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Mieux valoriser un patrimoine immobilier
L’emplacement, la taille ou l’état d’un actif immobilier ne font pas tout. Les professionnels du property management s’appuient sur de nombreux autres indicateurs pour optimiser sa valeur marchande et sa capacité à générer des revenus.
La valeur marchande d'un actif immobilier se détermine grâce à des critères traditionnels comme l’emplacement, les surfaces et l’état global du bien. Elle nécessite toutefois d’être affinée avec la prise en compte de facteurs comme les équipements et les services, le potentiel d'occupation, la stabilité financière, ou encore la conformité réglementaire du bâtiment.
La valorisation immobilière : une combinaison de leviers à actionner
A partir de cette base d’évaluation, valoriser un actif immobilier consiste donc à maximiser sa valeur financière en utilisant des stratégies pour augmenter sa rentabilité.
Plusieurs options peuvent être prises isolément ou de façon combinée pour y parvenir :
- amélioration de la qualité de la propriété
- optimisation des coûts de fonctionnement
- augmentation des revenus locatifs
- restructuration ou réaménagement pour augmenter la valeur de revente, etc.
Le choix d’une stratégie adaptée à des objectifs bien définis
Au sein d’un patrimoine immobilier, chaque bien a vocation à être géré en fonction de critères spécifiques.
Conservation sur un long terme ou au contraire restructuration pour une revente prochaine, choix d’une fidélisation des locataires ou redéfinition des lieux pour accueillir de nouveaux occupants : la stratégie de valorisation immobilière doit tenir compte des particularités de chacun des biens et des objectifs poursuivis pour la valorisation, afin de parvenir à un équilibre d’ensemble bien optimisé.
Quels bénéfices attendus et sur quelle échelle de temps ?
Une bonne stratégie de valorisation immobilière peut offrir de nombreux avantages sur le long terme, notamment pour :
- une plus-value à la revente
- une rentabilité accrue (amélioration de la gestion locative, réduction des charges)
- une meilleure attractivité par la rénovation ou la modernisation
- une diversification du portefeuille pour limiter les risques liés à un marché immobilier en particulier
- une optimisation fiscale propre à réduire les coûts liés à l'investissement immobilier.
Le property management au service de la valorisation du patrimoine immobilier
Les acteurs du property management ont développé une approche globale de la performance des biens particulièrement adaptée à leur valorisation.
Ainsi, tout au long du cycle de vie d’un bâtiment ou d’un ensemble immobilier, ils mettent en place des pratiques d’optimisation comme :
- la gestion efficace des locataires : les property managers peuvent aider à trouver des locataires de qualité, mettre en place des canaux de communication efficace entre le propriétaire et les occupants, s'assurer du bon paiement des loyers, etc
- l’optimisation des revenus : les property managers peuvent contribuer à augmenter les revenus de l'actif immobilier en recherchant des opportunités de location supplémentaires, en négociant les baux existants ou en augmentant les loyers
- la maintenance et amélioration de l'immeuble : les property managers maintiennent l'actif en bon état et veillent à son attractivité. Ils peuvent également valoriser l'immeuble en proposant des rénovations ou des améliorations
- la suggestion d’opportunités liées au marché : les property managers ont une connaissance approfondie du marché immobilier local, et peuvent proposer des stratégies pour aider à maximiser la valeur de l'actif immobilier à des fins de revente.
Le property management mobilise des compétences et des expertises dédiées
Aux métiers traditionnels de la gestion immobilière (gestion administrative, technique et financière), les property managers ajoutent de nouvelles propositions au service de la valorisation immobilière.
Pour accompagner l’évolution du secteur et répondre aux exigences réglementaires toujours plus complexes et nombreuses, ils font appel à des métiers comme :
- gestionnaires de projets immobiliers
- gestionnaires financiers
- spécialistes de la maintenance immobilière
- analystes données (datas) et objets connectés (IoT), etc
Les acteurs du property management mettent en avant des prestations sur mesure, avec des objectifs d’optimisation adaptés à la stratégie des propriétaires de patrimoine immobilier. La diversité des projets accompagnés leur donne également une vision élargie et prospective de marchés en constante évolution.
La part de conseil est importante, et s’appuie sur les ressources et les informations que les property managers savent tirer de l’exploitation des biens qu’ils ont en gestion. Savoir « faire parler » un immeuble est en effet un atout indéniable de la profession, et contribue à donner une mesure précise et comparée de la performance des actifs.
Zoom sur… la donnée au service de la performance globale
Un property manager sait tirer profit de données collectées sur l'état et l'usage d'un bâtiment pour améliorer sa valeur marchande :
- analyse des données de consommation d'énergie pour comprendre comment le bâtiment est utilisé et identifier les zones de gaspillage d'énergie
- proposition de solutions pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment et réduire les coûts d'exploitation
- maintenance proactive pour anticiper les problèmes, avec par exemple des capteurs pour surveiller les performances des équipements du bâtiment, identifier les problèmes potentiels et planifier les réparations nécessaires
- amélioration de l'expérience utilisateur en identifiant les zones à forte demande et celles moins utilisées, et en proposant l'ajout d'espaces de travail flexibles, de zones de détente ou de services supplémentaires tels que des restaurants ou des espaces de remise en forme
- évaluation régulière de la valeur marchande basée sur l'état du marché immobilier local et l’analyse des données sur l'utilisation et la maintenance du bâtiment
- élaboration de scenarii pour aider à déterminer quand il est temps de vendre le bâtiment, ou de le rénover pour augmenter sa valeur marchande
Des actifs plus durables et plus performants
Améliorer la performance énergétique générale d’un immeuble est désormais un enjeu fondamental. La trajectoire fixée par les pouvoirs publics pour abaisser les émissions de gaz à effet de serre (GES) fournit un cadre pour y parvenir.
Bons connaisseurs de l’évolution des exigences réglementaires en matière de performance énergétique et de respect de l’environnement (Décret Tertiaire, norme RE2020, etc.), les property managers sont particulièrement bien placés pour conseiller leurs clients sur ces problématiques.
Maintenance prédictive, optimisation du bâti, sensibilisation des occupants ou encore obtentions de certifications environnementales : leurs savoir-faire permettent de rendre les immeubles plus durables. Un atout pour leur valorisation auprès de potentiels acquéreurs, locataires ou occupants, eux-mêmes de plus en plus sensibles aux enjeux du changement climatique.
Le point de vue de l’expert : Pascal Ayoul, directeur du Property Management Institutionnel
« Crédit Agricole Immobilier a fait le choix de gérer un portefeuille équilibré d’actifs immobiliers : 53 % de résidentiels et 47 % de tertiaires, pour le compte d'investisseurs institutionnels, de SCI familiales et d'une clientèle patrimoniale. Cette approche nous permet d’avoir une vision globale du marché de l’immobilier et de proposer des stratégies de valorisation immobilière en prise avec un environnement parfois complexe. Le fait de réunir en notre sein des expertises variées et très au fait de leurs spécialités, permet de répondre à toutes les problématiques de gestion d’un immeuble et d’être force de proposition pour en améliorer le potentiel de façon continue ».
