J’ai trouvé mon logement, quelles sont les formalités ?

Le contrat , ou bail, de location est un préalable indispensable à toute location d’un logement vide ou meublé. Il lie le propriétaire, ou son bailleur, à son locataire et fixe les droits et les obligations de chacun. Notez que depuis le 1er août 2015, le contrat de location doit être conforme à un contrat type mis en place par décret. Sa signature ne nécessite pas la présence d’un notaire et peut avoir lieu dans le logement concerné, dans les locaux d’une agence immobilière ou dans un lieu neutre, comme un café.

Conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit comporter une liste obligatoire d’informations sur le logement et sur les conditions de sa location. Il doit préciser notamment la date de prise d’effet et sa durée, la superficie du logement, le montant du loyer et celui du dépôt de garantie. Le bailleur doit également joindre au bail les diagnostics immobiliers obligatoires. Pour un logement loué vide, le bail court généralement sur 3 ans. Dans le cas d’un logement loué meublé, vous signerez soit un contrat d’un an renouvelable, soit un contrat étudiant de 9 mois.

La date de signature ne correspond pas nécessairement à la date d’entrée dans les lieux. Ce décalage laisse au locataire le temps d’obtenir un contrat d’assurance habitation dont il fournira l’attestation au propriétaire au moment de la remise des clefs et de l’état des lieux. En principe, le propriétaire peut exiger le versement du dépôt de garantie dès la signature du bail et l’encaisser immédiatement. Avant de vous rendre à la signature, préparez donc votre chéquier et assurez-vous que votre compte soit suffisamment approvisionné.

Il est d’usage, dans le cadre de la location d’un logement, que le propriétaire demande à son locataire de lui verser un dépôt de garantie. Son montant varie d’un type de contrat à l’autre, mais il ne peut excéder un certain seuil défini par la loi. Cette somme permet en principe au propriétaire de faire face aux impayés ou aux dommages éventuels causés par le locataire. Le dépôt de garantie est restitué au locataire à l’échéance du bail, déduction faite des sommes qu’il devrait encore au propriétaire.

Si le logement est loué vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Ce plafond passe à deux mois de loyers hors charges pour le location d’un logement meublé. En revanche, en ce qui concerne les locations saisonnières ou la location d’une résidence secondaire, le bailleur fixe librement le montant du dépôt de garantie. Il représente généralement 20 à 30% du montant total du loyer pour la période concernée. Ce pourcentage peut encore grimper si le bien bénéficie d’un équipement de grand standing.

Au départ du locataire, le propriétaire doit lui restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la date de la remise des clefs. Ce délai passe à deux mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée. Si votre bailleur tarde ou rechigne à vous verser votre dépôt de garantie, vous pouvez exiger le paiement d’indemnités de retard. Enfin, n’oubliez pas d’indiquer votre nouvelle adresse à votre ancien propriétaire, vous y êtes tenu. Il pourra ainsi vous y envoyer son chèque.

On confond parfois caution et dépôt de garantie, ils n’ont pourtant rien à voir. La caution permet au bailleur de se prémunir contre d’éventuels loyers impayés. Elle engage une tierce personne à se porter garante pour vous et à payer votre loyer à votre place en cas de défaillance. Notez que depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les bailleurs n’ont plus le droit d’exiger une caution s’ils sont déjà protégés par une garantie de loyers impayés (GLI) ou une garantie des risques locatifs (GRL), sauf s’il louent à des étudiants ou à des apprentis.

Il existe deux façon de se porter caution : la caution simple et la caution solidaire. La caution solidaire est la plus courante. C’est aussi la plus rassurante pour le propriétaire. En cas d’impayés, elle lui permet de se retourner immédiatement et sans préalable auprès du garant. Avec une caution simple, les démarches pour le bailleur sont plus longues et plus compliquées. Il doit d’abord réclamer le paiement des loyers impayés à, son locataire avant d’entamer des démarches auprès du garant. Simple ou solidaire, la caution engage le garant sur l’ensemble de ses biens.

Dans tous les cas, le bailleur est tenu d’informer le garant dès la première échéance impayée. L’engagement de se porter caution peut être pris pour une durée déterminée ou indéterminée. Cependant, et même en cas de renonciation, il court jusqu’à l’expiration du bail initial. Bien entendu, les personnes qui se portent caution doivent fournir les pièces justificatives qui attestent de leur solvabilité, fiches de paie ou
déclaration d’impôt. Ces documents s’ajoutent habituellement au dossier locatif.