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Comment réhabiliter des passoires thermiques ?
En France, près de 4,8 millions de logements sont considérés comme énergivores. Pour pousser à la rénovation de ces « passoires thermiques », les pouvoirs publics ont adopté plusieurs mesures. Sur un plan technique, certaines solutions sont plus efficaces que d’autres. Tour d’horizon d’un enjeu majeur pour le secteur du bâtiment.
Fin 2019, les diagnostics de performance énergétique (DPE) ont parlé : leur analyse a permis de dénombrer près de 5 millions de logements présentant d’importantes carences en matière d’isolation thermique. Ces passoires énergétiques sont notées F et G lors de ces diagnostics, qui croisent les scores d’une étiquette énergie (consommations énergétiques des bâtiments), et d’une étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre).
L’habitat individuel plus énergivore que les logements collectifs
L’étude des chiffres fournis par le fichier démographique d’origine fiscale sur les logements et les individus (FIDELI) de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) est riche d’enseignements. On relève notamment que ce sont plutôt des maisons individuelles qui sont énergivores (près d’une sur cinq sur toute la France), tandis que 14,7 % des logements collectifs présentent de piètres performances énergétiques.
Les deux catégories se rejoignent quant à leur âge : ce sont en effet des logements construits avant 1949 qui sont majoritairement concernés, suivis par ceux construits avant 1974, date de la première réglementation sur l’efficacité énergétique. La plupart sont situés dans des départements ruraux et montagneux.
Les statistiques nous apprennent également que les passoires thermiques appartiennent plutôt au parc privé (1 logement sur 5). Le parc social fait figure de bon élève avec « seulement » 7 % des logements touchés. Côté surface, 36 % des logements ont une superficie comprise entre 30 et 60 m².
Des passoires thermiques bientôt interdites de location
Depuis le 13 janvier 2021, un décret est venu préciser la loi énergie climat de 2019, en définissant un seuil de décence énergétique des logements à 450Kwh/m²/an.
Très concrètement, cela signifie que dès 2023, les propriétaires de passoires thermiques classées F et G devront réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement.
A partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront être mis en location. Le 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements avec une étiquette F, suivis de ceux notés E en 2034.
Revente et location de logements : du DPE à l’audit énergétique
Jusqu’à fin 2021, le DPE prévalait encore lors de la revente d’un logement. Depuis, et conformément à la loi Climat et résilience , c’est un audit énergétique qui est désormais exigé pour la mise en vente ou la location des logements étiquetés F et G (2025 pour les étiquettes E et 2034 pour les étiquettes D). L’audit énergétique va plus loin que le DPE, en listant les travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique. A partir du 1er avril 2023,pour les immeubles à usage d'habitation comprenant plusieurs logement, ce sont les bureaux d'études audit énergétique des bâtiments (qualification OPQIBI 1905) et les sociétés d'architectures et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation, qui seront qualifiés pour réaliser ce nouveau type de diagnostic.
Alléger à la fois la facture énergie et l’impact environnemental
Selon le ministère de la Transition écologique, les travaux de rénovation des passoires énergétiques sont synonymes d’économie pour 1,7 million de locataires, avec une baisse estimée en moyenne à près de 100 euros par mois sur leur facture énergie.
Au-delà des gains attendus en matière de pouvoir d’achat, cette trajectoire doit contribuer à faire baisser la consommation d’énergie primaire de ces logements sous le seuil de 330 kWh par m² et par an dès 2028.
Le but est de se mettre rapidement en ordre de marche pour atteindre les objectifs fixés par la France, à savoir la neutralité carbone à l'horizon 2050 et la réduction des émissions de gaz à effet de serre de 40% en 2030 par rapport à 1990. Une ambition à laquelle la filière du bâtiment se doit de contribuer, notamment via l’application de la réglementation environnementale RE 2020 .
Des techniques performantes pour lutter contre les déperditions énergétiques
Toits et murs non isolés, fenêtres simple vitrage, mais aussi planchers non doublés, ponts thermiques et mauvaise ventilation : les raisons de la déperdition énergétique d’un bien sont nombreuses. Heureusement, depuis une cinquantaine d’années, les matériaux et les techniques de poses ont beaucoup évolué, avec à la clé des niveaux de rénovation très performants.
Ainsi, les murs peuvent être isolés de l’intérieur avec des cloisons de doublage. Une technique particulièrement adaptée à un usage temporaire, car elle permet une montée en chauffe rapide. Inconvénients : une faible inertie thermique et une réduction de la surface intérieure utile. L’isolation extérieure, réalisée sous enduits, avec parements ou bardages, est globalement plus performante et convient à des logements ou des bureaux régulièrement occupés.
Talons d’Achille des logements mal isolés, les fenêtres peuvent bénéficier de nouvelles huisseries double vitrage d’une épaisseur de 24mm - la performance optimale étant obtenue avec des modèles plus épais (lame d’air de 20mm pour un vitrage complet de 28mm d’épaisseur).
L’emploi de produits géosourcés comme le bois permettent en outre de combiner efficacité énergétique et écologie. Un atout non négligeable à l’heure où la recherche du plus faible poids carbone des bâtiments est un enjeu majeur.
L’avis de l’expert : Olivier Brachet, Property Manager
« Depuis 2 ans, le service Administration de Biens aux Institutionnels de Crédit Agricole Immobilier accompagne ses clients propriétaires afin d’anticiper la mise en application de la nouvelle règlementation sur les DPE et ses conséquences sur les lots d’habitation considérés comme des passoires thermiques (impossibilité d’augmenter les loyers, interdiction de mise en location,…). Notre mission, en tant que Property Manager, est de conseiller et d’accompagner nos mandants dans la valorisation de leur parc immobilier résidentiel. Cela se traduit, notamment, par la réalisation d’audits de performance énergétique mais également l’élaboration de plans pluriannuels de travaux pour améliorer la qualité énergétique du patrimoine de logements que nous avons en gestion. »
