son contrat de bail, ou vendre le logement occupé.
Gérer les locataires lors de la revente
Le congé pour vente
En cas de congé pour vente, le locataire doit quitter les lieux au plus tard à la date de fin de son contrat de bail. Le propriétaire a l’obligation de l’informer à l’aide d’un préavis, sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception. Ce préavis doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Le contenu de la lettre doit mentionner le motif du congé, le prix et les conditions de vente, le descriptif précis du logement, ainsi que les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
La vente du bien occupé
Lorsque le propriétaire vend son logement avec un locataire en place, ce dernier conserve ses droits jusqu’à la fin du contrat de location. En effet, l’acquéreur doit reprendre le contrat en cours et conserver les mêmes conditions. Ainsi, le locataire n’a pas à craindre de perdre son logement du jour au lendemain en cas de vente.
Nota bene : Les informations présentées au sein du présent article sont à jour de la loi de Finances pour 2024. Plusieurs dispositifs fiscaux évoqués sont susceptibles d’être impactés par la loi de Finances rectificative pour 2024 ainsi que par la loi de Finances pour 2025. Une mise à jour des informations accessibles ci-après sera effectuée après le vote des prochaines lois de Finances.
