Mieux comprendre les charges de copropriété

Les charges générales sont payées par l’ensemble des copropriétaires à hauteur de leur quote-part, elle-même établie en fonction de leur lot. Elles se répartissent principalement et généralement en deux catégories de dépenses :

·         Les actes administratifs de l’immeuble effectués par le syndic ;

·         L’entretien et la conservation des parties communes.

Dans une large mesure, vos charges de copropriété servent donc à garantir le fonctionnement quotidien de l’immeuble ainsi que sa pérennité. Elles couvrent le nettoyage des halls, des cages d’escalier, des cours et des espaces verts. Elles servent à rémunérer les personnels qui s’occupent du ménage et du gardiennage, mais aussi le syndic de copropriété via ses honoraires. Elles incluent les assurances de la copropriété et servent également à financer les petits travaux de réparation, ainsi que le fonds de travaux, devenu obligatoire pour la majorité des copropriétés depuis le 1^er janvier 2017 dans le cadre de la loi ALUR.

Si les charges générales sont dues par tous les copropriétaires, les charges spéciales ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires. Elles varient selon l’immeuble et les dispositions prévues au Règlement de copropriété qui peuvent prévoir des charges spéciales en fonction de la typologie de la copropriété. Ces charges ont pour but de couvrir les frais générés par les services collectifs et les équipements communs. Elles s’appliquent, par exemple, au raccordement à l’antenne de télévision, à l’ascenseur etc...

Seuls y participent les copropriétaires qui utilisent ces services et ces équipements dans le cadre de leur lot. Si vous habitez au troisième étage, vous devrez payer pour l’entretien de l’ascenseur, que vous vous en serviez ou non. Et vous paierez plus que votre voisin qui vit au deuxième. Par contre, vous en serez dispensé si vous habitez au rez-de-chaussée – sauf si l’ascenseur dessert le parking souterrain où vous garez votre véhicule. C’est donc l’utilité qui compte, plutôt que l’usage réel.

Il est donc essentiel de relire votre Règlement de copropriété pour faire la distinction entre les différentes charges qui existent, et celles qui vous incombent.

Toutes ces charges sont payées sous la forme de provision. Elles sont calculées sur la base d’un budget prévisionnel annuel et versées au syndic, chaque trimestre. Elles seront régularisées au réel à la fin de l’exercice. Ce budget est voté lors d’une assemblée générale de la copropriété, à la majorité simple en vertu de l’article 24 du règlement. Cela n’est toutefois valable que pour les dépenses prévisibles comme le fonds de travaux ou l’avance de trésorerie, dont les provisions sont limitées respectivement à 5% et 1/6 du budget annuel de l’immeuble.

En cas de travaux exceptionnels votés en assemblée générale – comme un ravalement de façade – ou de travaux urgents pour assurer l’étanchéité de l’immeuble ou sa sécurité par exemple, le syndic de copropriété peut demander le versement de provisions spéciales. Elles seront récupérables par le copropriétaire en cas de revente d’un lot uniquement si les travaux en question n’ont pas encore été décidés en AG, ou n’ont pas de caractère urgent.