Quel régime fiscal pour un investissement locatif ?

En location vide, les loyers sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si la somme des loyers ne dépasse pas les 15 000 € par an, vous êtes rattaché au régime micro-foncier. Vous obtenez alors un abattement de 30 % sur le total des loyers perçus avant imposition.

Le régime d'imposition réel permet à l’investisseur de déterminer son revenu imposable en déduisant des loyers reçus les charges déboursées (frais de gestion, travaux, taxe foncière ou encore intérêts d’emprunt).

Si les charges sont supérieures aux loyers encaissés, il n’y a pas d’impôt à payer et le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.

Et le solde, être reporté sur 10 ans. Opter pour le régime réel s’impose lorsque les charges sont supérieures à 30 % des loyers. Sachez toutefois que l’imposition se fait automatiquement au régime réel lorsque les revenus encaissés sont supérieurs à 15 000 euros.

Lorsque vous mettez en location un ou plusieurs logements meublés vous relevez automatiquement du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Au moment de déclarer vos impôts, vous pouvez choisir le régime micro-bic ou régime forfaitaire. Vous ne serez imposé que sur la moitié du montant total de vos loyers.

Attention, pour relever de ce régime, vos recettes ne peuvent pas dépasser 70 000 € par an. Vous ne pouvez pas créer de déficit avec ce régime. L'option est intéressante uniquement si le montant de vos charges est inférieur à la moitié de vos recettes.

Ce dispositif ne fonctionne que dans le cadre d'une acquisition d'un logement meublé en résidences services (Ehpad, étudiante, sénior).

Le Censi-Bouvard vous permet de profiter d'une baisse d'impôt de 11 % du prix du logement sur 9 ans dans la limite de 300 000 € par acquisition. Une fois le délai terminé, la fiscalité classique du statut LMNP s'applique à nouveau.