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Le property management , une application efficace du décret tertiaire
Le décret tertiaire fixe une feuille de route d’objectifs à atteindre à l’horizon 2030, 2040 puis 2050 en matière de performance énergétique des bâtiments. Propriétaires comme locataires peuvent s’appuyer les experts du property management pour remplir leurs obligations déclaratives et programmer les actions à réaliser.
Publié en 2019, le décret tertiaire a pour objectif de réduire la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires en France de 60 % d'ici 2050, par rapport à leur consommation lors d’une année de référence choisie par le déclarant, ou à un seuil règlementaire de consommation par surface
La réglementation impose dorénavant aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires d'établir un plan de réduction de la consommation énergétique, ainsi que de suivre et de déclarer régulièrement les résultats de leurs actions de réduction de la consommation énergétique.
Un décret applicable aux bâtiments d’au moins 1000 m²
Le Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET), également appelé « décret tertiaire », a été adopté le 23 juillet 2019 afin de fixer les conditions d’application de l’obligation de réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires.
Le décret tertiaire concerne les bâtiments dont la surface est supérieure ou égale à 1.000 m², et s'applique aux bâtiments neufs et existants. Si le bâti héberge plusieurs entités, la superficie prise en compte doit y être cumulée.
Le décret ne concerne pas les constructions provisoires, ni les lieux de culte. Sont également exemptés les bâtiments de défense ou de sécurité intérieure du territoire.
Une obligation de réduction progressive de la consommation énergétique
Le décret tertiaire établit une obligation de réduction de la consommation d’énergie finale des bâtiments selon l’une des deux méthodes suivantes :
- réduction progressive (-40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040 et -60 % d’ici 2050) par rapport à une année de référence choisie entre année 2010 et 2019
- atteinte d’une valeur absolue de la consommation énergétique pour chaque type d’activité.
Le législateur a prévu des adaptations de ces obligations en cas de :
- cessation ou de changement d’activité
- coûts importants en regard des bénéfices de consommation espérés (exemple : changement très coûteux d’un système de climatisation avec un retour lointain sur l’investissement)
- contraintes liées à l’architecture du bâtiment (exemples : modification de parties extérieures d’un bâtiment classé, risque pour la structure du bâtiment, etc.).
Une plateforme en ligne dédiée pour consigner les progrès réalisés
Les pouvoirs publics ont mis en ligne la plateforme informatique OPERAT pour suivre les objectifs de réduction des consommations. Le renseignement des données est une obligation légale.
Gérée par l’Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie (l’ADEME), OPERAT recense principalement :
- le descriptif de l’activité tertiaire exercée
- la surface des bâtiments
- l’ensemble des données annuelles de consommation d’énergie réparties par source énergétique.
L’année 2022 a été considérée comme une « année d’apprentissage », avec possibilité de modifier à loisir les données saisies jusqu’au 31 décembre. Les données de consommation de l’année de référence peuvent également être modifiées au cours de l’année 2023, pour laisser la possibilité de sélectionner l’année de référence la plus adaptée.
A fin février 2023, OPERAT recensait 170.615 bâtiments déclarés, représentant 524 millions de m² et 80,8 TWh de consommation.
Des sanctions en cas de manquement de déclaration ou d’objectifs non atteints
Des sanctions sont prévues en cas de manquement à la déclaration ou d’objectifs de réduction de la consommation non respectés :
- mise en demeure de réaliser la déclaration dans les trois mois, sous peine d’être identifié sur un site internet des services de l’État
- présentation d’un plan d’actions sous six mois si les objectifs de réduction de consommations ne sont pas respectés
- si le plan d’action n’est pas présenté, mise en demeure et éventuellement une amende de 1.500 € au plus pour les personnes physiques, et 7.500 € pour les personnes morales.
Remplir les obligations du décret tertiaire grâce au property management
Les propriétaires peuvent s’appuyer sur un professionnel du property management pour conduire une démarche d’optimisation de la consommation d’énergie sur leurs actifs.
En tant que gestionnaire du patrimoine tertiaire confié, le property manager met à disposition de nombreuses informations sur les caractéristiques d’un immeuble, son potentiel d’amélioration et les différents points sur lesquels des économies peuvent être réalisées.
Côté exploitation, le property management recourt à sa connaissance des usages des locataires pour leur proposer des solutions génératrices d’économies : réduction des consommations électriques grâce à des choix d’équipements plus adaptés et d’éco-gestes, redéploiement des équipes pour optimiser le chauffage ou la climatisation des espaces utilisés, actions d’usage participant à la sobriété énergétique, etc.
Si des travaux sont nécessaires, un plan pluriannuel peut être élaboré et calqué sur les échéances fixées par le décret tertiaire. Un professionnel du property management saura également accompagner son client dans les démarches de télédéclaration sur OPERAT.
En résumé, le property management peut gérer :
- la communication auprès des locataires et des copropriétaires
- la planification et le suivi des actions de performance énergétique
- la relation et la programmation des interventions des prestataires
- la co-élaboration et la mise à jour annuelle d’un plan de performance énergétique
- la transmission de la déclaration OPERAT et le suivi de celles des locataires.
Au-delà de la réduction des charges d’exploitation, un property manager s’attache également à valoriser le patrimoine en visant de rapides retours sur investissement. Soucieux des intérêts de son client, il veille à rendre compatible l’application du décret tertiaire avec une stratégie d’optimisation financière. Enfin, il peut aussi inscrire la mise en œuvre d’actions de réduction des consommations énergétiques dans une démarche plus globale de certification ou de labellisation.
Le point de vue de l’expert : Pascal Ayoul, directeur du Property Management Institutionnel
« Pour faciliter la prise en compte des obligations liées à l’application du décret tertiaire, nous accompagnons nos clients avec une équipe dédiée, ainsi que des outils d’aide à la déclaration OPERAT. Pour les biens résidentiels gérés par Crédit Agricole Immobilier, nous avons très tôt lancé des audits, afin d’identifier les appartements à rénover pour améliorer leur score énergétique. Nous travaillons également de façon étroite avec les mandants pour les aider à orienter les plans pluriannuels de travaux et au-delà, intégrer des critères ISR (investissement socialement responsable) à leur démarche. L’effort se porte aussi sur les usages, avec beaucoup de vulgarisation auprès des occupants pour les sensibiliser et les conduire à adopter les bons gestes. »
