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Quel est le rendement mensuel d’une résidence étudiante ?
Acheter un bien en résidence étudiante comporte plusieurs avantages pour un propriétaire-bailleur. Les rendements moyens pour ces logements sont en effet assez élevés par rapport à d’autres types de biens. Voici comment calculer le rendement mensuel d’une résidence étudiante.
Une résidence étudiante, c’est quoi ?
Une résidence étudiante est une résidence de services destinés aux étudiants en études supérieures. Il s’agit d’un immeuble comportant plusieurs logements, généralement des studios ou des T2. Certains logements peuvent être plus vastes, ils se destinent alors plutôt à la colocation de plusieurs étudiants. La plupart des résidences étudiantes accueillent entre 80 et 120 logements, et se situent à proximité des transports en commun et des grandes écoles.
Les services proposés peuvent varier d’une résidence à l’autre. La plupart du temps, les résidences étudiantes comportent :
- un extérieur avec des places de parking et un garage à vélo ;
- une laverie ;
- une salle de vie commune avec un accès Wifi pour étudier ;
- une salle de sport équipée.
Un intendant est généralement sur place. Les appartements sont équipés pour vivre confortablement sur une surface optimisée. Cependant, certaines résidences peuvent proposer des espaces supplémentaires, comme une cuisine commune, une bibliothèque, ou encore des zones multimédias. Certains services à la carte peuvent aussi être payants : livraison de repas, service de nettoyage des espaces privés, ou encore aide administrative.
Avantages
Une facilité de gestion grâce à une agence de gestion locative :
- des revenus sécurisés par une assurance contre les loyers impayés ;
- une gestion professionnelle qui garantit le respect des réglementations ;
- Une grande tranquillité d’esprit grâce à la délégation de toutes les tâches administrative ;
- des revenus garantis pendant au moins 9 ans grâce à la signature d’un bail commercial en location meublée.
Des avantages fiscaux grâce au dispositif LMNP (loueur meublé non professionnel) :
- un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs avec le régime micro-Bic ;
- une déduction de toutes les charges pour leur montant réel avec le régime réel ;
- la possibilité de générer des revenus complémentaires sans augmenter son impôt sur le revenu ;
- une TVA récupérable en cas d’investissement dans une résidence neuve ou en VEFA ;
- une possibilité d’amortissement du prix du bien et des meubles dans le cadre du régime réel.
Un bail flexible :
- un bail de location de courte durée (généralement entre 9 et 12 mois pour le bail mobilité) ;
- la possibilité de réévaluer régulièrement le loyer en fonction des évolutions du marché et de la réglementation en vigueur, à la fin de la période de location ;
- une amélioration de la rentabilité brute et de la rentabilité nette par rapport à d’autres types de locations, selon divers facteurs tels que l’emplacement, les services, les coûts de gestion et frais associés.
Calculer le rendement mensuel d’une résidence étudiante
Le rendement mensuel en résidence étudiante varie considérablement d’une résidence à l’autre car de nombreux facteurs sont à prendre en compte. On estime que la moyenne se situe généralement aux alentours de 3,5 ou 4% par an.
Voici comment calculer le rendement mensuel brut et net.
Le rendement mensuel brut en résidence étudiante
En calculant le rendement locatif, le bailleur peut estimer la réelle valeur ajoutée que lui rapporte son bien, par rapport aux frais engagés. Ce calcul prend en compte cette valeur de l’achat du bien jusqu’à sa revente. Le calcul du rendement locatif brut est le suivant : (Revenus annuels / coût d’acquisition) x 100 Pour obtenir le rendement locatif mensuel brut, il suffit de diviser le résultat par 12.
Voici un exemple de calcul :
Prix d’achat d’un studio en résidence étudiante : 120 000€.
Frais de notaire de 7,5% du prix d’achat : 9000€.
Coût des travaux, des meubles et des équipements : 0€ (car les logements sont déjà équipés).
