Copropriété : ce qu’il faut savoir sur le fonds de travaux

Le fonds de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les immeubles à usage total ou partielle d’habitation, suite à l’entrée en application d’une mesure de la loi Alur. Il s’agit d’une somme d’argent, équivalente à au moins à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, versée par les copropriétaires sur un compte bancaire séparé géré par le syndic. Ce fonds est destiné au financement des travaux non prévus au budget prévisionnel.

Il pourra ne pas être instauré dans les immeubles de moins de dix lots, sous réserve d’une décision unanime de l’assemblée générale. Chaque copropriétaire effectue un versement annuel selon une répartition qu’il incombe aux copropriétaires de voter en assemblée générale. Souvent, ils choisissent de calquer la répartition des contributions du fonds sur celle des charges de copropriété, par tantièmes.

Le syndic, chargé de la gestion de ce fonds, peut ainsi l’utiliser pour la réalisation de travaux votés en assemblée générale, imposés par le diagnostic technique global ou pour des travaux urgents. S’il n’y a pas de travaux à effectuer, le fonds ne peut être suspendu, ni remboursé. Il est attribué au lot, ce qui signifie qu’il ne peut pas non plus être reversé en cas de vente.

Lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel total de la copropriété, les copropriétaires peuvent voter un plan pluriannuel. En cas de refus de ce plan par vote de l’assemblée générale, et tant que le fonds reste supérieur ou égal au budget prévisionnel de la copropriété, les copropriétaires peuvent voter pour la suspension des versements du fonds et ne sont plus tenus d’y cotiser. 

Si le gouvernement a voulu rendre obligatoire ce fonds, c’est qu’il tient à ce que les copropriétaires soient plus enclins à épargner pour faire des travaux.

Il s’est fixé pour objectif 500 000 rénovations par an pour le secteur résidentiel à partir de 2017 et une rénovation entière du parc immobilier aux normes « bâtiment basse consommation » d’ici à 2050. Avant la loi Alur, malgré la multiplication des normes anti-amiante, anti-plomb, etc. qui ont rythmé ces dernières années, et le fait que les syndics avaient pour obligation de mettre tous les trois ans à l’ordre du jour la constitution de provisions spéciales pour faire des travaux non encore décidés par l’assemblée générale, le plus souvent, les copropriétaires s’y refusaient.

Les travaux, surtout d’envergure et très coûteux, se heurtaient souvent aux intérêts personnels des copropriétaires - l’un ayant prévu de vendre, par exemple, ne voit pas l’intérêt de financer des travaux dont il ne profitera pas. Pourtant, le parc immobilier français vieilli. Sur les 9 millions de logement en copropriété que compte la France, plus du quart a été construit avant 1950 et seulement 15 % après les années 2000. 

Ce fonds de travaux concerne toutes les copropriétés. Peuvent cependant être dispensées : les copropriétés de moins de dix lots dont les copropriétaires votent en assemblée générale contre la mise en place de ce fonds.Les copropriétés de moins de cinq ans sont également être exemptées, ainsi que les copropriétés dont le diagnostic technique global ne prévoit aucun travaux à faire.

En revanche, dans une copropriété soumise à l’obligation de verser ce fonds de travaux, si un copropriétaire refuse de payer sa cotisation, la collectivité préfinancera sa part par principe de solidarité, mais elle engagera, à ses frais, les procédures pour récupérer les fonds. Dans le cas où c’est le syndic qui failli à sa mission en n’inscrivant pas le fonds de travaux à l’ordre du jour d’une assemblée générale ou en omettant de procéder à sa mise en place dans les trois mois après sa nomination, il encourt la nullité de son mandat.

En revanche, la loi Alur ne comporte aucune sanction pour les copropriétés ne constituant pas le fonds, ou le constituant à un taux inférieur au minimum légal.