Tout savoir sur le plafond de vente en bail réel solidaire (BRS)

Le BRS : un dispositif avantageux

Le BRS est un dispositif d’accession à la propriété qui permet aux ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf en zone tendue, à un prix abordable. Il consiste à séparer la propriété du sol et celle du bâtiment, ce qui réduit le coût d’achat des logements.

Il fait intervenir plusieurs acteurs : un promoteur qui construit ou réhabilite un logement, un occupant qui bénéficie d’un prix réduit, un bailleur social ou un investisseur privé qui possède le logement et parfois, une coopérative ou une association qui participe au projet.

L’occupant achète le logement, mais il n’est pas propriétaire du terrain. Il paie un loyer mensuel à une structure appelée organisme foncier solidaire (OFS) qui gère le foncier.

L’OFS et l’occupant signent un contrat qui fixe les conditions d’usage du terrain : le bail réel solidaire utilisateur. Ce contrat concerne des logements neufs, anciens ou à rénover, et il est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, mais il peut être renouvelé à chaque changement de propriétaire (vente, donation, héritage).

Le BRS présente de nombreux avantages :

• TVA réduite ;

• réduction taxe foncière ;

• prêt à taux zéro (PTZ+), etc.

Le BRS s’adresse aux personnes qui ont des revenus inférieurs à un certain montant. Les conditions de revenus dépendent du lieu (zones éligibles au dispositif) et de la taille du foyer. Le logement doit être occupé comme résidence principale et les revenus du foyer ne doivent pas excéder des limites de ressources. Ces plafonds sont mis à jour chaque année et sont consultables sur le site du gouvernement.

Quel est le plafond de vente établi en BRS ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement en BRS, vous pouvez le vendre, mais pas à n’importe qui et à n’importe quel prix. L’OFS, qui est le propriétaire du terrain, doit donner son accord pour la vente. Il vérifie que le futur acheteur respecte les mêmes conditions que vous (revenus, résidence principale, etc.).

Il vérifie aussi que le prix de vente ne dépasse pas un certain montant. Le but du BRS est d’éviter la spéculation immobilière et de garder les logements abordables sur le long terme.

Le prix de vente est donc basé sur le prix initial du BRS (article L.255-5 du CCH), mais il peut être ajusté en fonction de l’évolution du marché (exemple de l’indice de référence des loyers ou de l’indice du coût de la construction) ou de l’état du logement. L’OFS est le garant de cette règle et peut annuler la vente si elle n’est pas respectée. Si vous avez du mal à trouver un acheteur pour votre logement, l’OFS peut vous le racheter en vous versant une indemnité.

Pour minimiser le risque financier, le BRS peut prendre deux mesures : envisager une réduction du prix de rachat ou encore collaborer avec des partenaires immobiliers disposant de ressources financières plus importantes que celles de l’OFS.

Transmission et héritage

Si vous êtes propriétaire d’un logement en BRS et que vous décédez, que devient votre logement ? Il y a plusieurs cas possibles :

Si vous êtes marié ou pacsé, votre conjoint peut garder le logement sans condition. Celui-ci doit être sa résidence principale.

Si vous avez d’autres héritiers, ceux-ci doivent respecter les mêmes conditions que vous pour garder le logement (revenus, résidence principale, etc.). Sinon, ils ont un an pour le vendre à quelqu’un qui respecte ces conditions. L’OFS doit donner son accord pour la vente. Si le logement n’est pas vendu dans ce délai, l’OFS vous le rachète en vous payant une indemnité.

Dans tous les cas, le bail est renouvelé automatiquement pour que le nouveau propriétaire ait la même durée de bail que vous. La valeur du logement fait partie de votre héritage et doit être partagée entre vos héritiers.

Si vous êtes propriétaire d’un logement en BRS et que vous voulez le donner à quelqu’un de votre vivant, c’est possible. Certaines règles doivent cependant être respectées :

Vous devez demander l’accord de l’OFS pour faire la donation. Il vérifie que la personne à qui vous donnez le logement respecte les conditions du BRS (revenus, résidence principale, etc.).
Le bail est aussi renouvelé automatiquement pour que la personne qui reçoit le logement ait la même durée de bail que vous.

Le prix du bien en BRS est revalorisé suivant l’un des deux indices au choix de l’OFS :

l'IRL, ndice de Référence des loyers par l’INSEE ;
l’ICC, Indice du Coût de la Construction de la Fédération française du Bâtiment.

Tout savoir sur le plafond de vente en bail réel solidaire (BRS)

09/12/2024 - 3 min de lecture