Coût total de l’acquisition : 129 000€.
Prix du loyer + des charges locatives : 500€.
Rendement locatif annuel brut = (500x12 / 129 000) x100 = 4,65%.
Rendement locatif mensuel brut = 4,65%/12 = 0,39%.
Dans cet exemple, le rendement locatif mensuel brut de la résidence étudiante est de 0,39%. Cela signifie que pour 100€ investi, le propriétaire gagne 0,39€ par mois.
Le rendement mensuel net en résidence étudiante
Le calcul est le suivant : [(revenus annuels – charges locatives – frais – taxe foncière) / coût d’acquisition] x100
Voici un exemple de calcul :
Le coût d’acquisition est toujours de 129 000 €.
Charges de copropriété : 50€.
Taxe foncière : 600€/an et 50€/mois.
Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 20€/mois.
Frais de gestion locative : 40€/mois.
Charges mensuelles totales : 160€.
Revenu locatif mensuel net = 500 – 160 = 340€.
Rendement locatif mensuel net = (340 / 129 000) x 100 = 0,26%.
Dans cet exemple, le rendement locatif mensuel net de la résidence étudiante est de 0,26%.
Cela signifie que pour 100€ investi, le propriétaire gagne 0,26€ par mois.
Rendement locatif mensuel et rentabilité locative en résidence étudiante : quelle différence ?
Les termes « rendement locatif » et « rentabilité locative » sont souvent confondus. Or, il existe bien une différence entre les deux. Elle se trouve dans la périodicité, dans la méthode de calcul ainsi que dans l’utilité pour le propriétaire.
La périodicité
Le rendement locatif indique ce que le bailleur gagne grâce à sa location, sur une période donnée. Dans cet article, cette période est d’un mois, car nous calculons le rendement mensuel.
La rentabilité locative, quant à elle, offre une vision plus générale. Elle est souvent calculée sur une année, pour offrir une vue d’ensemble de l’investissement.
Le calcul
Le calcul du rendement locatif se concentre sur les loyers perçus par rapport au prix d’acquisition du logement. Si le rendement est net, il prend aussi en compte les charges payées par le propriétaire, afin de fournir une vision plus précise des gains.
La rentabilité locative va plus loin, car elle peut également prendre en compte la valorisation du bien immobilier au fil des années. En plus des loyers perçus, elle reflète donc le gain potentiel que le propriétaire peut obtenir, grâce à l’appréciation de la valeur du bien.
Concrètement, les calculs sont les suivants :
Rendement mensuel = (loyers mensuels / coût d’acquisition) x 100
Rentabilité mensuelle = (loyers mensuels + plus-value ou moins-value / coût d’acquisition) x100
Utilité
Le rendement sert à calculer la valeur produite par le capital investi (le coût de l’acquisition) pendant une période définie).
La rentabilité locative représente donc le rendement locatif + la valeur des capitaux qui ont été investis. Elle est un indicateur de la performance globale de l’investissement immobilier, et elle offre, ainsi, une perspective plus large.
Pour les dispositifs susvisés d’investissement locatif susceptibles de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts, le non-respect des engagements de location entraîne la remise en cause des incitations fiscales.
Conclusion
Le marché immobilier est assez favorable pour les investisseurs en résidences étudiantes. Ce type de logement permet de constituer un patrimoine immobilier durable et qualitatif. Cependant, un tel investissement doit être mûrement réfléchi, car tous les logements ne rapportent pas les mêmes gains.
Le rendement mensuel est une donnée importante à prendre en compte avant de concrétiser un investissement immobilier locatif en résidence étudiante. Cependant, il n’est pas le seul facteur déterminant pour la réussite d’un tel projet. Pour mesurer efficacement la valeur d’un investissement, il est nécessaire de prendre en compte le rendement net, mais aussi de calculer la rentabilité. Pour vos calculs et votre recherche de biens immobiliers, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.
